Yüksek Yapılar: Binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği en az (60.50) m. olan yapılar (yüksek yapılar) olarak kabul edilir.
Rezidans: Ticaret, ticaret+hizmet, ticaret+konut ve konut alanlarında yapılan, minimum konut şartlarını sağlayan, birden fazla bağımsız bölümden oluşan ve konaklama tesisinin verdiği hizmetlerden de faydalanan konut binalarıdır. Nüfuslar hızla artıkca,yüksek yapılarla dikey yapılaşmaya dönüldü.Eski İstanbul imar yönetmeliğinde 30.50 mt. olan yüksek yapı yükseklik sınırı İstanbul yeni imar yönetmeliğinde 60.50 mt. çıkarıldı.1990 yılından başlayarak iş merkezi olarak tasarlanan yüksek binalar simgesel bir önem kazandı.Yüksek binalarda çalışmak kadar rezidans tipi yüksek binalarda oturmakda prestij sağlayan bir unsur olarak algılanmaya başlandı.İstanbul gibi büyük şehirlerde bu gibi yüksek binaların şehrin belli yerlerinde yoğunlaşması trafiğide,yaşamayıda çekilmez yapıyor.Bu tür kentsel mekan oluşumunda yüksek binaların çevreye olan fiziksel,fonksiyonel ve sosyal etkilerini şehirsel planlama ve tasarımla bu tür problemler çözülmeli.Plaza ve gökdelen adıyla anılan bu binalar akıllı binalar oldu tabi.Bu binaları akıllı yapan bazı özellikler var.Kartlı geçiş,iklimlendirme,havalandırma,yangın algılama,alarm,güvenlik,aydınlatma ve asansörlerin akıllı olması şart.Bu sistemler birbiriyle entegre edilerek tek merkezden kontrol edilip,yönetilmesi gerekiyor.Akıllı bina teknolojisi iş merkezleri,center,plaza,alışveriş merkezleri,hava alanları,rezidans binalarda uygulandığı görülür.
YÜKSEK YAPILARA İLİŞKİN AVAN PROJE UYGULAMALARI:
Binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği en az (60.50) m. olan yapılarda mimari avan projeler, statik, mekanik, elektrik, jeolojik, jeoteknik vb. mühendislik kabullerine ait açıklama raporları, gerekli yerleşim krokileri ve siluet paftaları Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz. Avan proje onayını müteakiben ilçe ve ilk kademe belediyelerince uygulama projeleri onandıktan sonra ruhsat verilerek uygulama yapılır. Uygulama İmar Planlarında; i) TAKS+H (İrtifa), ii) KAKS (EMSAL), iii) Blok Boyutları+H yapılanma koşullarından en az birini sağlaması durumunda avan projesine göre uygulama yapılır. Hiçbirini sağlamaması durumunda yeni bir plan kararı alınması zorunludur.
Yüksek yapılara ait avan projelerin hazırlanması aşamasında aşağıdaki kriterler dikkate alınır.
A. Mer’i imar planı kararları ile öngörülmüş olan yapı ve nüfus yoğunluğu arttırılamaz. Mevcut yoğunluk, plan kararları ile yüksek yapı olarak kullanılabilir.
B. Tarihi ve doğal çevreye, kent ölçeğine ve şehir siluetine olumsuz etkilerde bulunmaması,
C. Jeolojik yapının risk ihtiva etmemesi,
D. Hava trafiğine, kent havasını temizleyecek rüzgâr akımlarına ve kuşların uçuş koridorlarına engel teşkil etmemesi,
E. Genel ulaşıma ve yangın ulaşımına olumsuz etki etmemesi,
F. Kentsel altyapıya yeni kapasite artışı ihtiyacı getirmemesi,
G.İmar planında aksine bir hüküm yok ise net parsel alanı üzerinden emsalin E=3’ü geçmemesi, Gerekmektedir.
İmar planında aksine bir açıklama getirilmediği takdirde;
A.Yüksek yapıların imar istikameti (imar planlarında gösterilen cephe hattı) ile yan ve arka parsel sınırından en az çekme mesafesi (15.00) m.dir. (60.50) m. yükseklikten sonra artan her (3.00) m. yükseklik için ön, yan ve arka bahçe mesafelerine (0.50) m. ilave edilir.
B. Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde yüksek olan bina esas alınarak binalar arasındaki en az mesafe, (20.00) m. olup, (60.50) m. yükseklikten sonra ilave her (3.00) m. yükseklik için bu mesafeye (0.50) m. ilave edilecektir. Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde bloklar arası mesafe en az (15.00) m. olup, yüksek blok esas alınarak ana kitle ile birlikte toplam (60.50) m. yükseklikten sonra ilave her (3.00) m. yükseklik için bu mesafeye (0.50) m. ilave edilecektir. Yapı adasının konumu, arazi yapısı veya değişik mimari çözümlerin gerektirdiği hallerde, minimum koşulları sağlamak kaydıyla binalar arasındaki mesafenin saptanmasında Büyükşehir Belediye Başkanlığı yetkilidir.
YÜKSEK YAPILARDA ASANSÖRLER
Binanın tipi ve konfor düzeyine göre teknik kriterler dikkate alınarak trafik hesabı yapılıp, asansör sayı, kapasite, hız ve kuyu ölçüleri belirlenecektir. Asansörlerden en az bir tanesi yük, eşya ve sedye taşıma amacına uygun olarak yapılacaktır. Aynı kuyu içinde 3’den fazla asansör konumlandırılamaz. 4 asansör konumlandırıldığı takdirde 2’şerli gruplar halinde ayrılacak, araları yangına karşı dayanıklı bir malzeme ile ayrılacaktır. Asansörlerde kabin kapısı olacak ve kabini havalandırmak için akü şarj grubuna bağlı bir havalandırma düzeneği bulundurulacaktır. Yüksek hızlı asansörlerde (1m/sn.nin üzerinde) tahrik sistemi kademesiz hız kontrol ilkelerine bağlı olarak seçilip tasarlanacaktır. Asansörlerde kuyu altlarının iskan edilen mahallerin üstüne gelmesi halinde karşı ağırlıklarda da mutlaka paraşüt tertibatı yapılacaktır. 1m/sn.den yüksek hızda asansörlerde kaymalı fren sistemi kullanılacaktır. Karşı ağırlık için paraşüt donanımı yapılması halinde bunun için kuyu ölçü tadilatı dikkate alınacaktır. Konut dışında halkın toplu bulunduğu (umuma açık) yapılarda, asansörlerden biri bedensel özürlülerin kullanımına uygun olarak düzenlenecektir. Yangın anında asansörler, yangın ihbarı aldıklarında kapılarını açmadan doğrultuları ne olursa olsun otomatik olarak acil çıkış katına dönecek ve kapıları açık bekleyecektir. Ancak asansörler gerektiğinde yetkililer tarafından kullanılabilecek elektriksel sisteme sahip olacaktır. Asansörler yangın ihbarı aldıklarında kat ve koridor çağrılarını kabul etmeyecektir. Yangın anında asansör kuyularının yangın etkisi altında kalmaması için kuyu basınçlandırma ünitelerinin kurulması zorunludur. Deprem anında ise asansörler, ihbarı aldıklarında en yakın kata gidip, kapılarını açık hareket etmeyecek şekilde programlanacaktır. Asansör kat kapılarının yangına dayanıklılık sınıfı F90 olacaktır. (51.00) m.’den daha yüksek toplam brüt inşaat alanı 15000m²’yi aşan konut dışı yapılarda, ayrıca itfaiyenin kullanımı için en az bir tane yangın asansörü yapılacaktır. Bu asansör itfaiye merdiveni çekirdeğinde olabileceği gibi bu merdivenle bağlantılı bir bölümde de yer alabilir. İtfaiye asansörünün kabin alanı 1.5m²’yi, taşıma kapasitesi min.630kg, hızı zemin kattan en üst kata 1 dakikada erişecek hızda olacak ve enerji kesilmesi halinde jeneratöre bağlanacaktır. İtfaiye asansörleri her kata hizmet edecek ve normalde de kullanılabilir olacaktır. Bu asansörlerin kapıları, elektrik tesisat ve kabloları 2 saat yangına karşı dayanıklı olacaktır. Asansör boşluğu içindeki tesisat sudan etkilenmeyecektir.
STATİK VE BETONARMEYE İLİŞKİN ESASLAR
Her yüksek yapı için proje onayından önce hesaplara esas olmak üzere arazide ve araziden alınmış numuneler üzerinde jeolojik, jeofizik, jeoteknik ve sismolojik çalışmalar yapılacaktır. Bu çalışma, bu işlerde uzmanlaşmış kişi ve kuruluşlar tarafından yapılacaktır.
Zemin raporunda binanın yapılacağı araziye ilişkin şu bilgiler bulunacaktır.
A. Jeolojik yapı.
B. Zemin özellikleri (yeraltı, su seviyesi ve kimyasal yapısı)
C. Temel sistemi konusunda öneriler.
D. Gerekiyorsa istenen sıkıştırma veya ıslah yöntem önerileri.
E. Temel kazısı sırasında alınması gereken önlemler ve iksa yöntemine ilişkin öneriler.
F. Temelin çevre yapılara etkisi. Sondaj yerleri ve derinliği arazi konusunda bilgi verecek yeterli sayıda ve derinlikte seçilecektir. Belediyesi gerekli görürse daha fazla sondaj isteyebilir. Yüksek yapılarda BS 25’den daha düşük kalitede beton kullanılamaz donatı cinsi olarak, birim uzama değeri %10’un altında olan BC III. kullanılmamalıdır. Yüksek yapılarda, tekil temel sistemi uygulanmaz. Yüksek yapı temellerinin tasarımında, özellikle yumuşak ve bozuk zeminlerde zemin-yapı etkileşimi hesapta dikkate alınacaktır. Kazıklı temel sistemi seçildiğinde, kazıklar arasındaki uzaklık kazık çapının 3 katından daha az olamaz. Kazık başlık kirişlerinin boyutu en az 0.30×0.70m. olmalıdır. Kaya zemine oturan yüksek yapılarda devrilme tahkiki yapılacaktır. Temel projelerinde alt yapıya ilişkin imalatların yeri gösterilecek ve özellikle depremde oluşabilecek yer değiştirmelerde veya farklı oturmalarda nasıl önlem alındığı belirtilecektir. Yüksek yapılarda, yapının mimari tasarımında düşey ve yatay simetri ve düzenliliğe özen gösterilecektir. Bunun için hesap yapılan yöndeki düşey taşıyıcıların atalet momentlerinin merkeziyle kitle merkezi arasındaki uzaklık yapının o yönündeki boyutunun %5’ini geçemez. Perdeli yapılarda kattaki her iki yönde betonarme perdelerin toplam alanı, kat alanının %2’sinden az olamaz. Yüksek yapılarda zemin katta yumuşak kat oluşumuna neden olacak mimari ve statik çözümlere izin vermeyecek önlemler alınmalıdır. Yüksek yapılarda, yatay yer değiştirmeler için afet bölgeleriyle ilgili yönetmelikte verilen sınırlara uyulmasının yanı sıra, katlar arasındaki nispi elastiki deplasmanın kat yüksekliğine bölümü 0,002’den büyük olamaz. Yüksek yapılarda kolon alanı (Ac=Nd/0,6.fck) dan küçük seçilemez. Temel üst kotundan toplam yüksekliği 75 m.yi geçen yapılarda dinamik hesap yapılmalıdır. Ancak dinamik hesabın sonucu bulunan yatay yük, eşdeğer statik yük esasına göre bulunan değerin %70’inden az olamaz. Temel üst kotundan toplam yüksekliği 75 m.yi geçen yapılarda sıcaklıktan, sünme ve büzülmeden doğan etkilerde özellikle kolonların hesabında dikkate alınmalıdır. Yangın merdivenlerinde, yangına karşı korunmuş mahallerde pas payı 4cm.den az olamaz. Taşıyıcı sistemlerin pas payları için TS.l263’teki yanmaya dayanıklılık sınıflarına uygun olarak TS.4065’deki çizelgelerde verilen değerler kullanılacaktır. Çelik taşıyıcılı binalarda, çelik elemanlar, sıvama, betonla sarma vb. yöntemlerle yangına karşı korunacaktır. Belediyesince gerekli görülecek ilave hesap ve dokümanlar sağlanacaktır.
MEKANİK TESİSATA İLİŞKİN ÖNLEMLER
Yüksek yapılarda bodrum kat dahil olmak üzere her 30 m. yükseklik için, tesisat katı veya mekanik tesisat proje ve hesaplarına uygun olarak mekanik tesisatının gereksinimini karşılayacak tesisat alanı ayrılacaktır. Yapının temiz su tesisatı yükseklik zonlarına ayrılacak ve her zon ayrı hidrofor sistemiyle beslenecektir. Binanın tek hidrofor ile beslenmesi halinde her zon girişine basınç düşürücü vana konulacaktır. Bütün zon hidroforları tesisat katı ve mahallerinde olabileceği gibi, mekanik tesisat merkezine de konabilir. Konfor standardı yüksek binalarda gerekli görüldüğünde aynı zon dahilindeki kat girişlerine basınç düşürücü vana konulacaktır. Yapının sıcak su kullanım tesisatı da, temiz su tesisatına paralel olarak yükseklik zonlarına ayrılacaktır. Sıcak su tesisatı, gereksinim olduğu takdirde ayrıca kullanım zonlarına ayrılacak, her zon ayrı bir boylerle beslenecektir. Bakım olanağı olmayan mahallerde kör rögar yapılmayacaktır. Bu gibi yerlerde özel bağlantı elemanları kullanılacaktır. Wc lavabo vb. elemanların bağlantılarında bunlar için imal edilmiş özel bağlantı elemanları kullanılacaktır. Pissu tesisatında, ana kolon havalandırmasının yanında, uç nokta havalandırması yapılacaktır. Vakum hesapları gerektiği takdirde sifonlar ayrı havalık hattına bağlanacaktır. Her zonun en altındaki yatay borular düşey darbelerini karşılamak üzere pik veya çelik yapılacaktır. Diğer borular PVC olabilir. Islak hacimlerde düşük döşeme yapılmayacak, tesisat asma tavan ile gizlenecektir. Asma tavanlarda ses izolasyonu sağlanacaktır.
Ana su deposu, yüksek yapının yapılacağı bölgedeki alt yapı koşulları, günlük su rejimi, ayrıca yangın rezervi de göz önüne alınarak hesaplanacak ve ± 0,00 kotunun altında yapılacaktır. Tali su depoları, tesisat katları veya mahallerinde olabilir. Ancak yüksekliği 50m.yi geçen yapılarda, ana su deposu dışındaki depolar çatıda olacaktır. Isıtma ve soğutma tesisatı hesaplarında, güneş ısı kazançları, işletmedeki kullanım fonksiyonları göz önüne alınarak, zonlama yapılacaktır. Zon santralleri veya fon-coilleri ait olduğu zonun maksimaline, ısıtma kazanları merkezi su soğutma üniteleri binanın maksimaline göre seçilecektir. Güneş ısı kazançları hesabında, yapı elemanlarının gölgeleme etkisi zamana bağlı olarak göz önüne alınacaktır. İnşaatta, ısı ekonomisi sağlayacak ısı izolasyonu, çift cam vb. önlemler öncelikle alınmalıdır. Yapının konumu, kullanım koşulları, yukarıdaki izolasyon önlemlerinin birini veya birkaçını gereksiz kıldığı hallerde; her türlü enerji ekonomisi için yapılan ilave alternatif yatırımların geri ödeme süresi, işletme yoğunluğu göz önüne alınarak her türlü enerji giderleri ile karşılaştırılarak hesaplanacaktır. Bu süre iki yılı geçtiği takdirde ilave yatırımlardan kısmen veya tamamen vazgeçilebilir. Isı hesaplarında, yükseklik etkisiyle oluşan baca ve çevre koşulları ile bağımlı, rüzgar etkisinin oluşturacağı infiltrasyon ayrıca göz önüne alınacaktır. Isı ekonomisi yönünden infiltrasyonu azaltacak, döner kapı, rüzgarlıklı kapı, hava perdesi vb. önlemler alınarak mekanik tesisat projesinde ayrıca analiz yapılacaktır. Isı hesaplarında, yangına karşı önlemlerde sözkonusu edilen pozitif basınç sağlamak üzere verilen dış hava fazlası yanında, kullanıcılar için taze hava da göz önüne alınacaktır. Pissu, temiz soğuk ve sıcak su tesisatı, fancoil ve klima santralı boruları, taze hava kanalları exhaust kanallarının geçişi için tesisat şaftları yapılacaktır. Şaftlara en fazla üç katta bir girilecek, şaft kapakları konulacaktır. Şaft kapakları, yangının yayılımını önlemek üzere, sızdırmaz ve yangına dayanıklılık sınıfı en az F60 olacaktır. Şaftlarda çalışmak üzere platform ve gemici merdiveni yapılacaktır. Her türlü tesisat mahalli veya tesisat katı, tesisatın imalatını takiben yangın zonlarına uygun olarak sızdırmaz biçimde kapatılacaktır. Her türlü boru, sağlam şekilde sıcaklık etkisi altında uzama ve büzülmelere izin verecek şekilde, kayıcı sabit sportlarla tespit edilecektir. Duvar ve döşeme geçişlerinde kovanlar kullanılacaktır. Mekanik tesisat projesinde, tip sport detayları verilecektir. Boruların genleşme ve büzülmelerini alacak kompansatörlerin kullanım yerleri gösterilecektir. Binaların dilatasyon geçişlerinde tesisat boruları ve kanalları için gerekli önlemler alınacaktır.
ELEKTRİK TESİSATINA İLİŞKİN ÖNLEMLER
Yüksek yapılarda, kuvvetli ve zayıf akım tesisat odaları bulunacaktır. Yapıda birden fazla bağımsız bölüm olması halinde bu oda veya odalar amacına uygun olarak belirli katlarda yada her katta olabilir. Sayaç dolabı, panolar, tablolar gibi teçhizatın önlerinde en az 1.00m. geçit mesafesi bırakılacaktır. Karşılıklı her iki duvarda da tesisat dolabı olması halinde bu mesafe l.20m.den az olamaz. Yapı içinde, kuvvetli ve zayıf akım için tesisat şaftları ayrılacaktır. Gerekli hallerde elektrik tesisatlarının, mekanik etkilere veya suya karşı korunması koşuluyla mekanik tesisat şaftları da kullanılabilir. Trafoların zemin üzeri normal katlarda tesis edilmesi halinde kuru tip trafo kullanılacaktır. 0G şaft sistemi ise kapalı tip olacak ve koruma sınıfı en az 1P 40 seçilecektir. Yapı içindeki yangın derecesi yüksek mahallerdeki AG panoları tam kapalı tipte olacaktır. Yapıya ait trafo olması halinde, elektrik tesisatı dağıtım sisteminde busbar veya benzeri kanal sistemi kullanılacaktır. Ancak yapıda birden fazla bağımsız bölüm olması halinde kablo sistemi de kullanılabilir. Yangın zonları geçişlerinde, kablo kanalları yangına karşı izole edilecektir. Yangın algılama ve ihbar devreleri (detektör, buton, klakson, ışıklı alarm vb.) yangın, su pompaları, sprinkler pompaları, toz pompaları, pozitif basınçlandırma fanları duman tahliye fanları, asansör vb. tesisatlarda kullanılan kablolar alev iletmez özellikte olacaktır. Aynı zamanda bu tesisatlarda çelik veya yine alev iletmez borular ve ek malzemeleri kullanılacaktır.
Yangın algılama ve uyarma sistemleri;
A. Yapının konut amaçlı inşa edilmesi halinde; asansör makine dairesi, kalorifer dairesi, kat holleri, tesisat kat ve mahalleri, asansör boşlukları gibi müşterek kapalı mekanlarda yangın algılama dedektörleri konulacak, kat holleri ile yangın merdivenlerinde ayrıca buton tesis edilecektir.
B. Yapının otel, yurt, işhanı gibi konut dışı bölümlerinde, yukarıda açıklanan özelliklere ek olarak bütün mekanlarda yeterli sayıda ve özellikte dedektör tesis edilir.
C. Her katta en az bir adet ışıklı uyarma sistemi bulunacaktır. Tüm yapıda 2 tonlu ve tonlardan birinin 500 Hz ile 1000 Hz arasında çalışma frekansı olan, ses seviyesi bütün mahallerde en az 65 dB veya ortam gürültüsünün 5 dB yukarısında yeterince kornodan oluşan sesli uyarma sistemi olacaktır.
D. Yangın algılama sinyalinin alındığı katın belirlenmesi amacıyla yangın merdivenlerinde her kat çıkışında ışıklı uyarı armatörleri bulunacaktır.
E. Her katta yangın kaçış yollarını, gösteren, uygun aralıklarla yerleştirilmiş, enerji kesilmesi halinde bile en az 90 dakika çalışabilen acil kaçış yön armatürleri bulunacaktır. Ayrıca, güvenlik aydınlatmaları amacı ile genel mahallerde en az 90 dakika çalışabilen akülü aydınlatma armatürleri bulunacaktır.
F. Yangın anında itfaiyenin binaya girmesi istenen girişin üzerinde, ışıklı ve sesli ikaz bulunacaktır.
G. Yangın ihbar santraline herhangi bir alam ve arıza sinyali geldiğinde, sinyal kaynağının bulunduğu zon, santralin göstergelerinde belirlenmelidir. Yangın ihbarı, hat kopukluğu, hat kısa devresi AC-DC arıza, toprak arızası gibi durumlar santralden sesli ve ışıklı olarak izlenebilmeli, tüm ışıklı göstergeler bir buton ile test edilebilmelidir. Yangın ihbarı durumunda sesli ve ışıklı genel alarm verilmelidir. Santral panodan AC 220 V bağımsız bir hat ile beslenmelidir. Alarm sisteminin çalışma gerilimi DC 24 V.’dur. Yangın santralinde, yangın ihbarı alındığında asansörlerin önceden tanımlanmış acil çıkış katına yönelmesinde kullanılacak özel kontağı bulunmalıdır.
Jeneratörler; konut dışı yapılarda ve 51,00 m.yi aşan konut yapılarında elektrik kesilmelerinde binanın acil gereksinimlerini karşılamak üzere otomatik olarak devreye giren jeneratör grupları kurulacaktır. Jeneratör yük hesabı yapılırken aşağıdaki kriterlere uyulacaktır. İkaz bilgi işaretleri, merdivenler ve jeneratörler odası aydınlatmaları, asansörler (sıralı çalışacak şekilde), yangın ihbar sistemi, haberleşme sistemi, pis su emme ve atma pompaları, temiz su pompaları, yangın pompaları, jokey pompaları, kritik havalandırma ve egzoz fanları %100; pano odası ve haberleşme merkezi aydınlatmaları %50; koridorlar ve dış aydınlatmalar %20; genel amaçlı bölümler %l5 oranında beslenecektir. Yapılardaki tüm prizler güvenlik hatlı olacaktır. Konutlarda banyo ve mutfaklar için en az birer adet işyerlerinde ise her bağımsız bölüm için en az bir adet 2kw. gücünde özel priz hatları bulunacaktır. Elektrik tesisatında otomatik sigortalar kullanılacaktır. Yapıdaki her asansör için 1 adet, işhanı, konut gibi yapılarda her bağımsız bölüm için kolon hattında en az 1 adet, kreş, yurt gibi yapılarda ise her priz hattında 1 adet olmak üzere faz kaçak akım koruma cihazları kullanılacaktır. Haberleşme kabloları haberleşme sisteminden sorumlu kurum tarafından onaylı olacaktır. Kabloları zayıf akıma ait tesisat şaftları, kanal ve borularında geçirilecektir. Her türlü topraklama tesisatına ait toprak altında kalacak topraklama elemanları, inşaatların temel safhasında çözümlenecektir. Tesiste ana tablodan tali tablolara ve alıcıların madeni gövdelerine kadar devam eden bir topraklama şebekesi kurulacaktır. Kuvvet ve aydınlatma tesisatına ait metal gövdeli alıcılar, hava kanalları, her türlü boru donanımları, asansör, ray ve makineleri koruma topraklaması ağı ile irtibatlandırılacaktır. Yüksek yapılarda, yıldırımdan koruma sistemi yapılacaktır. Yüksek yapıların çatılarına uyarı ışığı konulacaktır.
