Para zor kazanılır… Kolay kaybedilir… Para civaya benzer… Akışkandır… Yanlış adresi sevmez… Gittiği adres yanlışsa hızlı bir şekilde adres değiştirir… Yanlış adreste durmaz… Bir de atasözümüz vardır… “Kar tenhada, para pintide eğleşir” diye…
İnsanlar zorluk yaşamamak adına tasarruflarını gayrimenkulde değerlendiriyor… Bir taraftan borç yüküne girerek tasarruf yapıyor… Diğer taraftan ise o güne kadar yaptığı tasarrufların reel bazda faizden daha fazla getirmesini istiyor…
Dünya para ve sermaye piyasaları hiç olmadığı kadar çalkantılı… Onsu yıllarca 280-310 dolar bandında gezinen altın 2 bin dolardan döndü… Uzun yıllar ortalaması 30 dolar civarı olan petrol 200 doları gördü… Şimdilerde 100 dolar civarından işlem görüyor… Özetle her yatırım enstrümanı can yakmaya da zengin etmeye de hazır…
Dünyada hisse senetlerine yatırım yaparak ilk milyar doları kazanarak tarihe geçen Warren Buffet genelde gayrimenkul özelde ise konut yatırımına pek itibar etmez… İnsanlara tasarruflarını borsada yapmasını önerir… Buffet belki doğru söylüyor ama tek yanlışı herkesin kendisi gibi borsadan iyi anladığını zannetmesi… Borsa başlıbaşına uzmanlık isteyen bir iş… Eminim anlayanlar için borsa çok iyi fırsatlar barındırıyordur…
ABD’nin efsane müteahhiti ya da “emlak kralı” Donald Trump ise borsaya ve sermaye piyasalarına pek güvenmez… “Kağıt”a para yatırmak hiç rasyonel gelmez… Yapılacak yatırımın “taş” ve “toprak” gibi sağlam olmasını önerir… Doğal olarak tasarrufların ve yatırımların emlakta yapılmasını tavsiye eder…
Türkiye’ye bakarsak ne görüyoruz? Türkiye’de her yatırım enstrümanı tam bir kurtlar sofrası… Ama Türkiye tıpkı ABD gibi dinamik bir ülke… Türkiye’yi “küçük ABD” yapmak isteyen rahmetli Cumhurbaşkanımız Turgut Özal bugünkü Türkiye’yi görseydi eminim gurur duyardı…
Bence Türkiye’de yatırım ve tasarruflar mantalitesini bildiğiniz sürece tüm enstrümanlara yapılabilir… Önemli olan işin mantığını anlamanız… Bilmeniz… Bugün Türkiye’de emlak ve konut yatırımı konusunda ok ciddi bir bilinç oluştu… Bu konuda -hiç mütevazi olmayacağım- bizim önemli katkımız var… Bu bilin artarak devam edecek…
Konumuza dönecek olursak… Emlak ve konutta yatırım nereye yapılmalı?
1) Kira gelirine ihtiyacınız yoksa önceliğiniz arsa ve arazi yatırımı olsun… Yaşadığınız kentin toplam nüfusu artıyorsa yaşadığınız kentin gelişme akslarını tercih edin… 5-10 yıl vadeli düşünüyorsanız arsa yatırımı yapın… Daha uzun vadeli düşünüyorsanız arazi… “Bağ babadan zeytin deden kalmalı” sözünü bilmeyen yoktur… Arsa insanın emekliliği için alınır… Arazi ise çocuklar için…
Şair Sıtkı Caney “Yaralarımdan dökülen kabuk gibisin dünya” diyordu… 11 Eylül 2011’den sonra dünya baş döndürücü bir hızla gelişmeye başladı… İnternet ile birlikte dünya hızlı bir değişme girmişti… Şimdi değişim çok daha hızlı…
Değişim ve gelişim bu hızla giderse emeklilik için alınan arsalar orta yaşlarda çocuklar ve torunlar için alınan arsa ise orta yaşlarda prim yapacak…
Arsa alırken kentlerin gelişme akslarını seçin… Bir şehir birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen yönü tercih edin…
2) Kira gelirine ihtiyacınız varsa önceliğinizin dükkan olmasına özen gösterin. Dükkanın kiracısı genelde ödemesini düzenli yapar… Kiraya verirken 4 duvar yeterlidir… Aldığı dükkanı yani ekmek teknesini en güzel şekilde dizayn etmek mecburiyetindedir…
Konut kiracısı öyle mi? İstemese bile oturduğu konutu yıpratır… Tahrip eder… Konutta kiracı çıktıktan sonra ciddi bir şekilde elden geçirilmesi gerekir… Son yıllarda konutta “hızlı” eskiyen malzemeler kullanılmaya başlandı…
Eskiden A tipi ofislerde “10 yılda bir bakım” kuralı vardı… Bu kurala göre kullanılmaya başlanmasının üzerinden 10 yıl geçtiğinde içi yenilenmeyen ve tesisatları elden geçirilmeyen ofis sınıf düşer B tipi ofis olurdu… Şimdi yeni yapılan evlere bakıyorum… Çoğunun malzemesi 5 yılda eskiyor… 10 yıl dayanacak malzeme bulmak zor….
Yani konutta bakım maliyetlerini unutmamak gerekiyor… Tabi evin boş kalma süresini de… Krediyle ev alanlar evi zamanında teslim alacak ve teslim aldığı gün kiraya verecek gibi bir psikoloji içinde… Yatırım bu kadar stresi sevmez ama konut yatırımı hiç sevmez… Stresle iş yapmanın hiçbir mantığı yok… Genelde bu durumlarda evdeki hesap çarşıya pek uymaz… Herşey ucu ucuna yetişmez…
Yüksek enflasyon döneminde “temel” aşamasında “topraktan alıp” inşaat tamamlandığında satmak gibi bir eğilim vardı… Düşük enflasyon döneminde bu yöntem hala geçerli… Ama yüksek beklentiye girmemek koşuluyla… Düşük enflasyon ortamında satın aldığınız konutun getirisi enflasyon ya da faiz oranlarının biraz üzerindeyse bu iyi bir yatırım olduğu anlamına gelir… Üstüne bir de kira getirisini ilave ederseniz bir yatırımdan daha fazla ne beklersiniz…
3) Dükkan yatırımı yapacaksanız metrekare bazlı fiyat çok bir anlam ifade etmez… Daha çok kira çarpanına kafa yorun… Yapacağınız yatırımı brüt kaç aylık kira getirisiyle amorti edeceğiniz çok önemlidir…
İstanbul’da bu yıla kadar dükkanlarda büyük fırsatlar vardı… Özellikle gelişme akslarında ve sanayi sitelerinse kira çarpanı 100’ün altında yer almak mümkündü… Özellikle son 1 yılda dükkanların kira çarpanları fazla yükseldi… İstanbul ortalaması 150 kira çarpanını geçti… 200’e doğru ilerliyor…
Bana göre kira çarpanı aynı olsa bile dükkanı konuta tercih etmek gerekir… Bunun nedenini yukarıda belirtmiştim…
Gelişme akslarında ve yeni yapılan projelerin altında satılan dükkanlar uzun vadeli düşünenler için iyi fırsatlar barındır…
Yaşamın yeni başladığı lokasyonlarda kira çarpanı ile hareket etmek yanıltıcı olabilir… Bu durumlarda uzun vadeli düşünmeyenlerin bu tür yatırımlardan uzak durması gerekir…
Türkiye’de ev alma kararını kadınlar verir… Kadınlar gayrimenkulde konut odaklı düşünür… Yapıları gereği dükkan pek akıllarına yatmaz… Arsa ve arazi ise hiç yatmaz… Kadınlar açısından varsa yoksa konuttur… Kadınlar dükkanlardaki potansiyeli algılayabilmiş olsaydı bugün dükkanların kira çarpanı konutun neredeyse iki katına çıkmıştı…
4) Hergün emlak üzerine soruları yanıtladığım tebernuskirecci.com.tr’da sık karşılaştığım sorulardan birisi kirada oturanların yatırım için ev almak istemeleridir… Kirada oturan birisinin yatırım için ev almasını “Ayranı yok içmeye atla gider ….’ya” sözüne benzetirim…
Özelikle İstanbul’da yaşayan okurlarıma her zaman ne yapıp edip bir ev almalarını öneririm… Oturacak bir ev sahibi olmak her zaman önemlidir… İstanbul’da bir eviniz varsa her açıdan işiniz kolaydır… Geleceğinizle ilgili bir karar verirken rahat davranırsınız… Strese girmezsiniz… Rahat olursunuz…
Türkiye’de son 10 yılda siyasal istikrarın devam etmesi emlak fiyatlarını çok yükseltti… Bugün İstanbul küresel sermayenin yeni merkezlerinden birisi olma konumunda… Türkiye’de siyasal istikrar devam ettiği sürece emlak yükselişini sürdürür…
Neye yatırım yaptığınız önemli… Ama daha önemlisi neyi, ne kadara aldığınız… 100 bin TL’ye alıp 500 TL’ye kiraya verebileceğiniz bir ev 100 bin TL’ye alıp 200-300 TL’ye kiraya vereceğiniz bir dükkana tercih edilir… Yani bir gayrimenkul türünün müptelası olmayın… Düşünürken matematiksel verilerle hareket edin… Kazanacağınızı anladığınız zaman harekete geçin… Kazancı görmediğiniz zaman nakitte kalın…
Nakitte kalabilmek büyük bir meziyettir… Nakit her zaman fırsatları ayağınıza getirir… Hiçbir gayrimenkulün “ateşli” alıcısı olmayın… Heyecanla alım yapmayın… Hiçbir yere saldırmayın… Yavaş ve soğukkanlı hareket edin…
Gayrimenkulde kısa, orta ve uzun vadede kazançlı çıkmanın yolu alırken kazanacağınız fiyattan alabilmektir… Alırken kazançlı değilseniz iyi bir yatırım yaptığınızı düşünmeyin… İstanbul’da maceraperest yatırımcı çok… Özellikle yurtdışında yaşayan vatandaşlarımız çok kolay kanıyor… Kanmaya hazır… İyi araştırma yapmıyor… Söylenilenlerin hepsine inanmaya hazır…
Arsa ve arazi yatırımı yapacakların özelikle dikkatli olması gerekiyor… İstanbul’un gelişme akslarında olmayacak arsalar olmayacak fiyatlardan satılmaya çalışılıyor… Öyle ki satılan fiyatlardan alım yapılsa gelecek 5 ya da 10 yılda aynı fiyata satılabilmesi mümkün değil…
Ticarette Kayserililerin çok iyi bir özelliği vardır… Bir malı almadan önce satmayı düşünürler… Siz de bir gayrimenkulü almadan önce satmayı düşünün… Almak kolay iştir… Satmak zor iş… Sıkıştığınız zaman satmak ise daha zor iştir…
Tabi konu Kayserililerden açılınca Sur Yapı’nın patronu Altan Elmas’ı anmamak olmaz… Altan Bey’in meşhur bir sözü vardır: 2 Niğdeli 1 Kayserili, 3 Kayserili bir Konyalı yapmaz… Tabi Altan Bey’in nereli olduğunu merak ettiniz değil mi? Altan Elmas Erzincanlıdır… Ne zaman bu sözü kullansa kendisini kızdırmak için hemen sorarım: Kaç Konyalının bir Erzincanlı yaptığını sorarım… Altan Bey “Yok ya bizim Erzincanlılar pek ticaretten anlamaz” der… Yakın zamana kadar öyle olduğunu düşünüyordum… Fakat bu yıl konutta ciro açısından ilk 20’de olan şirketleri sıralıyordum… Bir de ne göreyim… İlk 20’de 4 Erzincanlı var… Şimdi siz bunu da merak edersiniz hemen yanıtlayayım… Soyak, Torunlar, Sur Yapı ve İnanlar İnşaat… Bu ara konut sektöründe Konyalı patronlardan İsmail Öncel, İbrahim Okka, Mahmut Okka ve Teoman Rıza Güneri’nin kulaklarını çınlatalım…
DAP Yapı’nın patronu Ziya Yılmaz’ın özellikle sayış elemanlarına çok sık yaptığı bir vurgu vardır… Ziya Bey der ki: 100 bin dolar tesadüfen kazanılabilir… 200 bin dolar tesadüfen kazanılabilir… 500 bin dolar tesadüfen kazanılabilir… Ama 1 milyon dolar kesinlikle tesadüfen kazanılamaz… 1 milyon dolar ve üzeri para kazanabilen adam akıllı adamdır… Kimseye yalan söylemeyin ama 1 milyon doları olana kesinlikle yalan söylemeyin…
Konu şehirlerden açılmışken ticari yetenek çok farklı bir şeydir… Ticari yetenek açısından baktığımızda Siirtliler, Darendeliler, Gürünlüler, Ermenekliler, Aksekililer, Gaziantepliler, Rizeliler, Trabzonlular ve Oflular çok farklı bir noktadadır… Hayatı algılama ve ticarette başarılı olma konusunda Türkiye’nin diğer şehirlerinden ayrılırlar… Bu şehir ve ilçelerden olanların ticarette başarılı olmaları bir tesadüf olmasa gerek…
Tabi bu şehirlerin hiçbirinden olmayıp da ticarette çok başarılı olanlar vardır… Bunlara en iyi örnek Fer Yapı’nın patronlarından Ramadan Kumova’dır… Kumova Balkan göçmeni bir ailenin çocuğu… Çocukluğunda Kapalı Çarşı’da akrabalarının yanında çıraklık yapmış… Geleneksel ticareti çok iyi kavramış… Müşteriye çay mı kahve mi içeceği sorulduğunda alışveriş yapmayacak bir müşteriye kahve getirmenin ayıp sayıldığı bir ortamda yetişmiş… Üstüne bir de Boğaziçi Üniversitesi’nde inşaat mühendisliği okuyunca ortaya başarılı bir patron çıkıyor…
Daha önce yazdığım yazılarda ortaokul ve lise yıllarında ders kaynatma konusunda gayet başarılı bir öğrenci olduğumu belirtmiştim… Derslerde çok başarısızdım ama ders kaynatmada olağanüstü başarılıydım… Tabi insan öğrenciliğinde iyi ders kaynatınca yazar olunca da gördüğünüz gibi konuyu dağıtıyor… Bu yeteneğin tek iyi tarafı gazetecilikte soru sorduğunuzda karşı tarafın soruyu kaynatmasına izin vermiyorsunuz… Televizyon programlarımı izleyenler bilir… İzlemeyenler de arşivine emlakkulisi.tv’den ulaşabilir… Sorduğum her sorunun mutlaka yanıtını alırım… Hababam Sınıfı’ndaki “Mahmut Hoca” gibi hissederim kendimi… Kolay kolay kül yutmam…
Tekrar konumuza dönecek olursak…
Gayrimenkul uzun vadeli düşünmeyi gerektirir… Kısa vadeli düşünenler için uygun bir yatırım enstrümanı değildir… Kısa zamanda büyük para kazanmak isteyenlere genelde kumarhaneleri öneriyorum… Şanslılarsa kumarhanelerde çok büyük fırsatlar yakalayabilirler… Tabi o kadar şanslı bir insanın kumarhanede ne işinin olduğunu ayrıca sorgulamak gerekir…
Bilgi ve becerisine güvenenler için para ve sermaye piyasalarında ciddi potansiyel var… Ama para ve sermaye piyasaları yüksek gerilim hattına benzer… Hatayı sevmez ve hiç kaldırmaz… Anında çarpar…
Gayrimenkulde kısa vadede para kazanılamaz mı? Tabi ki kazanılabilir… Kazananlar var… Ama temelde bu kazancın nedeni siyasal istikrardır… Rüzgar ters döndüğü zaman kazançlar biter…
Piyasada büyük ve küçük şirketlerde yaptığı projelerle yatırımcısına para kazandıran şirketler var… Kaldı ki böyle şirketler hızlı büyüyor… Her yıl cirosunu katlıyor…
Özellikle konut piyasasında çok güçlü bir eleme sistemi vardır… Bu sistem çok sessiz ve derinden işler… İşini iyi yapanı yükseltir… İşini kötü yapanı ise tarihin derinliklerine gönderir… Hiç şakası yoktur… Bu sistem sadece fısıltı gazetesiyle çalışır…
İşyeri ve konut yatırımı yaparken işini iyi yapan ve “kazandıran” şirketleri tercih edin… “Doymuş” fiyattan ev satan ve bunu bir prensip haline getiren şirketlerden uzak durun…
Daha önce de belirttiğim gibidoğru bir lokasyonda doğru bir şirketten doğru bir projede ve doğru bir fiyattan aldığınız gayrimenkul size bol kazanç getirir…
Özetle gayrimenkul yatırımı yaparken uzun vadeli düşünün… Kısa vadeli düşünmeyin… Kısa vadeli düşünüyorsanız kesinlikle gayrimenkul yatırımı yapmayın…
Gayrimenkul yatırımı yaparken ayağınızı yorganınıza göre uzatın… Aylık hane gelirinizin en fazla yüzde 40’ını taksit ödeyecek şekildeyatırım ya da alım yapın… Altına imza atacağınız borcun toplamı 3 yıllık hane gelirinizi geçmesin… Emlakta fırsatlar hiç eksik olmaz… Fırsatın birini kaçırdığınız için üzülmeyin… Gözünüzü dört açın… Mutlaka çok daha iyi fırsatlar kapıdadır… Keşfetmenizi bekliyordur…
Realize etmediğiniz sürece kazanç ya da zarardan bahsedilemez…
Birileri size bir gayrimenkulü satarken çok değerleneceğinden bahsediyorsa anlattıklarına şüphe ile yaklaşın… Özellikle kısa sürede değerlenecek bir gayrimenkulü neden dolayı satma isteği duyduğunu sorgulayın…
Buna benzer bir olayı ben yaşadım… Martı GYO’nun patronu Emre Narin televizyon programıma konuktu… Israrla Çerkezköy’de yaptıkları Narinpark projesininçok değerleneceğini söylüyordu… Fiyatlarda prim potansiyeli olduğunu vurguluyordu… Kira çarpanı açısından 150 ile 180 arasında arpandan bahsediyordu… Ben de dayanamadım sordum: O zaman bu kadar değerli evleri niye satıyorsunuz? Nasıl olsa GYO’sunuz… Porföyünüze koyun… Emre Bey’in yanıtı kısa odu… “Öyle yapacağız” dedi…
Emre Narin Narinpark’taki evleri GYO’nun portföyüne koydu mu bilmiyorum ama karım 60 bin TL’ye oradan bir ev almıştı.. Projenin danışmanı Neşe Bayatlı Aydıner (Neşe Hanım’ın evlilik soyadını özellikle belirtiyorum… Yoksa kocası Por. Dr. Derya Aydıner kızar.) vasıtasıyla… 500 TL’ye kiraya verdi… Kira çarpanı 120… Bulunmayacak bir yatırım fırsatı… Üstelik evi alırken Neşe Hanım öyle bir indirim de yaptırtmadı… Sadece peşinatta kolaylık sağladı…
Piyasalarda çok iyi fırsatlar var… Yeter ki değerlendirmesini bilin ve araştırın… Ne aldığınız önemli ama daha önemlisi ne kadara aldığınız…
