1. Yapı (İnşaat) Ruhsatı
Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri) verilen izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. madde de belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz.
Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurularak (aplikasyon tutanağı), (röperli kroki, röperli kroki yoksa ebatlı kroki) veya imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin (kanal kotu tutanağı) ± 0.00 kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren bir belgenin alınması gereklidir.
Ayrıca ilgili idarece imar plânı yapımına veri teşkil eden jeolojik veya jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alanı da kapsayan bölümü parsel sahibine verilir. İlgili mühendislerce bu bilgilere göre parsele ilişkin zemin etüt raporu hazırlanır.
Yapı sahibi ve kanuni vekillerince; bu belgelere göre, yürürlükteki kanun plân, yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kuralları ve bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak suretiyle aşağıda e, f ve g’de belirtilen projeleri hazırlattırılır.
Yapı ruhsatı almak için belediyelere veya valiliklere verilecek belgeler aşağıda belirtilmiştir.
– Dilekçe
– Taahhütname
– Tapu Senedi
– Vekaletname ve muvaffakatnameler (Gerektiğinde)
– Mimari proje
– Statik proje
– Elektrik, mekanik tesisat projeleri
– Çevre ve peyzaj projeleri
– Yol ve alt yapı katılım payı ödendi belgeleri
– Teknik kontrol için istenecek diğer belgeler (Gerektiğinde)
a) Dilekçe
Herhangi bir belirli matbu şekli olmayıp, inşaatın yapılacağı yerin sınırları içerisinde kaldığı belediye adına yazılmış, tapuda belirtilen arsa üzerinde, projede belirtilen özelliklerdeki bina inşaatına izin verilmesi yönündeki talep yazısıdır. Ekinde parsel durumunu belirleyen jeolojik raporun bulunması gerekmektedir.
b) Taahhütname
Taahhütname, inşaatın genel fennî sorumlusunun, fennî mesuliyetini üstlendiği inşaatla ilgili olarak, aşağıda belirtilen hususları yerine getireceğini taahhüt ettiği belgedir. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun yürürlükte olduğu illerde, yapının fenni sorumluluğu, yapının denetimini üstlenmiş bulunan yapı denetimi kuruluşları yerine getirmek zorundadır.
Taahhütnamede
– Mesuliyetini üstlendiği yapıyı fen ve sanat kurallarına göre denetleyeceğine
– İnşaatın temel sisteminin teşkilinde ve her katın tabliye betonunun atılması sırasında belediyeye bilgi vereceğine
– Ruhsat verilen binaya ait projelerde herhangi bir aykırılık olması halinde en geç 3 gün içerisinde belediyeye haber vereceğine
– İnşaat süresince her türlü güvenlik önlemlerinin alınacağına
– Adresindeki değişiklikleri en geç 7 gün içerisinde belediyeye bildireceğine
– Fennî mesullükten çekilme halinde, çekilme gerekçeleri ile birlikte yapı inşaatının halihazırdaki durumu ile ilgili bir raporu belediyeye vereceğine
– TS 8737 Yapı Ruhsatı Formunda yer alan vizeler ile form ekinde yer alan taahhütnamede yer alan şartları yerine getireceğine
dair hususlar yer almalıdır.
c) Tapu Kayıt Örneği
Tapu kayıt örneği, inşaatın yapılacağı arsanın, inşaatı yaptıracak kişi/kişiler veya kuruluşa ait olduğunu gösteren ilgili tapu dairesinden alınmış tapu veya tapu yerine geçen belgelerdir.
Dilekçe ekinde, noterden tasdikli tapu senedi fotokopisi, yoksa aşağıdaki belgeler, tapu kayıt örneği yerine ilgili belediyeye verilmek zorundadır
? Tahsis belgesi (775, 2510, 4763, 5613, 7269 sayılı kanunlara göre tahsisi yapılıp da tapu siciline kaydedilmemiş arsalar için)
? Mahkeme kararı (İlgili mahkemenin kesinleşmiş kararı ve yetkili makamlar tarafından bu karara göre verilen belge)
? Üzerine inşaat yapılacak arsanın hisseli olması durumunda, bütün hissedarların tapu senetleri veya mülkiyet durumunu gösteren tapu tescil belgesinin dilekçe ekinde ilgili belediyeye sunulması gerekmektedir.
(Bu belgelerin yapı ruhsatı için belediyeye verilen dilekçenin veriliş tarihinden en fazla bir ay öncesine ait olması gerekmektedir).
d) Vekaletname veya Muvaffakatnameler
Vekaletname veya muvaffakatname, üzerine inşaat yapılacak arsanın birden fazla kişiye ait olması (hisseli olması) durumunda, inşaat işlerini yürütme konusunda kendisine yetki verilen kişiyi gösterir noter tasdikli belge ile sahibi oldukları arsa üzerinde inşaat yapılmasına rızaları olduğunu gösterir noter tasdikli belgelerdir.
İnşaat yapılacak arsanın hisseli olması durumunda her bir hissedarın vekaletnamesi ve muvaffakatnamesi dilekçe ekinde yer almalıdır.
e) Mimari Proje
Mimari proje, binanın bölümlerini ve ölçülerini gösteren ve vaziyet plânı, bodrum katı, normal katlar ve çatı katı ile bunlara ait en az iki kesit ve yeteri kadar görünüşten oluşan, mimar tarafından çizilmiş projelerdir.
Dilekçe ekinde mimari proje kapsamında aşağıdaki plânlar yer almalıdır:
Vaziyet Plânı: Aplikasyon tutanağı esas alınmak üzere, 1/200 veya 1/500 ölçeğinde hazırlanmış olmalı, bina ve müştemilatlarını toplu olarak gösteren, yol kotuna göre gerekli kotlar ile arsanın bina bitimindeki durumunu gösteren kotlar yer almalı, peyzaj projelerine yönelik olarak dikilecek ağaçların yerleri göstermelidir. Ayrıca, aynı ölçekte çizilmiş en az iki kesiti gösterir plân vaziyet plânına ilâve edilmelidir.
Kat Plânları: 1/50 ölçeğinde çizilmiş olmalı, bodrum katı, normal katlar ve çatı konstrüksiyon plânı ile istenmesi halinde temel plânından oluşmalıdır.
Kat plânları, bir katı 500 m2’ye kadar olan binalar için 1/50, daha büyük binalar veya eni veya boyu 25 metreyi geçen binalar için 1/100 ölçeğinde çizilmiş olmalıdır. Ayrıca, otel, hastane ve iş hanı gibi aks sistemine göre yapılan binalar için kat plânları 1/100 ölçeğinde çizilmeli, akslar arasında kalan birimler ise 1/50 ölçeğinde gösterilmelidir. 1/100 ölçeğinde çizilmekle birlikte sanayi tesisleri ile depo ve garajlarla ilgili birimlerin 1/50 ölçeğinde çizilmesi gerekmez. Kat plânlarında “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uygun gösterimler yapılmalıdır.
Tam Kesit: 1/50 veya 1/100 ölçekli çizilmiş, biri merdivenlerden geçmek şartı ile binanın enine ve boyuna kesitlerini gösteren plânlardan oluşmalıdır.
Kesitlerde yol veya yaya kaldırımı kotları, bahçelerin halihazırdaki ve tevsii edilecek kotları, bitişik nizama göre yapılan binalarda komşu bina veya parsellerin kotları, parselin (± 0.00) kotuna göre gösterilecektir.
Cephe Resimleri: Binanın değişik cephelerini gösteren 1/50 veya 1/100 ölçekli olarak çizilmiş dış görünümle ilgili plânlardan oluşmalıdır.
Sistem ve nokta detayları: Yapının genel sistem detayları ile pencere, çatı vb. gibi özellik arz eden kısımları ile ilgili ayrıntılı çizimlerdir.
Isı yalıtım projeleri: Duvarlar basta olmak üzere, tavan, taban ve diğer kısımlarda ısı yalıtımını gösteren detay çizimlerdir.
Statik ve tesisat projelerinde yer alan ve mimari projeyi etkileyen bütün unsurlar mimari projede de gösterilmelidir. Projelerde çakışma olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Cephe resimlerinde, binanın köşelerine denk gelen yerlerde arsanın halihazırdaki ve tesviye sonrası kotları belirtilecektir. İlgili belediye tarafından istenilmesi durumunda, dış cephelerde kullanılacak boya veya kaplama yapılması halinde ise kaplamalar cephe resimleri üzerinde belirtilecektir.
Mimari projeler, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı veya ilgili belediye tarafından tespit edilen çizim ve tanzim esaslarına göre hazırlanmış olmalı, proje kapağında; arsanın yeri, tapu kaydı, ada, pafta ve parsel numaraları ve alanı ile mevcutsa üzerinde bulunan yapılar, yapılacak yapının cinsi, kat sayısı, bina taban alanı ile inşaat alanı, hangi amaçla kullanılacağı ve yapı sahibi ile ilgili bilgiler ile projeyi çizen kişi ile ilgili bilgiler yer almalıdır.
Projeler 5 takım kopya olarak statik, tesisat projeleri ile birleştirilerek sunulmalıdır.
f) Statik Projeleri
Statik projeleri, çelik-karkas binalarda, çelik yapı hesapları ile 1/10, 1/20 ve 1/100 ölçekli plânlar, betonarme-karkas binalarda betonarme hesabı ile 1/10, 1/20 ve 1/100 ölçekli plânlar, asma çatılı binalarda ise çatı hesabı ile gerekli ölçekteki plândan oluşan teknik belgelerdir.
Yapı ruhsatı için müracaat sırasında, yapılacak bina türüne göre, “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre inşaat mühendisi tarafından hazırlanmış statik projeler, jeolojik veya jeoteknik etüd raporları dikkate alınan zemin etüdleri ile birlikte mimari proje ile birleştirilmiş olarak 5 nüsha ozalit halinde ilgili belediyeye sunulmalıdır.
g) Tesisat ve Peyzaj Projeleri
Tesisat projeleri, yapılacak binanın elektrik, ısıtma, havalandırma, klima, doğalgaz ve sıhhî tesisatı ile ilgili teknik özellikleri, gerekli hesaplamaları ve bina içerisindeki yerlerini ve gerekli bağlantı hatlarını gösteren projelerinden oluşan teknik belgelerdir.
Tesisat projeleri konusuyla ilgili bir uzman (elektrik tesisatı elektrik mühendisi, kalorifer, havalandırma ve sıhhî tesisat ise makine mühendisi) tarafından hazırlanmış olmalı, 5 nüsha ozalit halinde mimari proje ile birleştirilmiş olarak belediyeye sunulmalıdır. Varsa, asansör uygulama projesi, yapı ruhsatı verilmeden önce ilgili belediye tarafından onaylanmış olmalıdır. (Mimari proje sırasında sadece avan proje yeterlidir). Doğalgaz projeleri doğalgaz tesisat yönetmeliği ve teknik şartnameleri çerçevesinde hazırlanmalıdır. Doğalgaz projeleri ilgili belediye (Büyükşehir belediyelerinin bulunduğu illerde, Büyükşehir belediyeleri) tarafından incelenerek onaylanmaktadır.
Çevre (peyzaj) projeleri, yapı ile ilgili çevre düzenlemelerini gösteren projelerdir. Mimari proje ile birlikte peyzaj projeleri ve krokisine uygun olarak parsel ve yapı ilişkisi kurularak hazırlanan aplikasyon belgesi de ilgili belediyeye sunulmalıdır.
h) Yol ve Alt Yapı Katılım Payları Ödeme Belgeleri
İnşaat izni alabilmek için, ilgili belediye fen işleri müdürlüğüne yatırılan yol katılım payı ile kanalizasyon vb. gibi gerekli alt yapı katılım harçları ile ilgili alındı belgeleri vb. belgeler.
ı) Teknik Kontrol İçin İstenecek Belgeler
Teknik kontrol için istenen belgeler, ilgili belediye tarafından öngörülmesi halinde istenen aplikasyon zaptı, bağımsız bölüm listesi bitişik parseldeki binaların resmi veya krokisi ile çatı plânı gibi diğer teknik belgelerdir.
İlgili belediyenin öngörmesi halinde dilekçe ekinde yer alan yukarıda belirtilen belgelerle birlikte aşağıdaki belgelerin de belediyeye teslim edilmesi gereklidir:
– 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında kanunun uygulanmakta olduğu pilot olarak seçilen 19 ilde yapı uygulama projelerinin yapı denetim kuruluşu tarafından incelendiğine ve uygun görüldüğüne dair onay
– 1/50 veya 1/100 ölçekli aplikasyon zaptı
– Noterden onaylı bağımsız bölüm listesi
– Yol cephesinde arsa ile bitişik arsalarda yer alan binaların fotoğrafları, resimleri veya krokileri
– 1/50 ölçekli çatı plânı
Not: Büyükşehir belediyesinin mevcut olduğu yerlerde, 1/1000 ölçekli imar plânı önerileri ilçe belediyelerinin onayından sonra, 1/5000 ölçekli nazım imar plânı önerileri ise doğrudan Büyükşehir belediyelerinin onayına sunulur.
