Özlem Duygu Çil, Uğur Dumankaya’nın gayrimenkul sektörünün bugünkü durumunu, markalarına ait değerleri, proje geliştiricilerini zorlayan sektörün tozlu yollarını ve gelecek hedeflerini masaya yatırdı
Özlem Duygu Çil: Şu an Türkiye’deki ekonomik koşulları göz önüne aldığınızda gayrimenkul sektörünü nasıl değerlendiriyorsunuz?
Uğur Dumankaya: Aslında gayrimenkul sektörününü bugününü anlayabilmek için biraz geçmişe bakmak gerekiyor. 2005 yılından 2006 yılına geçerken çok yüksek bir büyüme gerçekleşmişti. Ülke yönetiminde tek parti döneminin başlaması, siyasi istikrarın oluşması, krizden sonra ertelenen tüketimin devreye girmesi, bankaların konut kredi faizlerinde ciddi indirim yapmaları gibi nedenler bu gelişmede önemli faktörlerdi. Arzın talebe yetişememesinden dolayı da ciddi bir büyüme oldu ve bir anda fiyatlar yükseklişe geçti. 2008 dönemindeki dalgalanmayla beraber ne yaparsam satarım döneminin bittiği bir döneme girildi. Bu dönemden sonra artık piyasanın sesini dinleyen projeler devreye girdi, oldukça dengeli bir ortam oluşmaya başladı, konut kredi faiz oranları yükseldi. Artık konutun yoğun, rekabetin daha çetin olduğu bir döneme ve sürecin dengeye girdiği bir dönem başladı.
Satıcı pazarı koşulları, alıcı pazarı koşullarına döndü. Satıcının dikte ettiği, onun istediği şeyler alıcı pazarına döndü. 2008 krizinin ardından tüketicideki kriz algısı hat safhaya ulaştı. Gayrimenkul sektörü krize çok hızlı giren ve krizden en son çıkan bir sektör. Günümüzün rakamlarından 2008’e dönüp baktığımda krizin psikolojik etkisi olduğunu görebiliyoruz. O dönemde bizden yatırım için konut almak isteyen insanlar kendi işlerinin tehlikeye girmesi, dünyadaki krizlerin yaygınlaşacağı olgusuyla satışlardan ellerini çekmişlerdi. Bir yandan da bankalar o kadar kolay konut kredisi vermek istemiyordu. Bugünkü şartlarda öyle bir durum yok. Bankalar her geçen gün konut kredi faizlerini biraz daha aşağıya çektiler. Normal pazar koşullarında bankalar konut kredi faiz oranlarını çektiği zaman fiyatların yükselmesi, satışların da biraz daha yüksek noktaya gelmesi gerek. Oysa ki 2005’ten farklı olarak yüksek bir fiyat artışı yok ve firmaların kar beklentisi oldukça düşük. Buna rağmen de satışlar o dönemdeki gibi yüksek ivmeli gitmiyor. Bundan sonra da böyle gideceğini düşünüyoruz.
Öte yanda belli bölgelerde belli firmalar tarafından ucuz konut olarak adlandırılan yeni bir trend oluşturuldu. Bazı projeler tüketici nezlinde ilgi gördü. Bizim gibi firmalar kriz döneminde de satış yapabildiler hatta rekor satışlar yaptılar ama yüksek kar marjıyla değil. Her geçen gün rekabetin arttığını, müşteriye, müşteri hizmetlerine odaklanıldığını görüyoruz. Bu aslında bizim sektör açısından güzel bir durum ama çıta her geçen gün yukarıya çıkıyor.
ÖDÇ: Kurumsal hedeflerinize ulaşmaya çalışırken sizleri en çok zorlayan sektörün yapısından ve koşullarından kaynaklanan kronik sorunlar neler?
UD: Sektörde taşlar yerine oturmadı. Biz nitelikli konutlar yapmak istiyoruz. Aslında misyon olarak kente kimlik katan yaşam alanlarını kazandırmayı belirledik. Bu çok iddialı bir misyon. Yani siz ne yaparsanız yapın nitelikli yapmak istiyorsunuz. Yani uygun fiyatlı da yapsanız yüksek fiyatlı da yapsanız bu misyondan hareketle işlerinizi yürütüyorsunuz. Bu tarzda iş yapmak kamuoyu ve müşteriler nezlinde size bir prestij getiriyor ama belediyeler nezlinde herhangi bir şekilde takdir edilip önünüz açılmıyor.
Devamlı bu tarzda farklı ürünler yapmış olmanın farklı handikapları var. Çünkü piyasada taşlar yerine oturmadığı için taşeron sistemi, buna hizmet edecek firma sistemi ve çözüm ortakları bu noktalarda yetersiz kaldığından sizin hayal ettiğiniz şeye ulaşmanızda birtakım problemler yaşatabiliyor. Aynı zamanda piyasada bürokrasinin çok yoğun olması önemli bir problem.
Mali açıdan bakıldığında KDV sorunumuz var. Biz ne alırsak alalım yüzde 18’le alıyoruz ama belirli bir metrekarenin altındaki daireleri satarken yüzde 1’le satıyoruz. Aradaki yüzde 17’yi devletten geri almak istediğimizde inşaatın bitmesini bekliyoruz. Yüzde 17’lik bir kar elde etmememize rağmen KDV farkını daha sonradan geri alabiliyor. Devletin KDV iadesi de sadece projelerin konutlara ait olan kısmını karşılıyor. Projelerdeki garaj ya da yeşil alan gibi diğer önemli kısımlara ait olan geri ödemeler söz konusu değil. Bu da bizim için ortalama yüzde 5 – 6’lık bir kaybı işaret eder.
Kayıt içi çalışan firmalar ödüllendirilmedikleri gibi pek çok uygulama ile kayıtdışı çalışanlarla aynı kefeye koyuluyor. Bu büyük bir paradoks.
ÖDÇ: Sektörün sıkça yakındığı yetersiz arsa üretimi konusunda neler söylemek istersiniz?
UD: Kentsel dönüşüm yasasındaki mevzuat, uygulamalar ve halkın algısının yönetimi önemli. Halk kentsel dönüşümün kendisi için kötü olabileceğini düşünebiliyor. Büyükşehir Belediyesi ciddi anlamda uğraşıyor uğraşmasına ama sorunlar devam ediyor. Kartal bölgesi buna örnek olarak verilebilir. Bu olumsuz gidişat yeni arazi üretilmesini engelliyor. Şehrin içindeki binalar depreme karşı dayanıksız ve estetik dışı. Oysaki gayrimenkul geliştiriciler merkezde arazi arıyor ve talep de bu yönde. Yeni konutların merkezde kıt olması fiyatları yukarı çekiyor. Bu konuda bizlerin yapabileceği pek bir şey yok. Burada görev devlet, hükümet ve belediyelere düşüyor.
Eğer bu pürüzler ortadan kaldırılabilirse İstanbul çok hızlı bir şekilde dönüşebilir. Tabii bu dönüşüm esnasında İstanbul’un tarihi dokusuna zarar vermeden uygun lokasyonlara modern ofis alanları, otel ve konutların konumlandırılmasını uygun görüyoruz. İstanbul’un tarihi dokusuna zarar verilmemesi konusunda hassasız.
ÖDÇ: Dumankaya’yı “Dumankaya” yapan nitelikler neler?
DK: Dumankaya markasının özelliği farklı olmaktır. Ürün, iletişim ve müşteriye hizmette farklılaşmaya çalışıyoruz. Düşük olmayan ancak “ulaşılabilir fiyatla” müşterimizin yaşamını derinleştirmek adına konut yapıyoruz. Müşteri odaklılık sözden kalmadan pratiğe geçirebildiğimiz bir anlayış.
Gayrimenkul geliştirirken vizyonumuza uygun mimarlarla çalışıyoruz. Genelde yaptığımız projeler kentin çeperlerinde. Bu nedenle bugunün değil yarının şartlarına uygun konutlar üretiyoruz. Şimdilerde Sabiha Gökçen’in karşısında yer alan Osmanlı mimarisinden esinlenen yeşilliğe bakan 4 – 5 katlı konakları içeren “Gizli Bahçe” projesinin inşaatı sırasında etrafında gecekonduların vardı.
Bugün baktığımızda normal olarak nitelendirilen proje, ilk yapıldığı sıralarda sıra dışı bir gelişme olarak görülüyordu. Dumankaya olarak popüler olmaktan öte her zaman ve çağa uygun tüketilemeyen ürünler yaratıyoruz. Vizyon, Minimal, Cadde, Dizayn projelerimiz mimari açıdan beğeni topluyor. Her projemiz birbiri ile yarışıyor ve ilginç detaylar bünyesine katılıyor. Her yeni proje bir öncekine göre daha maliyetli oluyor.
ÖDÇ: Dumankaya markasının uzun vadeli planları arasında neler var?
DK: Uzmanlığımız konut. Bölge ve proje alanı konusunda uzmanlaşmak gerekiyor. Verimliliğe ulaşmak, eldeki insan kaynakları ve teknoloji ile rekabet etme zamanı. Gelecek planlarımız arasında GYO olmak var. Önümüzdeki sene bu zamanlarda halka arz olmayı düşünüyoruz.
Gazeteparc
