Türkiye’de Emlak Balonu Nasıl Şişiyor?

TUIK’in yayınladığı bina maliyet endeksi Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi’nin çok gerisinde. Buna göre, Türkiye’de inşaatçılık hala çok karlı görünüyor.

Bugün TUIK 2015 yılı üçüncü döneme ilişkin “Bina İnşaatı Maliyet Endeksi” yayınladı. Buna göre, inşaat maliyetleri Temmuz-Eylül döneminde sadece yüzde 1,1 arttı.

Geçen yıl aynı dönemde inşaat maliyetleri yüzde 1,6 oranında artmıştı.

2015 yılı Temmuz-Eylül döneminde inşaat maliyetlerinin artmasında işçilik maliyetleri ön sırada yer aldı. İşçilik maliyetleri üç ayda %2,3 artarken malzeme maliyetleri sadece %0,8 arttı.

Son bir yılda (geçen yılın eş dönemine göre) işçilik maliyetleri yüzde 8,2 artarken malzeme maliyeti de yüzde 5,1 yükseldi.

Bu sonuca göre son bir yılda İnşaat Maliyetleri %5,8 artış göstermiş oldu.

Daire fiyatları maliyetlerden üç kat daha fazla arttı

TUIK’in yayınladığı “Bina İnşaat Maliyet Endeksi”ne göre inşaat maliyetleri son bir yılda %5,8 artıyor. İnşaat sektörüne yönelik bir başka veri de Merkez Bankası tarafından açıklanıyor.

Merkez Bankası “Türkiye Konut Fiyat Endeksi” Temmuz 2015 itibari ile %18,76 oranında artış gösteriyor.

Yine TUIK’in yayınladığı veriye göre, son bir yılda enflasyon Eylül 2015 itibari ile yıllık bazda %7,95 artış gösteriyor.

Kısaca son bir yılda;
Enflasyon %7,95
İnşaat maliyetleri %5,8
Konut fiyatları %18,76

oranında artış gösteriyor.

Açıklanan veriler farklı aylara ait olsa da toplamda değişen çok fazla bir şey yok. İnşaat maliyetleri son dönemde yıllık artışı yüzde 5-6 bandında oynarken enflasyon da yüzde 7-8 bandında değişiyor. Buna karşılık, konut satış fiyatları da yüzde 18-19 bandında değişiyor.

Konut fiyatları, inşaat maliyetleri ve enflasyon rakamları

Konut fiyatları ve enflasyon:

İnşaat Maliyetleri:

Uzun vadede durum ne?

Bazen kısa vadede ortaya çıkan fiyat değişimleri yanıltıcı olabiliyor. Mesela bir dönem hızlı artan maliyetler sonraki dönemde artış yaşamasa bile konut satışlarını bir sonraki dönemde pahalı yapabiliyor. Bu nedenle konut sektöründe ortaya çıkan fiyat değişimlerine daha uzun vadeli bakmak gerekiyor.

Mesela son 3 yıla baktığımızda;

Türkiye’de genel fiyatlar seviyesi (enflasyon) tam yüzde 26,77 oranında artıyor. (Eylül 2012’den Eylül 2015’e)

Yine son 3 yıla baktığımızda Bina Maliyet Endeksi ise tam yüzde 24,5 oranında artıyor. (Eylül 2012’den Eylül 2015’e)

Son üç yılda Konut Fiyat Endeksi’ne baktığımızda ise artış tam yüzde 53,68 (Temmuz 2012’den Temmuz 2015’e)

Enflasyon+konut fiyatları ve kira gelirlerini gösteren grafik: 2010 yılından Temmuz 2015’e : Enflasyon %49,2, Kira artışı %36,0 ve Konut satış fiyatları %96,8 artıyor.

İster kısa vadeli bakalım, ister orta vadeli ve isterse de daha uzun vadeli bakalım ortaya çıkan tablo çok net: Konut fiyatları ile ekonomide oluşan bağ kopmuş durumda görülüyor.

Enflasyon artışının iki bazen de üç katına yakın (son bir yıl) konut fiyatlarında artış görülüyor.

2010 yılından 2015 yılına 5,5 yılda konut fiyatları enflasyonun nerede ise tam iki katı artmış görülüyor.

Konut fiyatı-kira ilişkisi de koptu

Yine aynı dönemde konut alıp kiraya verenler arasında da bağ kopmuş durumda. Konut fiyatları son 5,5 yılda iki katına yakın artarken kira artışı sadece yüzde 36,0’da kalıyor.

Konut alıp bundan kira geliri elde etmeyi düşünenler aslında kaybediyor. Ama konut alıp bir süre sonra satanlar ise normalin çok üzerinde kar elde ediyor.

İnşaat maliyetlerinin son 5,5 yılda yüzde 50,1 arttığı hesaba katıldığında konut fiyatlarının kendi başına ve ekonomik temelden uzak arttığı görülüyor.

İbrahim Kahveci
ikahveci@karar.com