SORU:
Kiracım geçen dönem kira bedelini ödemediği için kendisine ihtarname göndermiştim sonra kira bedellerini ödedi. Bu yıl yine ödemedi bir ihtar daha gönderdim. Şimdi ben iki haklı ihtar nedeni ile tahliye talep edebilecek miyim? K.H.
Bana sordunuz söyleyeyim. Böyle kiracı buldunuz hiç çıkarmayı düşünmeyin. Nerede şimdi böyle kiracı, her ay kirasını ödeyecek, bir yıl içinde topu topu bir ay aksatacak, onu da uyarınca hemen ödeyecek ve siz bu kiracıyı çıkaracaksınız. Yok yok vazgeçin, aramakla bulunmaz, laf aramızda zaten şartlar da oluşmamış. İki haklı ihtardan dolayı kiracıyı çıkarmak için şartlar şöyle: Birincisi; bir kira dönemi içinde ve bir kira yılı içinde kiracıya iki tane haklı ihtar göndereceksiniz. Ondan sonra dönem sonunu bekleyecek ve tahliye davası açacaksınız. Şimdi burada bir dönem içi ve bir kira yılı ne ifade ediyor onu açıklayayım. Kira sözleşmelerinde bir süre belirtilmiştir, bir yıllık, iki yıllık, beş yıllık vs. İşte bu belirtilen süre bir dönemdir. Demekki iki ihtar da bu dönem içinde olacak. Ancak bu yetmez. Bir dönemin beş yıl olduğunu kabul edelim. Bu beş yıl içinde de iki haklı ihtar bir kira yılı içinde olacak. Bir ihtar birinci yılda ikinci ihtar üçüncü yılda olursa gene olmaz. Şimdi anladınız ne demek istediğimi. Sizin ihtarlardan biri bir yıl içinde, diğeri ikinci yıl içinde. Demekki iki haklı ihtardan dolayı tahliye davası açamıyorsunuz.
Şüfa hakkı nedir?
Hisseli bir gayrimenkuldeki hissemi satmaya karar verdim ancak diğer ortak almaya yanaşmadı ve başkasına satarsam şüfa hakkını kullanabileceğini söyledi. Nedir şüfa hakkı, nasıl kullanılır? M.P.
Şüfa hakkının kelime karşılığı öncelikli alım hakkıdır. Ancak kanunumuz bundan önalım hakkı diye söz eder. Şu demektir: Müşterek mülkiyette (paylı mülkiyet) ortaklardan biri hissesini satacak olursa diğer hissedarlardan herhangi biri veya hepsi onun satılan hissesini öncelikli olarak alma hakkına sahip olur. Ortaklardan birinin hissesini dışarıdan bir üçüncü şahsa satmasına getirilen bir kısıtlamadır. Bir gayrimenkuldeki hissesini üçüncü kişiye satan veya alan bu durumu ihtarname ile ortaklara bildirmek zorunda. Bu bilgiyi alan diğer ortaklar üç ay içinde şüfa hakkını kullanarak dava açabilir. Davada, hissenin rayiç bedelinin ödenmesi koşulu ile satılan hissenin ortaklar adına tescili talep edilir. Şüfa hakkı budur, ancak bu hakkın kullanılması süre ile sınırlıdır. İki yıl geçtikten sonra bu hak kullanılamaz
Posta/Tamer Heper
