Şerefiye , genellikle konut projelerinde karşımıza çıkan bir terimdir.
Kısaca tanımlayacak olursak , aynı özelliklerde olan ( aynı metrekare , aynı tipde ) daireler için farklı fiyatların belirlenmesi işlemine Şerefiye denir. Bu işlem ile fiyat artabilirde , azalabilirde …
Ev almak ve satmak isteyen herkesin karşılaştığı bu duruma Gayrimenkul Sektöründe Şerefiye adı verilmiştir.
Şerefiye bedeline göre aynı tipteki evlerin fiyatları değişmektedir. En çok karşılaşılan örneklerden birisi , aynı apartmanda , aynı katta ve aynı özellikte olan dairelerin fiyatlarının baktığı cepheye göre farklılık göstermesidir. Daire cephesi en çok dikkat çeken özellik gibi görünmesine rağmen bunun haricinde de bir çok özellik bulunmaktadır.
Şerefiye Bedeli Neye Göre Belirlenir ? Şerefiye Özellikleri Nelerdir ?
Şerefiye dairenin bir takım özelliklerine göre belirlenir. Bu özelliklerden en çok kullanılanları :
– Dairenin Manzarası
– Dairenin Yüksekliği
– Dairenin Baktığı Yön
– Dairenin Baktığı Cephe
– Sosyal İmkanlara Uzaklığı
– Yola Uzaklığı
– Emniyet Durumu
– Balkon Durumu
– Asansör Durumu
– Gürültü Durumu
– Bahçe Durumu
– Kat Durumu ( Çatı katı , giriş katı gibi )
– Gün Işığı
Bu özellikler inşaattan inşaata değişmektedir. Her yerde aynı özellikler aynı önemde olmaz. Yani şerefiye duruma göre değişkenlik göstermektedir.
Örneğin , Avrupada giriş katındaki evler giriş-çıkış kolaylığı bakımından daha çok tutulurken , Türkiye’de emniyet açısından diğer katlara oranla en az tutulan ev konumundadır. Aynı şekilde yurtdışında yola yakın olma ses ve gürültü gibi sebeplerden ötürü dezavantaj olarak sayılırken , İstanbul gibi büyük şehirlerde büyük projeler açısından çok büyük önem taşır.
Şerefiye , konutu satan tarafından belirleniyor gibi görünsede , alıcı tarafından da belirlenir. Çünkü bu değerlerden bazıları kişiden kişiye göre değişir. Yani bu özelliklerin sabit bir değeri olamaz. Çocuğu olan aileler park ve havuza bakan evleri tercih ederken , yaşlı ve çocuksuz aileler daha sakin olması bakımından bu daireleri seçmek istemezler. Ya da bazı insanlar doğa manzaralı daireleri tercih ederken , bazı insanlar da yolu ve kalabalığı gören daireleri tercih etmektedirler.
Şerefiye Hesabı – En Çok Prim Yapan Daireler
Türkiye’de genelde bu hesap pek doğru yapılamaz. Eskiden kalma yöntemler ile Güney Cepheli ve Orta Katta bulunan daireler en çok prim ile satılan dairelerdir. Fakat bu iş bu kadar kolay değildir. Şerefiye hesabı ciddi bir emek ve tecrübe ister.
Alıcılar bu konuda çok dikkatli olmalıdır. İnşaat firması hesabı yanlış yapmış olabilir. Bu bir dezavantaj olarak görünsede , prim yapabilecek daireyi doğru tespit etmek alıcı için bir avantaja dönüşebilir.
Bu konuda çok tecrübesiz olduğunuzu düşünüyorsanız , dairenin çevresinde bulunan ve o semtteki fiyatlar size bir fikir verir. Fakat doğru karar veremediğinizi düşünüyorsanız SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile görüşmeniz sizin faydanıza olacaktır. Unutmayın ki eğer daire almayı düşündüğünüz Proje , büyük bir marka tarafından özenle hazırlanmış ve kalitesini ispat etmiş ise fiyat olarak çevrede bulunan dairelerin 2 – 3 katına kadar çıkabilir.
Şerefiye Nasıl Hesaplanır ?
Şerefiye hesabı , inşaat firmaları için çok önemli bir konu olup , özellikle büyük konut projelerinde ya da kooperatiflerde doğru yapılmadığı taktirde haksızlıklara neden olabilecek bir etkendir. Şerefiye hesabı yapılmadan önce tüm bilgiler en ince ayrıntısı ile toplanmalıdır.
Şerefiye hesabında her özellik için bir puan belirlenir. Evlerin karşılarına sahip olduğu özelliklere göre puanlar yazılır. En yüksek puanı alan daireler Şerefiye Bedeli en yüksek olan daireler olarak seçilir ve fiyatları diğer dairelere göre daha yüksek olur. Diğer daireler de puanlama sonucunda çıkan sıralamaya göre fiyatlandırılır.
Günümüzde bu işleml için şerefiye programları kullanılmaktadır. Bu programlara aşağıdaki değerler girilerek sonuç hesaplanır :
• Konut adedi
• Toplu konutun yapılacağı alanlar toplamı m2
• Toplu konutların yapılacağı bölgenin Enlemi ve minimum Rakım değeri
• Toplu konut alanının toplam parsel adedi
• Totalde toplanmış bedel ve ilave ihtiyaç miktarı şimdiki geçici maliyet farkı
• Parsel adı (parselleri birbirinden ayırt edecek kadar detaylı pafta ve ada bilgileri)
• Parsel metrekare alanları
• Parsellerde bulunan toplam blok adetleri
• Bloğun bulunduğu Parsel
• Bloktaki toplam daire sayısı
• Blokta varsa arsa sahibine ait daire adedi
• Blokta kattaki daire adedi
• Blok ulaşım mesafesi m olarak
• Blok rakımı
• Blok Güneş yönü
• Güneş açısı derece cinsinden
• Blokta bulunan asansör sayısı
• Balkon Puanı
• Varsa teras alanı.
• Manzara mesafesi m cinsinden
• Park/Bahçe Puanı
• Dairelere ait açıklık mesafeleri
• Normal kat daire alanı
• Çatı katı daire alanı
• Zemin kat daire alanı
• Varsa bodrum kat daire alanı
• Zemin yükseklikleri m olarak
• Varsa Deniz görme açısı
• Yol/Cadde genişlikleri metre cinsinden
• Çevre Arazi Yüksekliği binanın zemin katına göre fark m cinsinden
• Konutun bulunduğu mevkiye, şehir ve çarşıya uzaklığına, şehir, bölge nüfusuna göre inşaat puanı
“İtibar değeri” olarak tanımlanabilir.
Şerefiye muhasebede ve gayrimenkul sektöründe kullanılan bir kavramdır;
Muhasebede bir işletmenin diğerini devralması esnasında ortaya çıkar. Devir alma bedeli devir alınan işletmenin net varlıklarının (varlıklar-borçlar) rayiç değerinden fazlaysa aradaki fark şerefiye olarak tanımlanır. Bu durumda taşıdığı itibar değeri ya da isim hakkı nedeniyle işletmeye varlıklarından daha fazla bedel ödenmiştir. Şerefiye maliyet bedeli ile muhasebeleştirilir ve amortismana tabi tutulabilir.
Tek düzen hesap planında maddi olmayan Bir yıldan (faaliyet döneminden) uzun süre için, işletme faaliyetlerinde kullanılmak üzere elde edilen ve bir yıldan kısa sürede nakde çevrilmesi, tüketilmesi düşünülmeyen ya da kısa sürede nakde döndürülme niteliği taşımayan işletme varlıklarıdır. duran varlıklar alt hesabında, 261 numaralı hesapta takip edilir.
Gayrimenkul sektöründe ise altyapı, ulaşım ve imar değişiklikleri gibi kamu uygulamaları dolayısı ile kişilerin mal varlıklarında (taşınmazlarında) meydana gelen değer artışları için kullanılır. Bu değer artışları nedeniyle gayrimenkul sahiplerinin yapılan kamu yatırımlarına katılmaları amaçlanmakta ve ilgili değer artışları üzerinden vergiye tabi tutulmaktadır.
