Proje aşamasında satışa sunulan bir konutu satın almak isteyenler; müteahhit sıkışmışken ucuz konut sahip olmayı hesaplayanlar; konut satış vaadi sözleşmesi yaparken nelere dikkat etmeli?
Bu sözleşme, konut alıcısını doğrudan doğruya tapu sahibi yapar mı? Konut satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili hukuki incelik ve ayrıntılar neler?
Konut; bireylerin yaşam süreçlerinde sahip olmak istedikleri en temel-zorunlu ihtiyaçları arasındadır. Gerek, hukuksal anlamda mülkiyet sahipliğinin tesis edilmesi, gerekse de ekonomik olarak kazançlı durumda olabilmek için, konutlarda hakkın doğumunun (tapunun alınması vs) nasıl gerçekleştiğinin bilinmesi önemlidir. Tapulu konutların satışı; bir kısım kural ve biçim şartlarını zorunlu kılmaktadır. Bu zorunlu kural ve biçimlere uyulmaması, konut tüketicisi için ekonomik anlamda ciddi sıkıntılar oluşturmaktadır.
Son yıllarda, konut-emlak sektöründeki değişim ve dönüşüm ile birlikte; pazarlama-reklam konusunda uzman profesyonel firmalar aracılığıyla “proje aşamasında” resmi tapusu bulunmayan konut satışları yapılmaktadır. Bu durumlarda; konutun tapusu bulunmadığı için; genel olarak satıcı ile konut alıcısı arasında “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” yapılmaktadır.
1)Konut satış vaadi sözleşmeleri bir ön sözleşme niteliğinde olup; taşınmaz mülkiyetini doğrudan doğruya sağlamaz.
Konut satış vaadi sözleşmesi ile konutun mülkiyeti doğrudan doğruya alıcıya geçmemektedir. Bu sözleşme konut tüketicisine, konutu satmayı vaat edeni, konutu kendi adına tapuda tescil, devir etmeye zorlama hakkı vermektedir. Konutların satışı; tapu müdürlüklerinde yapılır. Noterlik huzurunda yapılan “satış” işlemleri de “satış vaadi” niteliğindedir. Konut satış vaadi sözleşmesi ile satıcı; tapu müdürlüğündeki asıl satış aktini yapmayı üstlenmektedir.
2)Konut satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunludur.
Konut satış vaadi sözleşmesi; noter huzurunda yapıldığı takdirde hukuksal sonuç doğurmaktadır. Borçlar Kanunu 213 maddesi ve Noterlik Kanunu hükümleri çerçevesinde; resmi bir merci huzurunda yapılmayan, sadece taraflar arasında yapılan “satış vaadi sözleşmesi” hukuken sonuç doğurmamaktadır. Noter huzurunda yapılmayan bu tür sözleşmelerde, şahit bulundurulması da sözleşmeye geçerlilik kazandırmamaktadır.
3) Konut satış vaadi sözleşmesi; açık-kesin olarak belirli olan bir taşınmazı içermelidir.
Satıcı ile konut tüketicisi arasında imzalanan konut satış vaadi sözleşmesi içeriğinde konutun;
yeri, konumu, adası, parseli, daire numarası belirli ve açık olmalıdır. Uyuşmazlığa konu olan birçok benzer davada Yüksek Mahkeme; sözleşmenin konu yönünden belirsiz olması halinde, sözleşmenin geçersiz olduğuna karar vermiştir. Bu nedenle, konut satış vaadi sözleşmesi ile konut satın alacak kişilerin; sözleşme içeriğinde konutun özelliklerini açık-seçik ve net olarak belirtmeleri gerekmektedir.
4) Konut satış vaadinde bulunan satıcının konutun maliki olması zorunluluğu yoktur.
Ülkemizde konut satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlıkların ve kafa karışıklarının çoğu bu madde başlığı etrafında ortaya çıkmaktadır. Türk hukukunda, konut satışını ancak tapuda kayıt maliki olan şahıs yapabilmektedir. Tapuda kayıt maliki olmayan kişinin satışı gerçekleştirebilmesi mümkün değildir. Ancak; konut satış vaadi sözleşmesi bakımından ise satıcının kayıt maliki olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Konut satış vaadinde bulunan satıcının, sözleşme tarihinde konutun maliki olması zorunlu olmadığı gibi, hukuk sistemimiz böyle bir taahhütte bulunulmasına imkan tanımaktadır.
Kamuoyuna yansıyan bir çok “dolandırılma” iddiası ve “konut skandalı” bu ince ayrıntının bilinmemesi nedeni ile ortaya çıkmaktadır.
5)Satış vaadi sözleşmesi, alıcıya, tahliye ve müdahalenin önlenmesi davalarını açma hakkı vermez.
Türk Medeni Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uyarınca, tapu kayıt maliki olmak “tahliye” ve “müdahalenin önlenmesi” davası açmak için zorunlu koşuldur. Bu nedenle, konut satış vaadi sözleşmesi ile konutu edinen alıcının, tapuda kayıt maliki olmadığı için, konuttaki kiracı veya işgalci aleyhine “tahliye” veya “müdahalenin önlenmesi” davası açamayacaktır. Davaların açılması halinde, dava reddedilecektir.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
