Prag’da ev satış işlemleri %40 ila %60 arasında düşüş gösterdi ve piyasa o günden bu güne büyük ölçüde durgun bir gidişat sergiliyor. Daire stoğu en çok yabancılar arasında ve tarihi merkezin yakın çevresi ile Prag’ın merkezine yakın alanlarda popüler
New York Times’ta Alison Gregor’un haberine göre; Prag’ın merkezine yakın olan ve adını 19.yy’ın üzüm bağlarından alan Vinohrady mahallesindeki bu iki odalı çatı katı daire, neo-klasik tarzda restore edilmiş bir binada yer alıyor. 1,345 metrekare ve 3 katlı olan daire, asansörün de yer aldığı binanın 6. katında bulunuyor. Dairenin terası, Prag’ın kırmızı kiremitli çatılarından oluşan bir manzaraya hakim.
Dairede asıl yaşam alanını oluşturan giriş salonu ikinci katta konumlanmakta, ahşap döşemeli yüksek tavanlı ve duvarlarında beton ve tuğlaların açığa çıkarıldığı bu asıl yaşam alanında ayrıca duvara gömme bir gaz şöminesi bulunuyor. Eski bir çam platform üzerinde yer alan ve çağdaş bir konsepte sahip olan mutfak, asıl yaşam alanı ile bitişik bir konumda yer alıyor. Tezgah ve masa yüzeyi siyah granitten, dolaplar ve masa ise kiraz ağacından yapılmış. Yerden ısıtmalı bir sisteme sahip olan mutfakda, bakır rengi metalik duvar karoları ve camdan yapılmış duş başlıklı musluk sistemi Alman tasarımcı Hansgrohe tarafından, lavabo ise İtalyan tasarımcı Ceramica Globo tarafından tasarlanmış.
Dairenin ikinci katında yer alan teras yaklaşık 100 metrekare büyüklüğünde. Terasa Güneydoğu Asya tarzında tasarlanan sürgülü ve akordeon şeklindeki koyu meranti, ahşap çerçeveli özel kapıdan ulaşılıyor.
Dökme beton duvardaki tuğlalı ve otomatik olarak açılan geniş ışıklandırmalı kavisli merdiven metal bir şerit gibi açılarak üçüncü kata ulaşmakta. Evin yatak odası, bir balkon gibi yaşam alanına bakan bu asma katta bulunuyor.
Binanın yakın çevresi sessiz ve geniş bir park ile bir bira bahçesine bitişik. Vinohrady mahallesi, genç profesyonelleri ve birçok pub, kafe, alışveriş merkezi, restoranları ile uluslararası bir nitelik kazanan rezidansları ile popüler. Mahalle, Prag’ın merkezinde yer alan Wenceslas Square’a yürüyüş mesafesinde ve metro ve otobüs servislerine uygun bir konumda yer alıyor.
Prag Konut Piyasasına Genel Bakış
Prag’da ev satış işlemleri 2008’deki ekonomik kriz sonrasında %40 ila %60 arasında düşüş gösterdi ve piyasa o günden bu güne büyük ölçüde durgun bir gidişat sergiliyor. Daire stoğu en çok yabancılar arasında ve tarihi merkezin yakın çevresi ile Prag’ın merkezine yakın alanlarda popüler. Ancak bu durum piyasalarda büyük bir etki yaratamamış. Bunun nedenini ise aracı firma iReality’nin ortağı Micheal Bukovecky, yenilenmiş apartman sahiplerinin mülklerini satmamaları şeklinde açıklıyor. Bukovecky, “Yabancı mülk sahipleri emlak fiyatlarını çok yukarıda tutuyor ve bu da mülklerini satamamalarına neden oluyor. Piyasanın daha iyiye gitmesini bekliyorlar ancak bu zamana dek piyasanın gidişatı oldukça yavaş” diyor.
2011’in Şubat ayından beri piyasadaki apartman fiyatları metrekare başına 786 Dolar düzeylerinde. Bu durumda yabancı alıcıların ilgisini Çek vatandaşlarından daha çok çekeceğe benziyor. “Fiyatlar oldukça yüksek” şeklinde yorum yapan Eyberger “Fakat bu durum, apartmanların karakteristik özelliklerinin, kullanılan materyallerin ve kent merkezindeki konumlarının bir sonucu olarak ortaya çıkıyor. Bu apartmanlara rağbet daha çok yabancı yatırımcılardan geliyor çünkü Çek alıcılar bu fiyata bahçeli ve müstakil bir evi tercih ediyor” diyerek sözlerine devam ediyor.
Yabancı yatırımcıların görüşleri fiyatların makul olduğu yönünde. Bukovecky’nin belirttiğine göre yabancıların satın aldıkları apartman dairelerinin fiyatları metrekare başına 335 Dolar ile 1.115 Dolar arasında değişiyor. Eski kent merkezi gibi daha pahalı bölgelerde ise satış fiyatları metrekare başına 1,725 Dolar’a kadar çıkıyor.
Prag’ın ilk yerleşim bölgelerindeki lüks apartmanlar ve binalar konusunda uzmanlaşan Bukovecky, “Apartmanların ıslahından önce yabancı yatırımcılar ya da zengin Çekler gibi varlıklı insanlara satış yapıyordum” diyor ve ekliyor: Islahtan sonra mülk sahipleri bu daireleri genellikle satmıyor ve bir elmas gibi ellerinde tutuyor.
Prag’daki Alıcılar Kim?
Bukovecky, Prag’da kriz öncesinde büyüyen lüks gayrimenkul piyasası olması nedeniyle birçok yabancı yatırımcının komple satılık apartmanlar aramakta olduğunu hatırlatıyor.
Mevcut durumda Prag’daki yabancı alıcılar arasında baskın bir kitle yok. Bukovecky son zamanlarda neredeyse sadece zengin ve orta sınıf Ruslara satış yaptığını söylüyor. Prag’daki gayrimenkul avukatı Martin Prosser, piyasaya yeni giriş yapan yabancıların büyük ölçüde Amerikalı ve Doğu Avrupalılardan oluştuğunu belirtirken Eyberger daha çok Vietnamlı ve İngiliz alıcılarla karşılaştığını belirtiyor.
Temel Satış Prensipleri
Prosser’in dediğine göre Avrupa Birliği’ne üye ülkelerin vatandaşları için Prag’da ev satın almak nispeten kolay ancak diğer ülkelerin vatandaşları için bu süreç daha karmaşık olabiliyor ve süreç her ülke için farklı bir seyir sergiliyor.
Prag’daki birçok gayrimenkul firması gayrimenkul satışını, yasal evrak, ikamet izni ve ipotek finansmanı dahil tüm yönleri ile ele alıyor. Bu özgün komisyon, satıştan elde edilen gelirin %3’ü olarak satıcı tarafından ödeniyor.
Bukovecky, 600 Dolar civarındaki mülkiyet giderlerini satın almak için bir araç olarak biçimlendirilen bu tek amaçlı şirketlerin öncelikle banka hesaplarında en az bir ay öncesine ait, yaklaşık 12.000 Dolar olduğunu göstermesi gerektiğini söylüyor.
Avrupa Birliği vatandaşları kolaylıkla mülk satın alabiliyor olsa da Çek vatandaşlığını alan bireylerin pozisyonları daha güvenli bir hale geliyor. Bu işlemin ücreti en az 500 Dolar ve alıcılar bu işlem için genellikle bir avukat ya da gayrimenkul şirketini kiralıyor.
İpotek işlemi yabancı alıcılar için mümkün. Bankalar alıcılara gayrimenkul fiyatının %100’üne kadar kredi verebiliyor ki bu da çok yüksek faiz oranları anlamına geliyor.
“Faizi %30 oranında düşük tutmak için baskı yapmak uygun olabilir ” diyen Mr. Bukovecky ayrıca bankaların genellikle, borçluların kredi sağlamak amacıyla mevduat hesabı ya da yatırım sigortası açmalarını beklediklerini ve ipotek kredisi oluşturma ücretlerinin genellikle 1000 Dolar civarında olduğunu ekliyor.
Çeviren: Tuba Kolat
