BDDK gayrimenkul öz kaynak kullanım oranını yüzde 25’ten 40’a kademeli olarak çıkaracağı gayrimenkul sektörünün gündeminde. Sektör oyuncuları, kredilerdeki öz kaynak oranıyla birlikte peşinatın da yükseleceği, bunun da satışları ciddi şekilde frenleyeceği endişesini taşıyor
Gayrimenkul kredilerinde öz kaynak kullanım oranının yüzde 25’ten yüzde 40’a kademeli olarak artınlması söylentileri üzerine, görüşlerini almak için başvurduğumuz BDDK yetkilileri, işlerinin yoğunluğundan bu haberi hazırladığımız ana kadar bir cevap veremedilar. Ancak BDDK geçen hafta internet sitesinden yaptığı açıklamada, tüketici kredisi kullananların temkinli olmaları çağrısı yaparken, karşılık oranlarında yapılan artışın nedenlerini şöyle açıklamıştı “Konut kredisi kullanacaklann daha temkinli olmalarım hem de bankalann daha ihtiyatlı hareket etmelerini sağlayacak uygulamalar geüştirilmesi gerekiyor. Hanehalkı toplam yükümlülüklerinin toplam varlıklanna oranında hızlı bir artış gözleniyor. Aralık 2009 itibanyla yüzde 29.6 seviyesinde bulunan söz konusu oran, mart ayı itibanyla yüzde 35.1 seviyesine ulaştı. Bireysel kredilerin toplam tasarruf mevduatına oram da hızla artıyor.
Kriz öncesi dönemde yüzde 48 düzeyindeyken, Nisan 2011 itibanyla yüzde 54 seviyesine yükseldi.” BDDK’mn konut kredisine getirdiği yüzde 25’lik peşinat şartının müşteriye tüketici kredisi kullandıran bankalar, bundan böyle kullandıracağı tüketici kredilerine daha fazla karşılık ayırmak durumunda kalacak. Bu da maliyetleri artıracağı için kredi faizlerine zam olarak yansıyacak. Özetle, BDDK tüketicilerin fazla borçlandığım düşünerek frene basmaya hazırlanıyor.
İşler yolunda gitse BDDK sektörün önüne taş koymaz (Hürriyet Gazetesi yazarı Ege Cansen)
BDDK’nın aldığı bu tedbir bir bütünün parçası. Tedbir almasının sebebi ise ortada gördükleri bir tehlike. Bu tehlike cari açığın gitgide büyümesi ve patlama noktasına gelmesi. Herşey yolunda gidiyor olsa BDDK sektörün önüne böyle taş koymaz. İnşaat sektöründekiler ‘Ne tedbir alacaksanız alın, bize dokunmayın’ diyemez. Sektör, iç piyasada önemli bir boyuta erişti. Üsteük ekonomide balonlar genellikle gayrimenkul balonu olarak kendini gösterir. Sadece Türkiye’de dep, her yerde. Boom and büst denir: Balon yapar, çok şişince de patlar. Emlak piyasasındaki aşın talep ve hareketlilik böyle bir balona ve patlamaya sebep olur, diye düşünülünce, talebi kısmak gerekir. Gayrimenkul piyasası ‘Bu tedbirlere ne lüzum var’ diye düşünüyorsa, peşpeşe 2 soru sormak lazım. İnşaatçüar Türk ekonomisinde bir balonlaşma ve bunun sonucunda bir patlama tehlikesi görüyor mu, görmüyor mu? Ekonomiyi yönetenler böyle bir tehlike görüyor. Onun için inşaat sektörünün bu soruya ‘hayır’ cevabı vermesi bir şey değiştirmez. BDDK da bu tehlikeye karşı tedbir alıyor. İkinci soru da şu, ahnan tedbir doğru mudur, değilse hangi tedbir alınmalı? Arabanın tekerine çomak sokmak, taş koymak arabayı kurtarabilir. Eğer o araba boşalmış bir vaziyette yokuş aşağı gidiyorsa, bir yerleri çabuk parçalanacaksa, o tekerin önüne taş koyan, araba sahibine hayırlı bir iş yapıyor demektir. İnşaatçılarla BDDK arasında görüş farkı var. ‘Bana taş koyma’ derken, kendisini kurtaran kişiyi tenkit ediyor gibi bir durum olabilir. Bazen böyle olur, sektör, tedbir alanlara cephe alabilir. O taşı koyanlar ise ‘Böyle yapmazsak senin sonun kötü olur’ derler. Bu arada tabu ki talebi böyle yavaşlatmanın, inşaat sektöründe devam eden teşebbüsler açısmdan bir takım problemler yaratacağım da inkar edemeyiz.
Sektörün gelişmesini engellemek intihardır (Varyap Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş)
Son günlerde ekonominin soğutulması ile ilgili alınan kararlarda gayrimenkul sektörünün de soğutulması yönünde bazı girişimler var. Sektörde büyümeyi durdurmak, ekonomiyi soğutmak için değil, adeta ekonomiyi durdurmak için atılan bir adım olur. Cari açığı düşürmek için ekonominin soğutulması isteniyorsa, tedbir alırken sadece faizler ve borçlanmayı zorlaştırmak değil, cari açığa sebep olan sektörlerdeki farklı yöntemleri de devreye almak daha başarılı neticeler elde etmekle mümkün olur. Ancak tedbirler alınırken, faiz oranlarım yükseltmek, insanların kredibilitesini zorlaştırmak ve gayrimenkul sektörünü gelişimini engelleyecek yaklaşımlarda bulunmak intihar olur. Gayrimenkul sektörü için kararlar alırken, sektörün gelişmesini bozmadan sadece genel değil, projeler bazında da kararlar vermek daha sağlıklı olur. Tedbirler alınırken, gayrimenkul sektörü ile bankaların bir araya gelerek konuları masaya yatırması ve birlikte karar vermeleri daha sağlıklı olur. Çünkü, gayrimenkul sektörünün önünü tıkayabilecek tedbirler, ilk önce genel ekonomiyi sekteye uğratır.
Sektörü ve alıcıyı yormamak lazım (DAP YAPI Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz)
Konut kredilerinde ya da peşinatlarında yaşanan artışlar kırılganlığa sebep oluyor. Zaten inşaat malzemelerine gelen zamlar yüzünden maliyetlerde belli bir artış yaşıyoruz. Demire ve çimentoya yapılan zamlan ya da arsa fiyatlarındaki yükselişleri sineye çekip alıcıya yansıtmamaya çalışıyoruz. Kredi peşinatlanndaki artış alıcıda tedirginlik yaratıp, saün alma talebini erteletecek boyutta değil. Uygulama, bankalar için olduğu kadar, kredi kullanan taraf için de doğrudur. Kredi miktarından çok kime hangi şartlarda kredi verildiği önemlidir. Konut kredisi kullanan kişi bir miktar peşinat verirse geri ödeme konusundaki kararlılığım ve iyi niyetini de ifade etmiş olur. Kredi faizlerindeki 3-5 puanlık artışlar da konut üreticileri tarafından çoğu kez sübvanse ediliyor ancak tüm bunlar yıllarca uzun vadeli kredi olanaklarından yoksun kalan sektörü ve alıcıyı yoruyor. Yine de piyasadaki “alımların” sınırlı düzeyde gerçekleşmesine neden olduğunu sanmıyorum. Yükselen talep sektörü genişletirken inşaat maliyetinin yüzde 52’sini oluşturan inşaat girdi kalemlerindeki fiyat artışları bazı projeleri tehlikeye sokabilir. Rekabet Kurulu piyasada spekülatif hareketler olup olmadığını araştırmalı.
AKH’nın bu uygulamaya izin vermeyeceğini düşünüyoruz (Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya)
İnşaat sektörü ekonomimize büyük canlılık ve ivme katıyor. Sektör içerisinde yaşanılan son gelişmeler, sektörde ister istemez bir tedirginlik yaratacak daha küçük çapta yatırım yapan inşaat firmalarını olumsuz etkileyecek ve piyasanın az da olsa daralmasına sebep olacaktır. Ancak bizim gibi kurumsal firmalar için bu tip dalgalanmaların pek sorun yaratacağım düşünmüyorum, Şu an için sektörün tartışması gereken en önemli konu, BDDK’nın konut kredileri için yüzde 40’lık öz kaynak zorunluluğu getirmesi. Bu artış sektörün kurumsal anlamda büyümesine darbe vururken, kayıtdışı yapılaşmanın da tekrar ortaya çıkmasına sebebiyet verecektir. Aynı zamanda yüzde 40’lık bu oran, konut satışlarının ciddi anlamda düşmesine yol açacak. AK Parti gibi seçim vaatlerini gayrimenkul projelerine adayan bir siyasal partinin, böyle bir uygulamaya izin vermeyeceğini düşünüyoruz. Sektör açısından bakıldığında kurumsal ve planlı olarak büyüyen firmalar için sektördeki bu tip gelişmelerin büyük problemler yaratacağım düşünmüyorum. Ancak fiyatlar konusunda aynı stabilizasyonun süreceğini düşünmüyorum. Bu gelişmeler daire fiyatlarında ister istemez artışların yaşanmasına sebep olacaktır.
BDDK sektörün önünü kesmez (Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik)
Piyasalar Avrupa’dan ve Yunanistan’dan gelen haberler ile yön belirlemede kararsız ve yatayda seyrediyor. Türkiye’de zaten seçimler nedeniyle durağan bir döneme girilmişti. Aynı seyir devam ediyor. Hükümetin kurulması ile yeni söylemler ve hedefler ortaya çıkacaktır. Bu da piyasaları hareketlendirecektir, inşaat fiyatlarındaki artış, konut fiyatlarına da yansıyacaktır. BDDK’nın kredi oranlarına müdahalesi ile ilgili bir söylenti var ancak biz bunun olacağım ön görmüyoruz. Çünkü BDDK sektörü çok iyi takip ediyor ve lokomotif bir sektörün önünü kesmeyeceğim düşünüyorum. Kredi oranlarında bir değişiklik olursa bu elbette satışlara yansır ve cirolarda azalma olur. Ancak asıl büyük sorun sektörün kayıt dışına kaymasıyla ortaya çıkar. Çünkü kredi ile sektör kayıt içine alınıyor. Geçen yıl inşaat sektörü yüzde 63 oramnda büyüdü ve 800 bin adet ruhsat çıkarıldı. Bu satışlara aynı oranda yansımadı. 2011 ‘in sonunda geçen yılın biraz üzerinde bir satış adedi ile yılı kapatırız.
Demir ve beton fiyatların artışı suni (Fi-Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Fikret İnan)
Piyasanın yukarı gitmeyeceği kesin. Yatay gitmesi bile bana göre olumlu. Ancak piyasa psikolojik olarak gayrimenkulun doygunlaşmaya başladığını hissederse bir miktar aşağıya gitme ihtimali de var. Bana göre en iyi senaryo yatay gitmesi. Demir ve beton fiyatlarının artışı ise suni. Fiyatların yüzde 25, yüzde 30 geri geleceğini tahmin ediyorum. Banka faizlerinin l’in üzerine çıkmasını sektör açısından olumsuz, ancak Türkiye’de yaşayan bir vatandaş olarak baktığımda ise olumlu değerlendiriyorum. Peşinat oranının yüzde 40’a çıkarılması da aynı şekilde sektör açsmdan olumsuz olur, ancak bir vatandaş olarak değerlendirdiğimde de olumlu olacağım düşünüyorum. Çünkü bu tedbirler alınmazsa, gayrimenkul sektörü Amerika gibi bir ülkeyi yutmuş bir sektördür. İşlerin o noktaya gelmemesi için bu tedbirler zaruridir. Sektör ve fiyatlar bu durumdan mutlaka olumsuz etkilenecektir. Faizlerin l’in üzerine çıkması, peşinatın yüzde 40 olmasından konut fiyatlarının düşeceği sonucu çıkıyor. Bana göre bunun yapılması bir daralmaya yol açacak ancak bu daralmanın da olması şart. Yani arzın azalması lazım.
Konut alıcısının iştahı kesilmeye başladı (Ant Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Mehmet Okay)
Son dönemde inşaat maliyetlerindeki yükseliş trendi devam ediyor. Bu arada alıcının iştahı kesilmeye başladı. Özellikle konut kredisi kullanarak ev almayı düşünen kesim faiz oranlarındaki artış ve peşinat miktarının yükselmesi neticesi hayallerini ertelemeye başladı bile… Şehir merkezindeki A plus projeler haricinde konut projelerinde tehlike canlan çalmaya başladı. Çünkü projeler çok düşük fiyatlara satıldı, maliyetler beklenildiği gibi çıkmayabilir. Yeni satılacak konutlar ise çok düşük peşin ve konut kredisi ile satış projeksiyonu üzerine kurulduğu için satış sıkıntısı doğabilir. Dolayısı ile doğru projeksiyon yapmayan projelerin tamamlanması dolayısıyla teslimi ile ilgili sıkıntılar olabilir… Bu konuda özellikle sektöre yeni girmiş değişik sektörlerden gelen tecrübesiz firmaların zorlanacağım düşünüyoruz. Bizler gibi yıllarım bu sektöre vermiş firmaların bu konjonktürden etkilenmeyeceğini düşünüyoruz.
Hürriyet Emlak/ Seda Tabak
