3 yıl önceki küresel kriz en büyük etkiyi gayrimenkul sektörüne yaptı. 2009’da tarihindeki en büyük küçülmeyi yaşayan sektör, 2010’da yeniden büyümeye geçti
Bu yıl da yeni projeler ardı ardına açıklanırken geçtiğimiz ay 1,80’lere kadar çıkan dolar kuru konut satışlarını bıçak gibi kesti. Yüzde 10-15 büyüme planlayan konut üreticileri hayal kırıklığı yaşadı. Peki talebin azalması sektöre nasıl etki edecek? Kredi maliyetleri, fiyatlar düşecek mi? Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, bu soruyu “Hayır” diye yanıtlıyor. Hatta hammadde fiyatlarındaki artıştan dolayı konutların zamlanabileceğini bile söylüyor. “Eğer yatırım yapacaksanız gayrimenkul almak için çok doğru bir dönem” diyen Çelik, küresel krizin yarattığı riskleri ve yeni döneme ilişkin tahminlerini anlattı.
Bu yıl Türkiye’de toplam kaç konut satılır?
Sektör aslında 2010’u rekorla geçirmedi. Rekor aslında ruhsat sayılarında yaşandı. 2010 yılında 800 bin konut ruhsatı alındı. Bu nedenle inşaat sektörü hızlı büyümüş gibi bir intibaa oluştu. İnşaat sektöründeki büyümeden kamu harcamalarını ve yol, baraj gibi inşaat harcamalarını çıkarıp sadece konut sektörüne bakarsak üretimin 2009 yılından çok da farklı olmadığını görebiliriz. 2011’in ilk yarısında sektör hareketliydi. Bu yılı 2010’un satış rakamının yüzde 10-15 üzerinde kapatırız diye öngörüyorduk. Ancak şu anki kriz söylentileri tüketicileri biraz muhafazakarlaştıracak. Bu yılı 2010 ile başa baş gidecek gibi düşünebiliriz.
Tüketici borçlanmasına getirilen ilave önlemler konut satışlarına nasıl yansıdı?
Gündem o kadar hızlı değişiyor ki şu anda mevcut piyasaların gidişatı, döviz kurlarındaki dalgalanma ve borsadaki düşüşler nedeniyle tüketici borçlanması ile ilgili alınan önlemler gündemde son sıralara kaydı. Tüketiciler piyasaları anlamaya çalışıyor. Yaz sezonu konut sektöründe talebin azaldığı bir dönem. Dolayısıyla talepteki yansımaları eylül, ekim, kasım aylarında daha net görebileceğiz.
Konut fiyatlarında düşüş yaşanacak mı?
Konut fiyatlarında düşüş öngörmüyoruz. Üretim biraz azalabilir ancak konut satışları 2010’un biraz üzerinde yılı kapatacak. Emtia fiyatlarındaki artışa bağlı olarak konut fiyatlarında da bir miktar artış olabilir. TL’deki değer kaybı da göz önüne alındığında fiyat artışı yüzde 50’ye ulaşıyor.
Çok sayıda yeni konut projesi açıklandı. Olası bir kriz bu projeleri yavaşlatır mı?
1990’lı yıllarda birlikte çalıştığım patronum “Yağmur yağarsa her çatıya yağar” elerdi. Eğer şimdi de bir krizin geleceğini varsayarsak her sektör bundan etkilenecektir, sadece konut sektörü değil. Sektörde asıl işi konut olan köklü markalarda çok fazla sıkıntı olmayacak ancak sektöre sadece para kazanma ümidi ile giren ve ana faaliyet alanı konut olmayan firmalar biraz daha fazla etkilenebilir ve üretimde bir miktar yavaşlama olabilir.
Bu dönem, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için doğru bir dönem mi? En krlı gayrimenkul yatırım aracı ne olacak?
Eğer yaşamak için bir gayrimenkul alıyorsanız onun için en doğru zaman, ihtiyacınız olduğu zamandır. Eğer yatırım yapacaksanız ve 3-5 yıl vadeli bir yatırım düşünüyorsanız gayrimenkul yatırımı için çok doğru bir dönem. Çünkü 2008’in etkileri sektörden tam olarak silinmedi ve bugün Amerika ve Avrupa’dan gelen haberler ile yaşanan tedirginlik sonucu konut fiyatları hak ettiği değere ulaşamadı. Yani uzun vadeli yatırım için en iyi yatırım aracı hala gayrimenkul diyebilirim. Eskiden altın derdik. Hala altın rekorlar kırıyor ama fiyatların nereye gideceğini ve nereden döneceğini kimse bilmiyor. Döviz kurları stabil değil. Faizler bir miktar artsa da getirişi hala yatırımcı için cazip değil. Bu nedenle Türk insanı için gayrimenkul en iyi yatırım aracı.
Hala mortgage kredilerinin oranı çok düşük. Mortgage sistemi Türkiye’de tam olarak ne zaman işleyecek?
Türkiye’de mortgage hiç olmadı. Ancak Türkiye’de otomobil kredisi, tüketici kredisi gibi standart konut kredisinden bahsedebiliriz. Mortgage kredisinin hayata geçmesi için birkaç faktöre ihtiyaç vardı. Ancak kanun çıkarken eksik çıktı. Ödenen faizler gelir vergisinden düşülemedi. 2’nci el piyasası oluşamadı. Sigorta sistemi kurulamadı. Şu dönemde piyasalarda yaşanan belirsizlik ve 2008 krizinin mortgage türev piyasalarından çıktığını düşünürsek bir süre daha mortgage kredisi başlayamaz gibi görünüyor.
Yabancılarda konut satışında istenilen hedefe ulaşıldı mı?
Bugün hemen hemen hiçbir komşu ülke vatandaşı mevcut kanunlarımız gereği Türkiye’de gayrimenkul edinemiyor. Buna karşın Fas, Gambiya, ÇAD ve Dominik Cumhuriyeti gibi ülkelerin vatandaşlarına ev satabiliyoruz. Ancak bu ülkelerden ülkemize ciddi bir talep yok. Aynı şekilde bu ülkelerle kayda değer bir ticaret hacmimiz, ithalatımız ve ihracatımız da yok.
Ülkemizde Mısır, Pakistan, Lübnan, Bahreyn, Suudi Arabistan, Azerbaycan, Türkmenistan, Kuveyt ve Katar gibi birçok ülke vatandaşlarına da gayrimenkul satışı yapılamıyor. Ama bu ülkelerde iş yapmaya, ticaret hacmimizi de büyütmeye çalışıyoruz. Bu konu aşıldığı takdirde Türkiye’den ev alan yabancı sayısı ciddi oranda artacak.
Şu anda sektörde markalı konut projelerine ilgi nasıl?
1999 depreminden önce yapılan binalara bakarsak eski ve dayanıksız yapılar olduğunu görüyoruz. Bu nedenle 2’nci el konutların, bu binaların ucuz olmasından dolayı tercih edildiğini biliyoruz. Fakat bugün yapılan yeni projeler, hem konsept hem de teknoloji olarak çok daha ileride. Bunun için markalı konut projeleri İstanbul ve Ankara gibi büyük kentlerde ön plana çıkıyor. Diğer illerde ise nispeten daha az ilgi görüyor.
Hammadde fiyatlarındaki artış sektörü nasıl etkiliyor?
Demir fiyatları son bir yılda yüzde 40 oranında arttı. TL’deki değer kaybı da göz önüne alındığında fiyat artışı yüzde 50’ye ulaşıyor. Önümüzdeki dönemde inşaat malzemeleri ve arsa fiyatlarındaki artışa paralel olarak konut fiyatlarının da bir miktar artmasını bekliyoruz.
Yurtdışından gelen kriz sinyalleri, döviz ve faizlerdeki artış önümüzdeki dönemde sektörü nasıl etkileyecek?
Türk insanı hala krizi dolar kuru ile mukayese ediyor. Döviz kurlarında bir yükseliş
yaşanıyorsa bunu izlemek ve ne yönde bir hareket olduğunu anlamak istiyor. Yurtdışından gelen krizden ziyade içerideki kriz söylemleri insanları daha çok etkiliyor. İnsanlar, yatırım yaparken de yine döviz kurunu baz alıyor. Avrupa ve Amerika’dan gelen haberler ile piyasalar karışmış görünüyor. Bu durum sadece konut sektörünü değil tüm sektörleri etkileyecek. Konut sektörü olarak baktığımızda eylül ve ekim aylarında sektörde ciddi bir hareket olacağını düşünmüyoruz. Ramazan Bayramı’ndan sonra bir miktar hareketlenme olabilir ancak bunun için de kriz söylemlerinin biraz azalması gerektiğini düşünüyoruz.
Capital
