Konut üreticileri önce arsayı bulur sonra arsa sahibi ile kat karşılığı sözleşme yapılarak oranlar belirlenir. İnşaat firması yapılacak projenin yüzde kaçını alacak, arsa sahibine ne verilecek pazarlığıdır.
Buraya kadar en fazla arada emlakçı var ise komisyon ödenir. Projeyi hayata geçirmek için yapılan en önemli çalışma tanıtım ve sunumdur. Amaç “sat, yap” dır. Yapmadan satabilme başarısını yakalamak için çok iyi tanıtım ve reklam çalışması gerekir.Bu nedenle televizyon, gazete ve internetteki şaşalı konut reklamları bizi gel gel diye çağırır. Konut projelerinin reklamları öylesine güzel mesajlar içerir ki.. Size ev sahibi olmayı vaat eder, güven vaat eder, çiçek , böcek, havuz, mutluluk, huzur vaat eder. Eder de eder… Evi olana bile yeni ev almayı düşündürür.. Bir de evi olmayanın vay haline. Bir şekilde en hassas en eksik tarafımıza dokunur bu reklamlar. Ah ah burada oturmak vardı şimdi hayaliyle.
İlk fırsatta çoluk çocuk, ailecek balık istifi şeklinde varıyoruz oturmayı hayal ettiğimiz konut projesinin satış ofisine. Verilen adres doğru lakin ortada reklamlarda bizi kalbimizden, beynimizden vuran görüntü yoktur. Neyse ki üstünde satış ofisi yazan tabelanın bulunduğu yeri görürüz. Konut projesinin dayalı döşeli en lüksünden satış ofisidir. Girişte görevli sizi satış personeline yönlendirir. Etraf kalabalık ise sıranızı beklersiniz çay kahve kurabiye servisi ile beraber satış personeli ile tanışmış olursunuz. İlk sorunuz konut nerede, proje nerede? Yani benim ilk sorum olur genelde. Şansınız varsa dışarıda dozerlerin hafriyat aldığı kamyonların çalıştığı arsayı size gösterirler. Yada bomboş bir arsa. İşte buraya yapılacaktır denir. Tam hayal kırıklığına düşmüşken yapılacak projenin maketinin başında bulursunuz kendinizi. İşte reklamlarda görerek bayıldığınız oturmayı hayal ettiğiniz konutun muhteşem maketi.Tekrar mutlu oluruz ailecek maketin başında. Şartları konuşmaya başladığımızda ise henüz daha arsa halinde olmanın ileride yaşatacağı büyük prim potansiyeli hatta inşaat firmasının vereceğiniz peşinat sonrasını bankaya bile luzum görmeden kendisinin açacağı uzun vadenin cazibesi ” kaçırmamalıyım hemen almalıyım” duygusu ile karşılıklı ilk sözleşme imzalanır kaparo verilir ve mutlu mesut evin yolu tutulur.
Ve sonrası..Konut mağdurları olarak biliyoruz onları. Yüzlerce hatta binlerce vatandaş ev sahibi olma hayaliyle maket üzerinden beğenerek aldıkları evlerine taşınamadılar. Birçok inşaat firmasının şiddetle karşı çıktığı maket üzerinden konut satışına getirilecek kısıtlama ile müteahhidin paçası tutuştu.Vatandaştan topladığı peşinat ve aldığı taksitler ile Öz sermaye ye gerek kalmadan konut yapmak üstelik hiçbir kısıtlama olmadan para toplamak çok kolay. Hesabını yapamayan müteahhit içinde ileride düşebileceği büyük bir tuzak. En ufak bir hata kabul etmeyen hem ev alanı hem projeyi yapan müteahhidi ilk fırsatta süründüren maketten proje satmaya kısıtlama gelmesi kadar doğal ne olabilir ki.. İnşaat firmalarının tepki göstermesine anlam veremiyorum. Nitekim işini iyi yapamayan, vatandaştan topladığı parayla kendini finanse ederek konut üreten, sonrasında paranın gücüyle, hırsla başka bir proje yapma lüksüyle başka bir havalara giren, kendini büyük gösteren müteahhitler kendiliğinden elenmiş olacak, işini hakkıyla yapanlar kalacak. Bu sektörde işini çok iyi yapanlarda var farkında değiller belki ama piyasanın güvensiz ortamında onlarda kurunun yanında yaş misali yanıyorlar.
Tüketici kanunda yapılacak değişiklik ile konut satın alan vatandaşa mağdur olmaması için yeniden düzenleme yapılıyor. Mevcut kanunumuz ile müteahhitten ev alan binlerce kişi bu konuda bir sürü mağduriyet yaşadı.Yeni düzenleme ile elden para almak yok. Sözleşmeler noter ile mümkün, 14 günde sebepsiz vazgeçme hakkınız var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı SPK yı devreye sokarak konutları denetleyeceğini söylüyor. Düşünülen başka bir önlem ise Müteahhitin inşaata başlamadan teminat yatıracak olması yada yapılacak konut satışlarının paralarının bankada toplanarak teminat olarak tutulacak olması.Böylece banka İnşaat firmasının inşaatı yapma sürecine göre hakediş şeklinde müteahhide ödeme yapacak. Ki en önemli kriter bu bana göre. Olası bir problemde başka bir inşaat firması bırakılan yerden devam edebilir. Şu anda boş arsa üzerinden kat irtifakı kurup satış yapma yerine, temel atılıp zemin yapıldıktan sonra ruhsatın alınması ile kat irtifakı kurulacak olması ise başka bir önlem. Konuşulan diğer bir önlem ise inşaat bitirme sigortası. Gerçi inşaat firmalarının büyük kısmı maliyeti artırır düşüncesi ile bunu desteklemiyor.
Senede 500 bin konut ihtiyacı var deniliyor. İyi de bu dolduruşla, bu hızla mevcut düzenlemelerle ancak piyasayı şişirirsiniz. Herkesin müteahhitlik yapabileceği gerçeği art niyetli olanları gaza getirmiyor mu? Aklımızı başımıza alalım maketten konut satışını yok etmiyoruz, maket satışına gelecek kısıtlamalar ile gelecekte olası nice krizleri yok ediyoruz farkında mısınız?
Hatice Kolçak
Mali Müşavir – Gayrimenkul Uzmanı
haticekolcak@gmail.com
