“Yeşil” günümüzde şüphesiz çok popüler bir konsept ve yatırımcı, finansör, tasarımcı, uygulayıcı, üretici, pazarlamacı, son kullanıcı, herkes açısından cazip ve güncel bir konu
Yeşil ajandanın altında pek çok alt başlık, hedef, endişe ve motivasyon var; bütün sektörler ve ülkeler için karbon şahmında saydamlığın zaman içinde zorunlu hale gelecek olması, enerji ve kaynakların korunumu, sürdürülebilirlik, bunun zamanla ekonomik bir motivasyondan ekonomik bir zorunluluğa dönüşüyor olması… Yeşil politika yalnızca bir sosyal sorumluluk değil ve bu yüzden de medyada, günlük hayatta, portföylerde, her türlü sektörün pazarında, ulusal ve uluslararası yasal düzenlemelerde inkar edilemez biçimde yerini buluyor.
İlk Karar Aşaması
Levent Ofis Binası özelinde düşünüldüğünde projenin yatırım kararı alındıktan sonra bu doğrultuda en doğru ürünü elde etmek adına bir ajanda belirlendi. “A sınıfı ve yeşil bir ofis binası” olması bu aşamada alınmış bir karar.
Arsanın Konumu
2007 yılında proje başladığında arsada 2001 yılında işletmeye açılmış olan, ancak son dönemde faaliyet göstermeyen “Katlı Otopark binası” bulunuyordu. Önce burada bulunan katlı otopark sistemi başka bir alanda kurulmak üzere söküldü. “Arsa” da bir kaynak olarak düşünüldüğünde var olan altyapıyla önceden bütünleşmiş arsaların yeniden kullanılması ve değerlendirilmesi de akılcı bir tasarruf yöntemi olarak kabul ediliyor. Buna karşılık önceden beri, uzun süredir yapılaşmış bir dokuda inşaat yapmak su havzalarını ve yeşil rezervleri bozmayı engelliyor. Ayrıca belli kentsel donatılara yakın olmak (okul, hastane, alışveriş merkezi, bürolar, konutlar) ulaşım nedeniyle oluşan enerji kaybını ve karbon salimini da önemli ölçüde azaltıyor. Projenin İstanbul’un en yoğun ve değerli iş merkezlerinden biri olan Levent bölgesinde yer alması bu bakımdan ilk aşamadan itibaren önemli bir artı değer oluşturdu.
Tasarım Süreci
Yapının işlevine uygun olarak aralarında “çok uluslu şirketler”in de yer aldığı bir kullanıcı kitlesi belirlendi. Ayrıca yapının, emlak piyasasında örneklerine henüz yeni yeni rastlanan “yeşil bina” uygulamalarına da öncü olmasına karar verildi.
İlk aşama olarak bütün ara süreçleri kapsayan bir ajandanın ve yeşil ofis için bir çerçevenin oluşturulması önemliydi. “Sürdürülebilir” ve “enerji etkin” bir bina hedeflendi. Buna ulaşırken izlenecek standartların ve uygulanacak teknolojilerin seçilmesi önem kazandı. Çünkü binaların standartları ve verimlilik sınıfı ile ilgili hedefler konurken ilk yatırım maliyeti ve işletme maliyetine ilişkin öngörülerin oluşturulması gerekiyor. Binaların yalnızca gayrimenkul geliştirme ve inşaat süreci değil, işletim/kullanım aşaması da maliyetleri açısından önem taşıyor. Maliyet çalışmalarında ilk yatırım maliyetindeki artışın işletme maliyetindeki optimizasyon ile dengelendiği öngörülüyor (düşük enerji tüketimi = daha düşük bedelli faturalar) ve “yeşil” e yatırım daha da anlam kazanıyor.
Yeşil bina standartları konfor şartları yüksek olan, içinde yaşayanların mutlu olduğu ve tasarruf ettiği bir bina da demek aynı zamanda. Bu nedenle sürdürülebilirlik bir pazarlama stratejisi olarak marka ve prestij yaratırken çok güçlü bir kavram halini alıyor.
Sertifikalı Bina Fikri
Tekfen Emlak Geliştirme’nin daha önceki yıllarda gerçekleştirmiş olduğu projelerde, en yoğun olarak da Tekfen Tower binasında, o zamanki binaların birçoğunda kullanılmayan mekanik sistemler ve yağmur suyu geri kullanımı gibi pek çok çevreci ve enerji verimli sistem yer almıştı.
Bu açıdan bakıldığında sertifikasyon sisteminin talepleri, ajandasında bu konuları hiç ele almamış şirketlere göre, Tekfen için daha rahat katlanılabilirdi.
Bu aşamada LEED ve BREEAM sertikaları alma sürecinde danışmanlık yapan Altensis firması ile görüşülerek nasıl bir yol haritası çizilmesi ve ajandada hangi konuların olması gerektiği kararlaştırıldı. Yeşil Bina olarak nitelendirilebilmesi için öncelikle tasarımdan kullanıma kadar bütün aşamalarda belirli ilkelerin izlenmesi ve sistematik bir biçimde ilerlenmesi düşünüldü. Bu bağlamda USGBC’nin (Amerikan Yeşil Binalar Konseyi) LEED (Enerji Verimli Bina Tasarımında Öncülük) ölçütlerinin kullanılması kararlaştırıldı.
Core&Shell Tasarım Süreci
İnşaat aşamasında, sökülen “makina bina”nın temel ve perde duvarları iksa sistemi ve temel sistemi içinde yeniden kullanılmak üzere tasarıma entegre edildi.
Projenin iş kapsamı “Core&Shell” olarak belirlendi. Başka bir deyişle kabuğu, bütün elektrik-mekanik sistemleri ve ortak alanları tamamlanarak, katların iç düzenlemeleri kullanıcıya bırakıldı. İç tasarıma ilişkin ölçütler de belirlenerek kullanıcılara kiralama aşamasında hazırlanan şartnameler iletildi ve bazı koşullar zorunluluk olarak belirlendi. Levent Ofis Binası Türkiye’nin LEED’e başvuran ilk projelerin biridir ve Core&Shell kapsamında GOLD sertifika alma hakkı kazanan ilk bina olma özelliğini de taşır.
Konum ve Geometri
Tasarım sürecinde çeşitli aşamalarda simülasyonlar yardımıyla bina konumunun ve geometrisinin verimliliğe etkisi irdelendi. Binanın güneş enerjisine maruz kalan yüzeyinin yani batı cephesinin öteki cephelere göre dar olması HVAC sistemini en çok zorlayan kalem olan soğutma yükünün düşmesini sağladı.
Cephe Tasarımı ve İç Bahçeler
Levent Ofis Binası’nın en karakteristik mimari özelliği cephede canlı bitkilerin mimari eleman olarak kullanılmasıdır. Plantasyon etkin bir kabuk elemanı olarak kullanıldığında yeşil, salt görsel bir kaplama olmaktan çıkar.
Binada plantasyon, cephelere göre yoğunluğu ve boyutları değişen bir kabuk alt elemanı olarak tasarlandı. Güney ve batı cephelerinde yoğunluğu ve yüksekliği artırarak gölgeleme sağlandı. Bu sayede yüksek maliyetli ithal bir cam yerine yerel ve doğal kaplamalı bir cam kullanılabildi. Kuzey ve doğu cephelerinde daha alçak bitkiler kullanarak, agresif bir gölgeleme yerine günışığına izin veren yumuşak bir filtre tabakası yaratılmaya çalışıldı.
İyi tasarlanmış bir kabuk mutlaka gölgeleme elemanları ve plantasyon ile donatılmış olmak durumunda değil. Kabuk elemanlarının “k” değerlerini iyi seçerek, cam oranını dengeleyerek ve gölgeleme katsayısı düşük bir cam kullanarak etkin bir kabuk tasarlamak da mümkün.
Binayı saran plantasyon, soğutma yükünü düşürürken yararlı günışığının iç mekâna kontrollü geçişine izin veren etkin bir kabuk elemanı aynı zamanda.
Bu plantasyonu taşıyan cephe çevresindeki konsol sistemi ile birlikte iki kat yüksekliğindeki iç bahçeler binanın her yönde nefes almasını, taze havanın katlar boyunca dolaşımını sağlıyor. Yerleri iki katta bir değişen bu iç bahçeler doğal havalandırma sağlayan galeriler.
Bina kabuğu denilince akla yalnızca ısı kazanç ve kayıpları ya da soğutma yükü optimizasyonu gelmemeli. Günışığından ve manzaradan yararlanmak da konfor için önemli ölçütler. Levent Ofis binasındaki seçilen cam (Lowe naturel kaplamalı) günışığı geçirimi yüksek bir cam. Ayrıca saydam kısmın opak kısımlara oranı ve kesitteki yerleşimi yararlı ışığın binaya geçirimini etkileyen faktörler.
Enerji Verimliliği
Yeni yasal düzenlemeler doğrultusunda her binanın bir enerji kimlik belgesi ve daha da önemlisi bir enerji yöneticisi olması planlanmakta. Enerjiyi iyi yönetmek için uygulanan stratejiler genel olarak; enerji harcayan sistemlerin tasarımı ve uygulaması için gerekli mühendislik standartlarının seçimi, verimli ve etkin HVAC tasarımı ve uygulaması, otomasyon sistemi, verimli cihaz ve armatür seçimi olarak özetlenebilir.
LEED sertifikasyonu çerçevesinde Core&Shell kapsamındaki alanların birebir tasarıma uygun olarak, kapsam dışındaki alanların da işletme senaryosuna uygun olarak bütün sistemleri modellenir. Öngörülen bina ile birlikte ASHRAE standartlarına uygun baz bina da modellenip enerji sarfiyatları kWh cinsinden kıyaslanır.
Enerji modellemesinde kabuk ve enerji harcayan sistemlerle birlikte otomasyon sistemi de simülasyona dahil edilir. Servis ve işletme maliyetleri akıllı bir otomasyon sistemi ile optimize edilebilir. Bu sistemlerin inanılmaz karmaşık olması isi gerekmez. Periyot ve hareket sensörleri ile enerji harcamaları düşürülebilir. Ayrıca enerji harcayan farklı sistemlerin ve bağımsız bölümlerin koordineli ve verimli çalışması sağlanır.
Kaynakların Doğru Kullanımı
Sürdürülebilir bir bina kaynaklan da tasarruflu bir biçimde kullanmalı ve işletmeli. Kaynak deyince en kısıtlı olan kaynaklar; su, toprak, arsa… Suyu verimli kullanmak için verimli armatür kullanımı, gri su arıtma, yağmur suyunun toplanıp yeniden kullanılması, az su isteyen bitki seçimi, az su harcayan sulama sistemlerinin kullanılması sayılabilir, inşaatta geri dönüşümlü malzeme içeriğine sahip malzemelerin kullanılması farklı ölçekte kaynak ve enerji tasarrufudur. Yerel malzeme kullanmak ithal malzemenin transferi sırasındaki enerji harcamalarını ve karbon salimini en aza indirger. İnşaat sırasında açığa çıkan hurda, moloz, kâğıt vb. atıkların yeniden kullanılması daha büyük ölçekteki sürdürülebilir döngüye katkı sağlar. Asıl önemli olan sürdürülebilirlik konseptini irdelerken binanın içinde olduğu daha büyük resmi de görebilmektir.
Yeşil bina yalnızca tasarruflu bina değildir. Yeşil bina kullanıcılarının yüksek konfor şartlan için düşük faturalar ödediği binadır. Ancak bu projede bu standartlara uymakla yerinilmedi, bu standartlar aşılmaya çalışıldı.
Binanın bulunduğu yer, toplu taşımaya yakınlığı ve çevresindeki olanaklar birçok puan kazandırdı. Binada kullanılan verimli su armatürleri, yağmur suyu geri kazanımı, verimli sulama sistemi ve az su tüketen bitki seçimleriyle su tasarrufu ölçütleri sağlandı. Bunun dışında yerel ve geri dönüştürülmüş içeriğe sahip malzeme kullanımı, atıkların geri dönüşümü ve yeniden değerlendirilmesi gibi uygulamalarla sürdürülebilirlik yolunda önemli hedeflere ulaşıldı. Ayrıca bina kullanıcılarının sağlığı ve memnuniyeti doğrultusunda taze hava oranlarının yüksek tutulması, günışığından azami ölçüde yararlanma, VOC oranı düşük malzeme kullanımı gibi konulara büyük önem verildi.
Bu süreç düşünüldüğünde ülkemizde yeşil kavramının yeni olması ve bazı maliyetlerin henüz özendirici olması açısından sübvanse edilmiyor olması gibi noktalarda zorluk yaşandığını belirtmek gerekiyor. “Yenilenebilir enerji sistemlerinin kullanımı” proje başında düşünülmesine karşın, henüz tam anlamıyla istenilen ekonomik düzeye ulaşmadığı için vazgeçildi. Ayrıca yeni gelişen bir sektör olduğu için LEED kapsamında değerlendirilen bazı ekolojik ürünlerin de arzında sıkıntı olduğu için kullanılamadı. Özellikle ahşap ürünlerde LEED ölçütlerine uygun sertifikalı ürünler olmaması, boya vb. malzemelerin VOC değerleri hakkında raporlara bütün ürünlerde ulaşılamıyor olması gibi sorunların yıllar içinde hızla azalmasıyla süreç daha da kolaylaşacaktır. Bu projede elden geldiğince verilen standart değerlerin de üstünde bir performans hedeflendi bütün aşamalarda kararlar bu yönde alındı.
Öncü olmak var olan standartları zorlamakla başlayan bir tavırdır. Standartların üstüne çıkmaya ve uzmanlaşmaya çalışırken araştırılır ve keşfedilir. Yeni teknolojik ve altyapısal yatırımlar peşinde koşulduğunda, başka sektörlerden daha iyisi talep edilir. Bunu yaparken farklı disiplinlerle alışveriş halinde olunmalıdır. Sonuçta sürdürülebilirliğin sürdürülebilir bir konsept olması için farklı disiplinlerce desteklenmesi, yatırımcı-finansör-tasarımcı-uygulamacı-kullanıcı tarafından motive ve aktive edilmesi, yeni teknolojilerle ve organizasyon şemalarıyla geliştirilmesi gereklidir. Bu büyük resimde herkesin katkısı ve her sürecin etkisi var. Biz de her yeni projemizle elde ettiğimiz deneyimi de kullanarak çıtayı daha ne kadar yükseltebileceğimizi soruyor ve uyguluyor olacağız.
Yapı
