Kentler gelişiyor ve sesiz sedasız yeni gelişme bölgeleri oluşuyor. Türkiye’de ‘taşı toprağı altın’ kent unvanı da artık bir tek İstanbul’un elinde değil. Geçen hafta İstanbul ile başladığımız ‘Konutta Yeni Prim Bölgeleri’ araştırmasını bu hafta İzmir’den Bursa’ya Kayseri’den Konya’ya kadar yedi büyük kentle sürdürüyoruz. Bu kentlerin yeni kentsel gelişim bölgeleri keşfedilmeyi bekliyor.
Gecen hafta ‘Konutta Yeni Prim Bölgeleri’ araştırmasını kapak haberimiz olarak yayınlamıştık. Yalnız bugün artık ‘taşı toprağı altın’ olan yegane kent İstanbul değil. Bu nedenle konut açısından İstanbul’dan hiç de mütevazı olmayan kentler ve bu kentlerin de yeni gelişme bölgeleri var. Geçen hafta tüm bu kentleri yer darlığı nedeniyle bir arada yayınlayamamıştık. Bu hafta araştırmanın devamını yayınlıyoruz.
Ankara’da Eskişehir Yolu’ndan Çay Yolu’na, Bursa’da Nilüfer’den.Görükle’ye, İzmir’de Çeşme yönünden Narlıdere’ye ve Antalya’da Konyaaltı’ndan Kemer Yolu’na kadar birçok yer artık gayrimenkul yatırımcılarının yeni gözde bölgeleri olarak dikkat çekiyor.
Bundan yola çıkarak, geçtiğimiz hafta İstanbul’un gelişen bölgelerine ilişkin yaptığımız kapak haberinin devamını Ankara, İzmir, Bursa, Kayseri, Eskişehir, Konya ve Antalya ile sürdürüyoruz.
Ankara
Cazibe merkezleri değişti
Birçok şehirde olduğu gibi Ankara’nın da cazibe merkezleri artık değişti. Bir zamanlar Ankara’nın en gözde yeri Çankaya, Yukarı Ayrancı, Esat ve Gaziosmanpaşa idi. Şimdilerde ise Eskişehir Yolu, Çankaya-Lodumlu-Mühye Yenimahalle-Alacaatlı, Etimesgut-Bağlıca, Keçiören-Ovacık, Gölbaşı-Taşpınar ve Yenimahalle-Susuz Ankara’nın gözde yerleşim bölgeleri oldular. Bu bölgelerde yer alan arsa ve konutların fiyat artış hızına yetişilemiyor.
Ankara’da çıkışta olan bölgeler ve buralardaki fiyat harekeden şöyle:
Eskişehir Yolu: Ankara’nın elit kesimin tercihleri doğrultusunda bu aks prestijli bir bölge haline geldi. Gayrimenkul fiyatları da buna bağlı olarak hızlı bir artış gösterdi. Bölgede, Çayyolu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent ve Konutkent’te lüks konutlar yer almakla beraber, Armada, CEPA, Gordion, Arkadium, Galeria ve Bilkent Alışveriş Merkezleri dışında Mesa, Bayındır Hastaneleri, ODTÜ, Bilkent, Hacettepe, Başkent, Çankaya Üniversiteleri yer alıyor. Özellikle Çayyolu, Ankara’nın son yıllardaki en popüler yerleşim bölgelerinin başında geliyor. Eskişehir yolu üzerindeki Bağlıca ve Yurtçu yerleşkelerinin konut ve ticari alan olarak önümüzdeki yıllar içinde Ankara’nın gözdesi olması bekleniyor. Bu bölgelerde tarlaların metrekaresi 30-100 lira, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 50-250 lira aralığında. Temelli bölgesinde ise tarlalar 10 ila 40 lira arasındayken, konut imarlı arsaların metrekaresi 35 liradan başlayıp 100 liraya kadar çıkıyor.
Lodumlu ve Mühye: Çankaya ilçesi sınırları içerisindeki bölgede tarlaların metrekare fiyatı 40-50 lira, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 140 ila 150 lira arasında değişiyor. Bölgedeki 100 metrekare büyüklüğündeki sıfir dairelerin fiyatı ise 175 bin liradan başlıyor.
Mühye’de ise tarla vasıflı arazilerin metrekaresi 20 ile 30 lira, konut imarlı arsaların fiyatı 75-100 lira ve sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise 125 ile 150 liradan satılıyor.
Alacaatlı: Yenimahalle’ye bağlı olan bu bölgede tarla vasıflı araziler 40-50, konut imarlı arsalar ise 125 ile 150 lira metrekare fiyattan satılıyor.
Bağlıca: Etimesgut ilçesi sınırlarında yer alan Bağlıca’da konut imarlı arsaların metrekare fiyatı 90 ila 115 lira, imarsız arsaların fiyatı ise 30 ila 40 lira arasında değişiyor.
Ovacık: Keçiören’in gelişme aksında yer alan Ovacık’ta tarla vasıflı arazilerin metrekare fiyatı 50 liradan başlıyor. Bunun yanında konut imarlı arsaların metrekare bazında fiyatları 150 ila 160, sanayi imarlı arsaların fiyatı ise 275 ila 300 lira arasında değişiyor. Bölgede 100 metrekare büyüklüğe sahip yeni dairelerin fiyatı ise 120 bin liradan başlayan fiyatlarla satılıyor.
Taşpınar: Ankara’nın Gölbaşı ilçesi sınırları içerisinde yer alan bölgede tarlaların metrekare fiyatı 45, konut imarlı arsaların fiyatı 135 ve sanayi imarlı arsaların metrekare fiyatı ise 180 liradan başlıyor.
Susuz: Yenimahalle’ye bağlı Susuz’da tarla vasıflı yerlerin metrekare fiyat aralığı 15 ila 25 lira, konut imarlı arsaların metrekaresi ise 50 liradan başlayıp 70 liraya kadar çıkabiliyor.
İzmir
Kentsel dönüşümü bekliyor
İzmir’de son birkaç yıldır, birbiri ardına büyük çaplı konut projeleri devreye giriyor. Şehir, kentsel dönüşüm projeleri ile yeni bir kimliğe bürünmeye hazırlanıyor, izmir’in geleceği açısından büyük önem taşıyan Kent Yenileme Projesi tüm hızıyla sürüyor. Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe, Urla ve Menemen gayrimenkul açısından en değerli bölgeler haline geldi. Örnekköy ve Çiğli’nin üst bölgeleri ise son dönemde çıkışta olan semtler.
Özellikle Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe ve Urla, birbiri ardına yükselen lüks konut projeleri ile tüm dikkatleri üzerlerine çekiyor. Menemen tarafında daha çok kooperatif ve site şeklindeki konut projeleri göze çarparken, Narlıdere ve Güzelbahçe taraflarında ise ticari gayrimenkul sınıfına giren büyük alışveriş merkezleri boy göstermeye başladı. Durum böyle olunca bu bölgelerdeki arsa fiyatları da değerini ikiye katladı. İzmir Balçova’da imarlı arsaların metrekaresi 300 ila 2 bin lira, Narlıdere’de bin 500 ila 3 bin lira, Güzelbahçe’de 150 ila 2 bin 500 lira, Urla’da bin 200 ila 2 bin 500 lira ve Menemen’de ise 100 ile 500 lira aralığında satılıyor.
İzmir’de metronun geçeceği hat üzerinde yer alan Çiğli, Koyundere, Ulukent ve Bayraklı önümüzdeki birkaç yılda yıldızı parlayacak yerler olarak gösteriliyor.
BURSA
Sanayi ile büyüyor
Bursa Türkiye’nin en çok göç alan illerinden biri. Bursa’nın güçlü sanayi potansiyeli göçün ana nedenini oluşturuyor. Tabi Bursa’nın sürekli gelişimini tetikleyen bir diğer unsur olarak turizmi de unutmamak gerek. Bursa’nın kış ve yaz turizmini bir arada bulunduran nadir şehirlerden biri olması İstanbul’un yanı sıra Anadolu yatırımcılarının da Bursa üzerine odaklanmasını sağlıyor.
Bursa, İzmir yönüne doğru genişliyor. Bursa’nın gayrimenkul açısından son dönemde yıldızı parlayan bölgeleri olarak Mudanya yolu, Bademli, Hasköy, Balat, Göynüklü ve Aydınpınar gösteriliyor.
Bunun dışında Kestel ve Gürsu ilçeleri Kayapa beldesi ve Yörükali Köyü ise daha çok minimum fiyatlara sürüm oluşturan bölgeler olarak öne çıkıyor. Bursa’da ticari gayrimenkul açısından ise son dönemde öne çıkan bölgeler olarak; Mudanya ve İstanbul yolu gösteriliyor. Mudanya yolundaki tarlaların yola bakan tarafta olanlarının dönümü 40 ile 55 bin, yoldan uzak olanların dönümü ise 20 ila 30 bin lira arasında değişen fiyatlarla satılıyor.
Buradaki konut imarlı arsaların dönümü 100-150 bin lira, ticari imarlı olan arsaların dönümü ise 500 ila 550 bin liradan işlem görmekte. Bademli’deki konut imarlı arsaların dönümü 100-150 bin liradan, sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise 250-300 dolardan satılıyor. Buradaki tarla vasıflı arazilerin dönümü, 30-60 bin TL. Hasköy’de yer alan konut imarlı arsaların dönümü, 100 bin liradan başlıyor. Bölgedeki zeytinliklerin dönümü 25 ila 30 bin, kıraç yerlerin dönümü ise 15-20 bin TL aralığında.
KONYA
Üniversite şehri hüviyetinde
Orta Anadolu’nun sanayi ve ticaret merkezi olma özelliğini kazanan Konya, bünyesinde barındırdığı Selçuk Üniversitesi, Karatay Üniversitesi, Mevlana Üniversitesi ve yakında yapımına başlanacak olan Meram Üniversitesi ile bir üniversite şehri hüviyetine kavuşacak. 120 kilometre mesafeli yeni çevre yolunun da devreye girmesi, Konya’nın diğer illerle olan ulaşım altyapısını daha da güçlendirecek en önemli proje olarak görülüyor. Tüm bu özellikler Konya’yı gayrimenkul açısından da cazip kılan özelliklerin başında geliyor. Konya’da gayrimenkul açısından Selçuklu, İstanbul yolu, Adana yolu, Meram, Karatay bölgesinde (Merkez ve Kaşınham arası) çevre yolu ve Karaman yolu civarı öne çıkan bölgeler olarak gösteriliyor. Bu bölgelerdeki gayrimenkullerin hızla değer kazandığı belirtiliyor.
Çıkışta olan bu bölgelerdeki ticari imarlı arsaların metrekare birim fiyatının 100 ile 500 TL, konut imarlı arsalarının ise metrekare birim fiyatının 75 ile 300 TL arasında değiştiği ifade ediliyor.
KAYSERİ
Konutta kabuğunu kırıyor
Son 10 yılda sanayi alanında gösterdiği atılım ile dikkatleri üzerine toplayan Kayseri, geleceği parlak iller yolunda hızla ilerliyor. İl, bu özelliği ile yerli ve yabancı gayrimenkul yatırımcılarının markajı altında.
Kayseri’de merkeze bağlanan Sivas Caddesi, Mustafa Şimşek Caddesi, Kızılırmak Caddesi, Atatürk Bulvarı, İstasyon Caddesi, Salih Aygın Caddesi, Hastane Caddesi, Farabi Caddesi ve Fuzuli Caddesi, dükkan ve ofislerin yoğunlaşılğı caddelerin başında geliyor. Bu caddelerde yer alan dükkanlarda birim satış değerleri binaların vapılarına göre metrekare bazında 300 TL ile 2 bin TL gibi geniş bir aralıkta değişirken, birim kira değerleri ise metrekare başına 5 ile 15 TL aralığında.. Aynı caddelerde yer alan ofislerde ise metrekare birim satış değerleri bin ile bin 800 TL, kira değerleri ise 4 ile 9 TL arasında seyrediyor.
Yukarıda bahsedilen akslar arasındaki Sivas, Kızılırmak ve Mehmet Şimşek Caddeleri merkeze daha yakın konumlu olan caddelere göre günümüze daha yakın tarihlerde gelişme gösterdi. Bu akslar sahip oldukları genç yapı stoğu ve otopark olanağı bakımından daha çok tercih edilen prestijli caddeler olarak bir adım öne çıkıyor.
Kayseri’de mevcut durumda iki adet alışveriş merkezi (AVM), ayrıca inşaat aşamasında ve proje halinde üç adet alışveriş merkezi yer alıyor. Gerçekleşmiş alışveriş merkezlerine göre Kayseri’deki toplam kiralanabilir alan yaklaşık 40 bin metrekareye ulaşmış durumda. İnşaat halinde olan alışveriş merkezlerinin de tamamlanmasıyla toplam kiralanabilir alanın 2011 yılı sonunda 146 bin metrekareye ulaşması öngörülüyor.
ANTALYA
Konyaaltı’nın modası geçmiyor
Antalya Türkiye’nin en güzel ve de en ılımlı iklimini yaşayan şehirlerinden biri. Durum böyle olunca gayrimenkule sürekli talebin olması da kaçınılmaz anisi turizme bağlı dediği için nisan ayından itibaren Antalya’ya gelen rehber ve yönetici vs. sayısındaki artışı da beraberinde getiriyor. Bu durum kiralık mülklere olan talebi de arttırıcı bir etki yapıyor. Antalya’da Lara tarafı genelde yerli alıcıların. Konyaaltı tarafı da yabancı alıcıların rağbet ettiği bölgeler olarak bir adım öne çekiyor. Konyaaltı tarafının yeni yerleşim bölgesi olma özelliği, bu bölgeye olan ilgiyi hep canlı tutuyor.
Konvaaltı bölgesindeki ilk sırada bulunan mülklerin metrekare fiyatları 2 bin 500 Euro civarından başlayıp iç kesimlere doğru düşüş gösteriyor. Genel itibari ile yeni yapılmış site içerisinde, yüzme havuzlu, güvenlikli ve spor kompleksinin bulunduğu bu mülkleri aynı bölgede denize daha uzak bir mesafede metrekaresi 700 Euro’ya bulmak da mümkün.
Yerleşim alanı diye bakıldığında denize yakınlığı ve tüm plajların kullanılması nedeniyle Konyaaltı bölgesi parlayan yıldız. Bu bölgede parsel fiyatları denize yakınlığa göre çok değişkenlik gösteriyor. Diğer yandan Antalya’nın son birkaç yılda yükseler bölgeleri olarak gösterilen Yeniköy, Yeşilbayır ve Duacı bölgelerindeki konut imarlı arsaların dönümü 50 bin TL’den başlayıp 150 bin TL’ye kadar çıkabiliyor. Yine bu üç bölgedeki ticari imarlı arsaların dönüm fiyatı 250 bin TL’den başlıyor. Bunun dışında ilde, ticari alanın Varsak bölgesine doğru kaydırılacağı yönündeki öngörüler, bu bölgenin de hareketlenmesine neden oldu.
ESKİŞEHİR
Yüzünü batıya çevirdi
Eskişehir, batıya doğru gelişme gösteriyor. Eskişehir’de gayrimenkul açısından çıkışta olan bölgeler arasında; Tepebaşı ilçesinin Batıkent Mahallesi ile Odunpazarı ilçesinin Alanönü, Kurtuluş ve Emek Mahalleleri gösteriliyor. Çıkışta olan bölgelerdeki arsa ve konutların fiyatları ise şöyle:
Batıkent Mahallesi’nde ticari imarlı arsaların metrekare fiyatı; 500 ile 750 TL arasında satılıyor. Bu mahalledeki konutların metrekare fiyatı bin ile bin 200 TL aralığında. Bunun dışında Odunpazarı’nın Alanönü, Kurtuluş ve Emek Mahalleleri’ndeki imarlı arsaların metrekare fiyatı bin TL’den başlayıp, yeri ve konumuna göre 5 bin TL’ye kadar çıkabiliyor. Bu mahallelerdeki konutların ortalama metrekare fiyatı ise 500 ile bin 250 TL arasında değişiyor.
Ekonomist/Okhan Şentürk
