İç talepteki yükselişten ve bunun cari açığa yansımasından rahatsız olan Merkez Bankası, geçen aralık ayında para politikası uygulamasında değişikliğe gitmiş ve bu çerçevede bazı önlemler almıştı
Bu önlemler, iç talepteki artışın arkasında yatan kredileri besleyen sıcak para akımlarını caydırmak için para politikası faizinde indirim, bankaların kredi olarak kullandırabilecekleri kaynakları azaltmak için de mevduatlara uygulanan zorunlu karşılıklarda artış bileşiminden oluşuyordu. Bu önlemler ile bankacılık sisteminin borçlanma faizlerinde bir yükselişe yol açmadan kredi kullanımını frenlemek amaçlanıyordu. Aradan geçen üç aydan sonra Merkez Bankası’nın aldığı önlemlerin konut kredilerine yansımasına baktığımızda, henüz bir fren izi görmüyoruz. Bu önlemlerin alınmasından sonra konut kredisi faizlerindeki düşüş durdu ama kredi hacmindeki yükseliş hala devam ediyor.
Faiz yatay seyirde
2009’un bahar aylarında resesyonun sona ermesinden itibaren düşüşe geçen konut kredisi faizleri, tam da Merkez Bankası’nın yeni para politikası uygulamasına başlamasından önce tek haneye kadar inmişti. Merkez Bankası’nın haftalık verileri, konut kredisi faizlerinin geçen kasım ayının son haftasında yüzde 9,9’a indiğini gösteriyor. Bu düşüş yeni para politikası uygulamasının başlamasından sonra da bir müddet sürdü ve konut kredisi faizleri ocak ayının sonlarında yüzde 9,5’e kadar indi. Fakat konut kredisi faizlerindeki düşüşün şubat ayında durduğu ve son dört haftadır yüzde 9,7 civarında seyrettiği görülüyor. Bu yazıyı yazarken elimizde en son mart ayının ilk haftasına ilişkin verilerin olduğunu da burada belirtelim.
Faizlerde durum böyleyken konut kredisi hacminde ise yükselişin devam ettiği gözleniyor. Faizlerin düşüşe geçtiği 2009’un bahar aylarından beri yükseliş eğiliminde olan konut kredisi hacmi, Merkez Bankası yeni para politikası uygulamasına geçtiği sırada, 55 milyar liranın üzerine yeni çıkmıştı. Mart ayının ilk haftasına ilişkin veriler ise konut kredisi hacminin 60 milyar liranın üzerine çıktığını gösteriyor. Konut kredisi hacmindeki haftalık değişim oranlarına bakıldığında, Merkez Bankası’nın yeni para politikası uygulaması çerçevesinde aldığı önlemlerden sonraki artış oranlarının önceki döneme göre pek değişmediği gözleniyor. Konut kredisi hacmindeki yıllık artış oranı da söz konusu önlemlerin alınmaya başladığı aralık ayı ortalarında yüzde 33 civarındayken, şu sıralarda yüzde 36’ya yaklaşmış bulunuyor.
Bankaların iştahı
Konut kredisi faizlerindeki düşüş dursa da şu andaki oranlar tüketici için gayet cazip. Önümüzdeki iki yıla ilişkin enflasyon beklentilerinin yüzde 6-7 arasında olduğunu dikkate alırsak, konut kredisinde beklenen reel faizin yüzde 3 dolayında olduğu ortaya çıkıyor. Reel faiz böyle tarihi düşük seviyedeyken konut kredisi talebinde canlılık sürecek demektir.
Dolayısıyla konut kredilerinde fren ancak arz tarafında yani bankaların kredi verme iştahında kesilme olduğu zaman gündeme gelebilir. Bankalar ise zorunlu karşılıklardaki artışa rağmen şu an için kredi vermekte zorlanmıyor gibi görünüyor. Bunun sebebi ise mevduat faizlerinde bir miktar gerileme olmasına rağmen mevduatlarda hala bir erime olmaması gibi.
Tabii Merkez Bankası zorunlu karşılıklarda yeni bir artışa giderse bu durum değişebilir. Fakat böyle bir durumda dahi konut kredilerinin diğer tüketici kredilerine göre daha az fren yapması ihtimali var. Çünkü mevcut durumda bankalar kaynaklarını uzun vadeli konut kredilerine yatırmayı daha cazip buluyor. Bu nedenle böyle bir durumda önce diğer tüketici kredilerinde kısıntıya gitmeleri, konut kredilerini kısmayı ise en son gündeme almaları mümkün görünüyor.
Konut inşaatında rekor kırıldı
2010 yılında inşaatına başlanan konut sayısı 817 bin 92 olarak gerçekleşti. Bu sayı önceki yıla göre yüzde 58,5’lik bir artışa tekabül ederken, tüm zamanların da rekorunu oluşturuyor. Yapımına yeni başlanan konut sayısında bundan önceki rekor 2006 yılında ve 597 bin 797 adetlik seviye ile kırılmıştı. Görüldüğü gibi 2010’da yapımına başlanan konut sayısı önceki rekor seviyenin bile çok üzerine çıkmış ve yüzde 36,7 aşmış bulunuyor.
Geçen yıl yapımına yeni başlanan konut sayısında böyle olağanüstü bir artış yaşanmasının temel nedeni, kredi faizlerinin tarihi düşük seviyelere düşmesiyle konut talebinin iyice yükselmesi. Konut kredisi faizleri geçen yılın sonlarında tek haneye kadar indi. Bu kredilerin beklenen reel faizi de, yüzde 2-3 gibi, Türkiye’de daha önce görülmemiş bir düzeyde. Talepteki artışı gören inşaat firmaları da doğal olarak konut inşaatına hız vermiş bulunuyor.
Yapımına yeni başlanan konut sayısı özellikle geçen yılın son çeyreğinde göğe yükseldi. Bu dönemde yapımına başlanan konut sayısı neredeyse 350 bine yaklaşıyor. Daha önce bir çeyrek dönemde yapımına başlanan konut sayısı hiç 200 binin bile üzerine yükselmemişti.
2010’da yapımı tamamlanıp iskana açılan konut sayısında ise yüzde 13,1’lik gerileme söz konusu. Bu durum resesyon öncesinde yapımına başlanan konutların büyük bölümünün resesyon sırasında iskana açılmasından ve inşa halindeki konut stokunun erimesinden kaynaklanıyor. Yapımına yeni başlanan konutların peyderpey bitirilmesiyle önümüzdeki dönemde iskana açılan konut sayısı yeniden yükselecek. Zaten 2010’daki düşüş de ilk iki çeyrekteki gelişmelerden kaynaklanıyor ve son iki çeyrekte iskana açılan konut sayısı yeniden yükselişe geçmiş bulunuyor.
2010’da konut satışları yüzde 32,8 geriledi
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, 2010 yılında ülkemizde 357 bin 341 adet konut satıldı. Bu sayı 2009 yılında satılan konut sayısının yüzde 32,8 gerisinde bulunuyor. 2009’da satılan konut sayısr531 bin 746 olmuştu. Biz bu yazıyı yazdığımız sırada henüz 2010 yılının milli gelir verileri yayınlanmamıştı ama ekonomideki büyümenin yüzde 8-9 arasında çıkması bekleniyordu. Ekonominin böyle olağanüstü seviyede büyüme gösterdiği bir yılda konut satışlarında düşüş yaşanması biraz garip görünüyor. Üstelik ekonomideki bu büyümede banka kredileriyle desteklenen konut talebinin önemli bir rol oynadığını da biliyoruz.
Bu bilmecenin cevabı, TÜİK’in konut satış istatistiklerinin tapu kayıtlarına dayanması, banka kredileriyle desteklenen konut talebinin ise önemli bölümünün henüz inşa aşamasındaki konutlara yönelik olması gibi görünüyor. Nitekim inşaatına yeni başlanan konutlara değil de iskana açılan konutlara baktığımızda, TÜİK’in konut satış istatistikleriyle bir uyum görünüyor. İskana açılan konut sayısı da resesyonun vurduğu 2009 yılında yükselmişti ama ekonominin olağanüstü büyüdüğü 2010’da düşüş yaşandı. Bu durum resesyon sırasında yeni inşaatların gerilemesiyle önceki yıllardan kalan inşa halindeki konut stokunun azalmasından kaynaklanıyor. İnşa halindeki konut stoku azalınca doğal olarak iskana açılıp satılacak konut sayısı da azalıyor.
Üç büyük şehirdeki duruma bakıldığına 2010’da en büyük gerilemenin yüzde 41,1 ile İzmir’de yaşandığı görülüyor. Fakat İstanbul ve Ankara’daki düşüş de bundan çok az değil. İstanbul’da konut satışları 2010’da yüzde 40,7 düşmüş durumda. Ankara’da ise konut satışlarında 2010’da yaşanan düşüş yüzde 38,8 olarak görülüyor.
Capital Mortgage
