Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde yazılı mal ve hakların (Arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar vs.) kiraya verilmesinden elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak adlandırılırlar ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulurlar.
Vergi mükellefiyeti, yukarıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifa ve intifa hakkı sahipleri ile kiracıları tarafından kiraya verilmeleri sonucunda kira geliri elde etmeleri nedeniyle doğar..
Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin; 2008, 2009 ve 2010 yılları kira gelirleri topluca 2010 yılında tahsil edilirse; 2010 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilecektir. Örneğin; 2009, 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2010 yılında tahsil edilirse; 2009 ve 2010 yılına ait kira bedeli 2010 yılı geliri olarak 2011 yılı Mart ayında, 2011 yılına ait kira geliri ise 2011 yılı geliri olarak 2012 yılı Mart ayında beyan edilecektir. Beyannameler mart ayının 25. günü akşamına kadar verilecektir.
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki TC Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. Kiranın para olarak değil de ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Bilindiği üzere, bazı gayrimenkul sermaye iratlarından, ödemeyi yapanlar tarafından gelir vergisi stopajı yapılmaktadır (işyeri kiralarında olduğu gibi). Bazı gayrimenkul sermaye iratları ise stopajsızdır. (Mesken kiralannda olduğu gibi.) Gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı, stopajlı olma veya olmama durumuna göçe değişmektedir.
Tam mükellef gerçek kişiler, vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları için beyan sınırını (2010 yılı gelirleri için 22.000 TL) aşmaları halinde beyanname vereceklerdir. Binalann mesken (konut) olarak kiraya verilmesi halinde, buradan elde edilecek kira hasılatının 2010 yılı için 2.600 TL’si vergiden müstesnadır. Başka bir deyişle; kira gelirinin bu kadarlık tutarı üzerinden vergi alınmayacaktır. Tevkif yoluyla vergilendirilmemiş konut kira geliri elde edilmiş ise, bu kira geliri tutarı, istisna tutarı olan 2.600 TL’yi aşıyorsa beyanname verilecektir.
Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2010 yılı için 1.090 TL’yi aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecektir. Konut kira geliri ile vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradının birlikte elde edilmesi halinde, 22.000 TL’lik beyan sınırının hesabında; konut kira geliri için istisna tutan düşüldükten sonra kalan tutar ile tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradının brüt tutarının (tevkifat öncesi tutarının) toplamı dikkate alınacaktır. Örneğin, sadece kira gelirleri bulunan bir kişinin 2010 yılında konuttan elde ettiği kira geliri 6.000 TL ve işyerinden elde ettiği kira geliri ise brüt (vergi stopajı yapılmadan önceki tutan) 17.000 TL’dir. Bu durumda; konuttan elde edilen kira gelirinden 2.600 TLtutanndaki istisna düşüldükten sonraki 3.400 TL için beyanname verilecektir. Ancak, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan her iki kira gelirinin toplamı (3.400 +17.000 =)20.400 TL, beyan sınırı olan 22.000 TL’nin altında kaldığı için, verilecek beyannamede sadece konuttan elde edilen kısım beyan edilecek ve işyerinden elde edilen gelir beyannameye dahil edilmeyecektir.
Ticari, zırai ve mesleki kazancın yıllık beyannameyle bildirmek mecburiyetinde olanlar sözü edilen, 2.600 TL’lik istisnadan yararlanamayacakları için, bunlar, mesken kiralarının tümünü (gerçek giderlerini veya %25 oranındaki götürü gideri düştükten sonra) beyan edeceklerdir.
Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, kira gelirleri için yıllık beyanname verilirse ya da diğer gelirler için verilecek yıllık beyannameye kira gelirleri dahil edilmek durumunda kalınırsa; beyan edilecek bu kira gelirlerinden ya “gerçek gider yöntemi” ya da “götürü gider yöntemi”nden biri seçilerek belirlenecek giderler beyanname üzerinde indirim konusu yapılacak ve bu indirimden sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi hesaplanacaktır.
Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler nelerdir?
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda;
1- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma,ısıtma, su ve asansör giderleri,
2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulun önemi ile mütenasip olan idare giderleri,
3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulun iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (iktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2003 yılından önce iktisap edilen konutlar için bu indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
5- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
6- Amortismanlar,
7- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
8- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
9-Sahibi bulundukları konutlan kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli [Dar mükelleflerinki yurtdışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlanmız da dar mükellef kapsamındadır yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç],
10- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indirilir.
Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Vergiye tabi hasılata isabet eden, yani indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır Vergiye tabi hasılat x toplam gider/toplam hasılat
Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda gider indirimi nasıl yapılır?
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Kira gelirlerine uygulanacak diğer indirimler nelerdir?
Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesinde yer alan ve önemli olanları aşağıda özetlenen bagısve yardımları ya da harcamalarını, verdikleri beyanname üzerinde, safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir:
1- Beyan edilen gelirin (safi iradın) %10’unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için beyan edilen gelirin %5’ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını asmamak şartıyla, mükellefin şahsına, esine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları,
2- Beyan edilen gelirin (safi iradın) %10’unu asmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, esi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları,
3- Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımların tamamı,
4- Diğer bagıs ve yardımlar (bağısın yapıldığı yere ve bağısın niteliğin göre ya bagıs tutarının tamamı ya da beyan edilen gelirin belli bir oranı dahilinde.)
Kira gelirlerine istisna nasıl uygulanacak?
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2.600 Türk Liralık istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde de her bir mirasa istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
Emsal kira bedeli
Binaların mal sahiplerinin anne, baba, büyükanne, büyükbaba, çocuklar ve torunlar ya da kardeşlerinin ikametine bedelsiz olarak tahsis edilmesi dışında, başka kişilerin kullanımı için bedelsiz verilmesi halinde kira geliri elde ettiği kabutedilir. Bu gibi durumlarda ya da emsal kira bedelinden daha düşük bedellerle yapılan diğer kiralamalarda, emsal kira bedeli beyana esas alınır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce belirlenmiş kira bedelidir. Söz konusu bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda ise emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur.
Beyannamenin verileceği yer
Kira gelirleri ile ilgili beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilir. Mükellefler genellikle ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlı oldukları için, kira geliriyle ilgili yıllık gelir vergisi beyannameleri de, kira geliri elde ettikleri gayrimenkulun değil, kendi ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine verilir.
Dünya/Akif Karaca – Dr. Mehmet Şafak
