Gayrimenkul kira gelirlerinde hasılat; prensip olarak tahsil edilen kira bedelidir. Ancak bazı durumlarda Gelir Vergisi Kanunu uyarınca hasılat olarak gerçekte tahsil edilen kira bedeli yerine emsal kira bedelinin esas alınması gerekmektedir.
Emsal kira bedeli, bedelsiz veya düşük bedelle kiraya verilen mal ve hakların kira gelirlerinde asgari bir had tespiti, bir başka ifade ile kiracı ve kiralayanın serbest iradeleri ile belirlenmiş kiralama işlemlerinde bedelin eksik veya düşük gösterilmesini ve böylece vergi matrahının aşınmasını önlemek için sisteme eklenmiş olan bir oto-kontrol müessesesidir.
Binalarda emsal kira bedeli
Binalarda emsal kira bedeli varsa, yetkili özel mercilerce tespit edilmiş veya mahkeme takdir edilmiş kiradır. Bu merciler tarafından tespit veya takdir edilmiş kira bedeli mevcut değilse, Vergi Usul Kanunu’na belirlenen vergi değerinin yüzde 5’idir. Vergi değeri, emlak vergisi matrahını teşkil etmektedir
Emsal kira bedelinin tespiti nasıl yapılır?
Binalarda emsal kira bedeli özel mercilerce veya mahkemelerce takdir edilmiş veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5’idir. Vergi değeri Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre binaların rayiç bedelidir.
Örneğin: Bir apartman dairesinin rayiç bedeli (vergi değeri) 100.000 YTL dir. Bu daire yıllık 3.000 YTL’ye kiraya verilmiştir. Bu durumda dairenin emsal kira bedeli (100.000 YTL x %5) = 5.000 YTL olup, beyanda bu tutarın dikkate alınması gerekecektir.
Emsal kira bedelinin uygulanacağı durumlar
Gelir Vergisi Kanununa göre emsal kira bedeli;
a)- Kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olması,
Örneğin: Yıllık Emsal kira bedeli 8.000 YTL olan bir konutun 2.000 YTL’ye kiraya verilmesi durumunda hasılat olarak dikkate alınacak tutar 2.000 YTL değil 8.000 YTL olacaktır.
b)-Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumlarında uygulanır.
Örneğin:Yıllık Emsal kira bedeli 3.000 YTL olan bir konutun bir şahsa kira bedeli alınmaksızın kiraya verilmesi durumunda 3.000 YTL taşınmazın kiraya verilmesi karşılığında elde edilen hasılat olarak kabul edilecektir.
Emsal kira bedeli uygulanmayacağı durumlar
Emsal kira bedeli esası şu durumlarda uygulanmaz:
a-Boş kalan gayrimenkullerin korunmaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
b-Binaların mal sahiplerinin usul, füruğ (Anne,baba ve çocuklar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi Usul, füruğ ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsisi edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
Örneğin 3 çocuklu bir babanın her çocuğuna tahsis edeceği birer adet konut için emsal kira bedeli uygulanmayacaktır. Buna göre bir konut, mal sahibinin ana, baba,büyükanne, büyükbabası yada çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine yalnızca oturmaları için verilirse bunların emsal kira bedelleri vergiye tabi değildir.
İkametten başka bir amaç için ayrılan binaların emsal kira bedeli gelir vergisine tabidir.
c-Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
ÖrneğinKonut sahibi annesi, babası, çocukları, kayınpederi ve kayınvalidesi ile birlikte oturuyorsa emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
d-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz.
