Şükrü Kızılot, Hürriyet Gazetesi’ndeki bugünkü köşesinde “Kat maliklerinin hakları” başlıklı yazıyı kaleme aldı…
Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla Medeni Kanun’un maliklere tanımış olduğu tüm hak ve yetkilere sahip olmaktadır (Kat Mülkiyeti Kanunu “KMK”Md. 15). Bu tasarruf yetkisi, bağımsız bölüme tahsis edilen eklentiler için de geçerli olmaktadır.
Kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde maddi ve hukuki her türlü tasarrufta bulunabilmektedir. Temlik, rehin, kat irtifakı tesisi önemli tasarruflar arasında sayılmaktadır. Diğer taraftan, malik gibi müdahalenin men’i ve tapu kaydının tashihi davası açabilmektedirler.
Kat maliki, sahibi olduğu bağımsız bölümden bizzat kendi yararlanabileceği gibi yararlanma |hakkım, bedel karşılığında veya karşılıksız olarak bir üçüncü kişiye de devredebilir.
Kat maliki, anayapıda onarım ve tesis yapacak İlse anayapıya zarar vermeyecek nitelikte olmalıdır. Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumlu olmaktadır.
ORTAK YERLERDE İNŞAAT VE BOYA
Kaldı ki kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde, inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onaran ve güçlendirme projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onaran, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onaran, tesis ve değişiklik yapılabilir (KMK Md. 19/2).
ORTAK YERLER ÜZERİNDEKİ HAKLAR
Her kat maliki, ortak yerlerde, müşterek mülkiyet sahibidir. Paylan arsa payı oranındadır (KMK Md. 16/1).
Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Bu haklan genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin ya da onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMKMd. 33/1).
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yok ise genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararım verir ve bunun tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tebliğ eder. (KMKMd. 33/H”).
Belirlenen süre içinde hakimin kararım yerine getirmeyenlere, aynı mahkeme tarafından 250 TL’den 2.000 TL’ye kadar idari para cezası verilir.
YÖNETİME İLİŞKİN HAKLAR
Kat malikinin, anagayrimenkulün yönetimine ilişkin olarak da geniş yetkileri bulunmaktadır.
Anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. (KMKMd. 27).
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinden oluşmaktadır. Bu doğrultuda, kat maliklerinin hepsi, yönetime ilişkin olarak alman kararlarda, oy verme hakkına sahip olmakla birlikte, karşı oldukları kararların iptali için mahkemeye müracaat etme hakkına da sahiptirler. Kat maliki, yönetime katılma hakkım ya bizzat kendisi ya da temsilci aracılığıyla kullanabilmektedir.
Kat maliklerinin biri, bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle, diğer kat maliklerinin haklarım, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, hakları ihlal edilen kat malikleri, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine verilmesini, hakimden isteyebilmektedirler.
Diğer taraftan, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulun bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. (KMKMd. 34/6).
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana-gayrimenkulün kapısı yanma veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine mahkemece 50 TL’den 250 TL’ye kadar idari para cezası verilir.
Hürriyet/Şükrü Kızılot
