Düzenleme şeklinde noterler tarafından yapılmalıdır.
I.KAT KARŞILIĞI İNŞAAT MUKAVELESİ
1) KONU
Arsa sahibine ait İstanbul / Beşiktaş İlçesi, adresinde bulunan mevcut bina yıktırılarak yerine betonarme karkas lüks bir apartman inşasıdır. 101 ada 1 nolu parsel üzerine imar mevzuatına uygun ve İmar Müdürlüğünün vermiş olduğu inşaat sahasının tamamı kullanılarak 1 bodrum 1 zemin ve 4 normal kat yapılacaktır. Son kat çatı ile dublex olarak inşa edilecektir. Birinci bodrum kat zeminde yapılacak 3 mağaza depo olarak zemin kattaki dükkanlara bağlanacaktır. Zemin katta 2 adet eşit büyüklükte dükkan yapılacaktır. Zemin üstü birinci katta eşit büyüklükte 3 daire yapılacak diğer katlar (2. ve 3.) ikişer daire yapılacaktır. 4.katta ve çatıda kullanılacak alanın % 50’si malikin olacak ve projeye göre değerlendirilecektir. İmar mevzuatına uygun olarak arka bahçeye yapılacak imar üstü veya zemin altı garajların % 50’si arsa sahibine ait olacaktır.
2) BİNANIN TAKSİMİ
_ Zemin katta yapılacak bir mağaza, zemin üstü 1.katta 3 dairenin tamamı, 3.kattan bir daire ve 4.kat ve çatıda kullanılacak alanın % 50’si arsa sahibinin olacaktır. Binaya karşıdan bakıldığında, sol tarafdaki dükkan ile 1.kattaki 3.daire, 3.kattaki sağ taraftaki daire ve 4.kattaki sağ taraftaki dublex daire arsa sahiplerine, diğerleri ise müteahhite attir. Müteahhit arsa sahibine noterlikçe mukavelenin imza edildiği gün 50.000. YTL ayrıca inşaat ruhsatının alındığı tarihte 10.000.YTL. ödeyecektir. İnşaata konu arsanın değeri 300.000.YTL’dır.
3) MASRAFLAR
Sözkonusu bina için projenin tanzim edilmesi, bunların imardan tastikli, inşaa: ruhsatının alınması, inşaatın tamamlanıp, bitimine kadar ve iskan raporunun alınmas: için bilcümle inşaat ile ilgili tüm giderler, rüsum, vergi harç ve cezaları, noter harçları. S.S.K. primleri, ölüm ve kaza tazminatları, kanalizasyon, su bağlantısı, yol iştirak payları ve bunlara ait vergi rüsum vs. tüm masraflar ve cezalar müteahhite ait olacaktır İnşaat nedeniyle arsa komşuları, belediye ve benzeri resmi ve özel kişi ve kuruluşlarla olabilecek niza ve ihtilaflarda tamamiyle müteahhit sorumlu olacaktır. Emlak vergileri mukavelenin imzalanması ile iskan raporunun alınıp, binanır teslimine kadar müteahhit tarafından ödenecektir. Kat irtifakı ile ilgili tüm vergi ve harçlar müteahhite, emlak alım vergisi ve K.D.V.ler müteahhit ve arsa sahiplerinir hissesine düşen kısımlarda ayrı ayrı kendilerine aittir.
4) Müteahhit bu mukavelenin imzalanmasından itibaren kısa süre içerisinde binanın projelerini belediyeye tasdik ettirip inşaat ruhsatını almış olacaktır.
İnşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay sonunda inşaatı bitirip iskana müracaat edecektir.Bu süre sonunda daireler arsa sahibine teslim edilemezse her geçen ay için 1.500 YTL cezai tazminat ödeyecektir. İnşaattaki gecikme 6 ayı geçemez. Geçtiği takdirde hiçbr makam ve merciden karar alınmasına ve müteahhite ihtarname çekilmesine gerek kalmadan sözleşme kendiliğinden feshedilmiş olacaktır. Bu durumda arsa sahibi inşaat başkasına ikmal ettirmeye ve doğacak zararları müteahhitten talep etmeye hak kazanma olacaktır. Mimari proje arsa sahiplerinin yazılı muvaffakatı alınmadan geçerlilik kazanmaz. Aksi halde arsa sahibi hiçbir tazminat ödemeden iş bu sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Proje en geç 2 Mayıs 2007 tarihine kadar İmar Müdürlüğüne tasdike verilecektir.
5) İŞ GÜVENLİĞİ VE S.S.K. PRİMLERİ
Müteahhit işin devamı süresince iş güvenliğinin gerektirdiği her türlü tedbirler almakla yükümlü olup, inşaat sırasında meydana gelebilecek iş kazası ile ilgili olarak arsa sahipleri aleyhine açılabilecek davaların hukuki, cezai ve mali neticelerinde sorumludur. Müteahhit anahtar teslimi olarak yapacağı bu inşaatta işe başlamadan evve S.S.K.nın işyeri numarasını kendi adına alacaktır. Tüm işlemleri ve prim ödemelerikendi yapacaktır. Arsa sahipleri hiçbir şekilde sorumlu olmayacaktır.
6) İNŞAATIN YÜRÜTÜLMESİ
Müteahhit tüm inşaatın proje ve inşasını, belediyece tasdikli projesine uygun olarak, bu mukaveleye ekli teknik şartname ve mahal listesi ile Bayındırlık Bakanlığının ilgili şartname ve normlarına göre yürütülecektir. Müteahhitin inşaatı teknik şartname ve projeye uygun olarak yapıp yapmadıklarını arsa sahipleri her zaman ve istediği kişi veya uzmana kontrol ettirebileceklerdir. İnşaatta kullanılacak malzemelerin seçimi, renk, desen, ebat, ve sair hususların tespitinde arsa sahiplerinin onayı alınacaktır. Arsa üzerinde yapılacak binanın müteahhite ait bağımsız bölüm ve eklentilerinin satışları aşağıdaki şekil ve şartlarda arsa sahipleri tarafından serbest bırakılacaktır.
a) Betonarme karkas işlerinin bitirilmesi, çatı kapanıp tuğla işlerinin bitirilmesinde bir daireye ait arsa payı (veya dükkan),
b) Doğramaların takılması, ince sıva işlerinin bitirilmesi, su tesisatının yapılması ve fayans işlerinin başlamasında bir daireye ait arsa payı (veya dükkan),
c) Fayans ve mermer işlerinin bitirilmesi, duvarların astar boyalarının çekilmesi, kalorifer borularının çekilmesinde bir daireye ait arsa payı (veya dükkan),
d) İç kapıların takılması, boya işlerinin bitirilmesi, parkelerin döşenmesinde bir daireye ait arsa payı (veya dükkan),
e) İskan raporunun alınması ve binanın arsa sahibine tam olarak tesliminden sonra son daireye ait arsa payı (veya dükkan).
Müteahhit kendi dairelerine müşteri bulduğu takdirde yukarıda açıklanan şartlar dahilinde 10 gün içinde arsa sahipleri veya vekilleri tarafından tapuda ferağ işlemi yapılır. Yapılmadığı takdirde müteahhit inşaatı durdurur ve yapmış olduğu masrafları %50 fazlası ile arsa sahibinden talep eder. Satılan daireler için müteahhit alıcılara tazminat ödemek durumunda kalırsa, arsa sahipleri bu tazminatı aynı şartlar dahilinde ödemek zorunda kalırlar.
Müteahhite ait dairelerin üçüncü şahıslara satılması halinde, müteahhit ve alıcılar arasında çıkabilecek her türlü ihtilafdan müteahhit sorumlu olacaktır. Alıcıların inşaatın noksan ve kusurlu yapılmasından veya geç bitirilmesinden dolayı hak, alacak ve :aleplerinden hukuki ve mali neticelerinden müteahhit sorumludur. Müteahhitin hissesine düşen bağımsız bölümlerin/eklentilerinin tüm vergi, harç, ve sair masrafları kendisine aittir.
Müteahhit taahhüt konusu inşaatın tamamının ikmaline kadar, vergilerde artış olması, yeni vergilerin yürürlüğe konması, malzeme, işçilik, nakliye, vs. fiyatlarında artış olması, müteahhitlere yeni yükümlülükler ve vergilendirmeler getirilmesi veya herhangi bir nedenle arsa sahiplerinden ilave bedel veya arsa payı talebinde bulunamaz. Bu isteğinden peşinen feragat etmiştir. Müteahhit kullanmadan dolayı ortaya çıkmayan, binanın ana yapısı, malzeme ve s-çilik hatalarından meydana gelebilecek kusurları bedelsiz olarak düzeltmeyi, tamir ettirmeyi kabul ve taahhüt eder. Apartman yönetim planı malik ve müteahhit tarafından beraberce tanzim edilecek ve dairelerin satışı esnasında yeni alıcılara onaylattırılacaktır. İskan raporunun alınmasını müteakip, apartmanda bir yönetim oluşturulmasından sonra, müteahhitin elinde satılmamış daireler var ise, müteahhit yönetimce talep edilecek giderlere, ısıtma masrafları, vs. hissesi oranında katılmakla yükümlüdür. İmar Müdürlüğünün talimatnamesi ile hak kazanılan çatıda % 30 çatı kullanma hakkı alanları altlardaki dairelere merdivenle bağlanacaktır. Binanın pis suları umumi mecralara bağlanacaktır. Bunun için gereken formalite ve masraflar müteahhite aittir.
7) MUAMELELERİN TAKİP VE YERİNE GETİRİLMESİ
İş bu mukavele ile ilgili Belediye Başkanlığı, İmar Müdürlüğü, E.G.O, T.E.K. Sular İdaresi, S.S.K., Fen İşleri Müdürlüğü, Tapu, Kadastro ve Vergi daireleri gibi tüm kurum, kuruluş ve kişiler nezdinde yapılması gereken muamelelerin takip ve sonuçlandırılması tamamiyle müteahhite aittir.Kat adedinin İmar Müdürlüğünce arttırılması veya arsa üzerinde mukavelede zikredilenin dışında kıymet artıran bin unsur veya ilave inşaat hakkı doğduğunda, artan miktar taraflar arasında eşit olarak bölüşülecektir. Bu kısımların inşaatı müteahhit tarafından belgesiz olarak yapılacaktır. T.E.K tarafından arsa içerisinde trafo yeri talebinde bulunulduğu takdirde, rıza gösterilecektir. Müteahhit imarca tasdik edilen planda arsa sahibinin yazılı muvafakati olmaksızın kesinlikle tadilat, düzenleme, benzeri uygulamalarda bulunamaz.
8) UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
Bu sözleşmeye iliştirilmiş teknik şartname ve imardan tasdikli proje sözleşmenin ayrılmaz ekleri olup bu bütün teşkil ederler. Sözleşmenin uygulanması esnasında doğacak tüm uyuşmazlıkların çözümünde taraflar hakem yolu ile çözüm şartını kabul etmişlerdir. Böyle bir uyuşmazlık halinde taraflar birer hakem belirler ve bu hakemlerin belirleyeceği şartlar dahilinde anlaşmaya çalışırlar. Bu mukaveleyi inşaat başlamadan önce taraflardan herhangi biri bozarsa, karşı tarafa cezai tazminat olarak 100.000. YTL. ödeyecektir. Tarafların ölmesi halinde, varisleri mukaveledeki şartları yerine getirecektir. Taraflar bu sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerini devir/ciro edemezler. Bu sözleşmede belirtilen adresler tarafların kanuni tebligat adresleri olarak kabul edilmiştir. Adreslerde meydana gelebilecek değişiklikleri taraflar 7 gün içerisinde birbirlerine bildireceklerdir.
Bu sözleşme taraflar huzurunda sekiz madde ve yalnız iki nüsha olarak tanzim ve imza edilmiştir.
ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİT
II.TEKNİK ŞARTNAME
A) Dairelerin Genel Vasıfları:
1) Salon ve yatak odaları:
Zeminler 1.sınıf meşe parke olacak, parkelere vurulacak, tavanlar plastik, duvarlar yağlı boya olacaktır.
2) Mutfaklar:
Mutfak duvarları tavana kadar renkle ve desenli fayans kaplanacak, tezgah altı-üstü ve karşı duvarına yeter miktarda meşe kaplamalı dolap yapılacak, çift gözlü mermer eviyeli mermer tezgah yapılacak. Bulaşık makinesi için yer ayrılacak ve gerekli tesisatı hazırlanacaktır. Fırın üstüne gelecek aspiratör dolabı ve aspiratör taktırılacaktır. Mutfak yer kaplaması seramik olacaktır.
3) Banyolar:
Zemin ve tavana kadar duvarları renkli ve desenli seramik kaplanacak, 1.sınıf Vitra gömme küvet, resvuarh klozet, ayaklı lavabo konacaktır. Çamaşır makinası için sıcak ve soğuk muslukları ile tahliye gideri yapılacaktır. Dairenin tümünde E.C.A marka armatür kullanılacaktır.
B) Binanın Genel Vasıfları:
1) Radyatörler panel radyatör olacak, E.C.A vana ile bağlantıları yapılacaktır. Radyatör boruları yağlı boya ile boyanacaktır.
2) Su tesisatı galvaniz borularla döşenecek, E.C.A marka armatür ve küresel vana kullanılacaktır.
3) Her daireye sıcak ve soğuk için E.C.A. marka süzme sayaç takılacaktır. Gerek dairelerdeki su vanaları gerek binanın ana vanaları küresel vana olacaktır.
4) Elektrik malzemeleri TSE standartlarına uygun birinci sınıf olacaktır. Priz, avize yerleri konusunda arsa sahibinin önerileri dikkate alınacaktır. Elektrik sayaçlarının yerleri ve bağlantısı, binanın ana şebekeye bağlantısı ve benzeri iler TEDAŞ’ın belirlediği esaslar dahilinde yapılacaktır.
5) Dairelerin elektrik ve havagazı saatleri müstakil olacaktır.
6) Pis su tesisatı normlara uygun olarak Pimaş marka boru ile döşenecektir.
7) Kalorifer tesisatı doğalgaz ile çalışır durumda olacak, iyasadaki en iyi brülör takılacak, test edilecek ve kullanıma hazır olacaktır.
8) Hidrofor tesisatı Alarko marka olacak, 15 tonluk su deposu yapılacaktır.
9) Bina cephesi mimari projeye uygun malzeme ile yapılacaktır.
10) Dairelerin dış kapıları çelik, iç kapılar ise ceviz veya meşe kaplama olacaktır.
11) Pencereler PVC olacaktır.
12) Balkon zeminleri Afyon mermeri olacaktır.
13) Daire iç kapıları derin dilli, çift kilit takılacaktır.
14) Binanın dış kapısı, kapıcı ile konuşmayı sağlayan diafon sistemi yapılacaktır. Dış kapı açma otomatiği takılacaktır.
15) Apartman girişi mermer, bina dış kapısı çelik, merdiven boyu tavana kadar kum sıva, merdiven korkulukları profil demir yapılacak, üstüne ahşap küpeşte yapılıp cilalanacaktır. Apartman girişinde ikinci bir çarpma kapı yapılacaktır.
16) Dükkan doğramaları aliminyum, zeminleri renkli karo olacaktır.
17) Asansör Schihlener marka veya eşdeğer marka olacaktır.
18) Kablolu TV. bağlantısı PTT’nin istediği normlarda tesisat yapılacak, bağlantıya hazır hale getirilecektir.
19) Arsa sahibine düşen daireler müteahitin dairelerinin kalitesinden aşağı olmayacak, binanın tüm dairelerinde aynı malzemeler kullanılacaktır.
20) Binanın çatısı izocam ile kaplanacak ve izolasyon yapılacaktır. Çatıda yeni kereste kullanılacak, çatı kremit döşenecektir.
21) Bahçe yol seviyesinde yumuşak toprakla doldurulacak, bahçe duvarları ve bahçe düzenlemesi yapılacak, çevre düzenlemesi yapılarak bina arsa sahibine teslim edilecektir.
ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİT
