İstanbul’un merkezine kolay ulaşımı ile öne çıkan Topkapı Cevizlibağ-Ataköy hattı fabrika dönüşümü ile konut ve ofis alanı haline geldi
İstanbul’un eski sanayi bölgeleri uzun bir süredir yeni konut alanlarına dönüşüyor. Levent’te, Mecidiyeköy’de başlayan ve çeşitli semtlere yayılan bu süreç yeni bölgelerle devam ediyor. Kentsel Dönüşüm Yasası’nın verdiği rüzgarla şehir içinde kalan fabrika binaları yüzde 1 KDV avantajının yanı sıra kolay dönüşebilmeleriyle de markalı üreticilerin gözdesi oldu.
İstanbul’un merkezine kolay ulaşımı ile öne çıkan Topkapı Cevizlibağ-Ataköy hattı da fabrika dönüşümü ile konut ve ofis alanı haline gelmeye başladı. Eroğlu’nun Vakko fabrika arazisinde Platform Merter projesini geliştirmesiyle başlayan süreç günümüzde hız kazanmış durumda. MAN Fabrikası arazisinde proje geliştiren NEF’i, Kale Grubu’nun binasında Avrupa Konudan Kale projesini geliştiren Artaş İnşaat takip etti. Bölgede açılan Mercure Hotel’i de Ofton İnşaat’ın Merter’de Sportive binasının yerine inşa etmeye başladığı 304 odalı otel projesi izleyecek.
YENİ PROJELER GELİYOR
Bölgedeki yeni projeler bunlarla sınırlı değil. Topkapı’da Çukurova Grubu’na ait 17 bin metrekarelik parselde kat karşılığı anlaşan Beyaz İnşaat, hemen bitişikteki Eczacıbaşı Grubu’na ait 10 bin metrekarelik arsayı da satın alarak iki etaptan oluşacak bir proje geliştiriyor. 27 bin metrekare arsa üzerinde, konut ve ticari alandan oluşacak projenin startını veren Beyaz İnşaat-Çukurova Grubu ortaklığı, bölgedeki büyük ölçekli yatırımlardan biri olacak. Yaklaşık 400 konutun yer alması öngörülen projede, tüm bölgeye hizmet verecek ticari alanlar da bulunacak.
Topkapı Maltepe bölgesinde Koç Üniversitesi Hastanesi’nin açılması da bölgede değişim rüzgarlarının esmesinde son derece etkili olmuş durumda. Memorial Hastaneleri’nin Bahçelievler-Ataköy kavşağında yapımına başladığı hastane kompleksi de değişimin hızlanmasını sağlıyor. Hastanenin Carrefoursa arazisi üzerine geliştirildiğini belirtelim.
KOLAY ULAŞIM
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bölgedeki sanayi alanlarının imara açılmasının konut üreticilerinin işini kolaylaştırıp proje sayısını artırdığına dikkat çekiyor. Maya, “İşyerleri Beylikdüzü’nden Taksim’e uzanan bölgede olanlar bu hattı çok tercih ediyorlar. Metrobüsten metroya kadar ulaşım kolaylığı ile öne çıkan bölgede fiyatlar ciddi oranda artmış durumda. Havalimanı’na yakınlık da bölgenin cazibesini artırıyor” diyor. Maya, bölgedeki fiyatların önümüzdeki dönemde sınırlı olarak yukarı gidebileceğine de vurgu yapıyor.
Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, Cevizlibağ-Ataköy hattının kolay ulaşımı ve yapılaşmaya izin veren imar planları ile gayrimenkul projelerinin yeni üssü haline geldiğini belirtiyor. Çetinsaya, Ataköy-Yenibosna sınırında geliştirdikleri Avrupa Residence & Office Ataköy projesi ile Cevizlibağ’daki Avrupa Konutları Kale projelerine yeni projeler ekleneceğini söylüyor. Özellikle Topkapı’daki fabrika binalarının dönüşümü için görüşmeler yaptıklarını ve imza aşamasına geldikleri görüşmeler olduğunu vurgulayan Çetinsaya, önümüzdeki dönemde bölgede hasılat paylaşımlı yeni konut projeleri geliştireceklerini de belirtiyor.
KİMLER TERCİH EDİYOR?
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, İstanbul’un Merkezi İş Alanı’nın (MİA) bir alt bölgesi olan bölgenin home-office, ofis ve konut projeleri ağırlıklı geliştiğine dikkat çekiyor. Yazıcı, bölgede genellikle küçük alanlı dairelerin orta ve orta-üst gelir grubundaki çalışan bekar ve çocuksuz aileler tarafından tercih edildiğini vurguluyor.
Bölgenin nitelikli konut ihtiyacının artması konut geliştiricilerini projelerinde ofisle beraber konutların da yer aldığı karma projelere yönlendiriyor. Örneğin Delta İnşaat, Coca-Cola’nın E-5 üzerinde yer alan fabrika arazisine iddialı bir karma proje geliştirme çalışmaları yürütüyor.
Bölgede mevcut konutların metrekare fiyatları bin 655 lira ile 13 bin 100 lira arasındayken, inşaatı ve satışı devam eden konut projelerinde metrekare satış fiyatları 3 bin 250 lira ile 22 bin 700 lira arasında değişiyor. Bakırköy ve Bahçelievler ilçesindeki nitelikli ofis projelerine bakıldığında, ofislerin bölgede ağırlıklı olarak satıldığı, ikinci ele geçtikten sonra kiralandığı görülüyor. Bölgedeki nitelikli ofis projelerinde metrekare satış fiyatları 5 bin 500 lira ile 12 bin 700 lira arasında, inşaatı ve satışı devam eden projelerde ise 10 bin 800 ile 14 bin 400 lira arasında değişiyor.
DÖNÜŞÜM ALANI
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, fabrikaların ya da eski konut sitelerinin dönüşümüyle yeniden şekillenen hat üzerinde önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm faaliyetlerinin artacağına dikkat çekiyor. Erilkun, “Özellikle Ataköy bölgesi merkezi konumu ile dikkat çekiyor. Ataköy 5- Kısım’ın önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesi beklentisi bölgede eski konut satışlarını durdurdu” diyor.
Ataköy’de Selenyum Ataköy ve Selenyum Retro projelerini geliştiren Aşçıoğlu, önümüzdeki dönemde de bölgede yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalar yürütüyor. Aşçıoğlu Yurtiçi İş Geliştirmeden Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi İrfan Aşçıoğlu, Ataköy ve Bakırköy bandında yeni projeler geliştirmek üzere görüştükleri ve imza aşamasına geldikleri birkaç yer olduğunu söylüyor. Kentsel dönüşüm konusunda sıkıntılar yaşandığına dikkat çeken Aşçıoğlu, “Kentsel dönüşümde az kişinin söz sahibi olduğu fabrika arazisi gibi yerleri tercih ediyoruz. Ayrıca bölgede var olan arsalarla da ilgileniyoruz. Bölgede yeni fuar alanlarının da yapılacak olması bölgenin cazibesini artırıyor” diyor.
(LEVENT GÖKMEN/EKONOMİST DERGİSİ)
