Gayrimenkul yatırımı uzmanlık istiyor. İşte eli taşın altında olan başarılı profesyonellerden bireysel yatırımcılara tavsiyeler…
Mevduat ve bono faizleri beklentileri karşılamıyor. Yıllık getiriler yüzde 6-10 arasında değişiyor. Türkiye ekonomisinin son 10 yılındaki değişim en çok muhafazakar yatırımcıyı etkiliyor. Zira risk almadan “paradan para kazanma” dönemi bitmek üzere. Bankada 500 bin lirası olan biri artık mevduat faizinin enflasyona kurban gittiğinin farkında. Bu durum en çok özel bankacılık bölümlerinde hissediliyor. Parası olanlar portföyü çeşitlendirmek, mevduat ve bono faizinin üzerinde kazanmak için alternatif yollar arıyor. İşte bu noktada gayrimenkul en çok yatırım yapılmak istenen alan olarak çıkıyor bankacıların karşısına. Türkiye’nin son 10 yılda yakaladığı büyümeden en çok yararlanan sektör gayrimenkul oldu. 1980’li ve 1990’lı yıllardaki ‘müteahhit’ kavramı hızla yerini ‘kurumsal geliştirici’ye bıraktı. Çağdaş bina tasarımları konut, ofis ve alışveriş merkezi projelerinde yeni bir dönemi araladı. 2008 krizinden önce güvenli ortamda ucuz para bolluğu nedeniyle düşen mortgage kredi faizleri bu trendin ana tetikleyicisi oldu. Değil İstanbul’un, İzmir ve Ankara gibi büyük kentlerin de “taşı toprağı altın” oldu. Eskişehir, Bursa, Kayseri, Antep, Denizli gibi şehirlerde yeni yaşam ve ticari alanlar geliştirildi.
Değişim, “yatırım için gayrimenkul almak” kavramını da beraberinde getirdi. Gayrimenkul yatirımcıları ev, ofis alarak kira getirisine ya da değer artışına yatırım yapmaya başladı. Bir adım ileri gidenlerse arsa satın alarak kendi projelerini geliştirmeye başladı. Ancak kurumsallaşma, profesyonel inşaat şirketlerinin doğması ve rekabet maliyetleri artırdığı için bireysel olarak bu projelerden elde edilecek kar iyice sınırlandı.
Türkiye genelinde satış fiyatları metrekaresi bin 500 – 2 bin dolar arasında değişiyor. A plus segmentinde bu rakam beş – yedi bin dolara kadar çıkıyor. Avrupa Birliği ülkelerine göre hala gidecek çok yol var. Zaten amatör ve profesyonel yatırımcılar bu yüzden gözlerini kırpmadan yatırıma devam ediyor. Gayrimenkul yatırımının incelikleri ise sıkı bir analiz ve araştırmadan geçiyor. Artık önceki dönemlerde olduğu gibi “Bir arsa alıp bina yapalım ve para kazanalım” düşüncesi rafa kalkmış durumda. Şehirlerde değeri yükselecek bölgeleri belirlemek, ihtiyacı öğrenmek gerekiyor. Ve kar elde etmek için maliyetleri düşük tutmak… Artık bunlar eskisi kadar kolay değil.
Ottoman ve Berggruen fonlarının yöneticisi Ali Pamir gayrimenkul yatırımını şöyle özetliyor:
“En iyi zamanda en iyi yerde kötü bir proje ile başarısız, çok kötü bir zamanda çok kötü bir yerde iyi bir proje ile başarılı olabilirsiniz.” Pamir’e göre İstanbul’dan sonra en iyi yatırım yeri Bodrum. Yeşil GYO Genel Müdürü ve GYODER Başkanı Işık Gökkaya gayrimenkul projesi için heveslenenlere temkinli olmalarını öğütlüyor: “Mutlaka SPK lisanslı bir değerleme şirketiyle yola çıkın.” Gökkaya bu durumda bile bireysel projelerin pazardaki rekabet nedeniyle beklenen kar oranını getirmesinin zor olacağına dikkat çekiyor. Colliers International Turkey Yönetici Ortağı Kerim Cin genel düşüncenin aksine varlık fiyatlarının şişmiş olduğunu düşünüyor ve yatırımda lokasyonun önemini vurguluyor. Reidin.com ortaklarından Mete Varas emlak endekslerindeki trendleri değerlendiriyor ve balon etkisinden bahsetmek için erken olduğunu söylüyor. Varas’ın analizi en ideal markalı konut yatırımlarının İstanbul Anadolu Yakası’nda yapılabileceğini ortaya koyuyor. İşte profesyonellerin yatırım tavsiyeleri…
Ali Pamir Ottoman ve Berggruen Fonlarının Yöneticisi:
“Bodrum 1970’lerde İstanbul’da deniz ile ilgili sıkıntılar ortaya çıkmaya başladıktan sonra yatırım açısından popüler olmuş bir yer. Bodrum yatırım için her zaman karlı oldu. Bunun üç önemli nedeni var. ilki Bodrum’un bir yarımada olması. Sınırlı yer, gayrimenkul fiyatlarındaki iyi performansın en önemli etkeni, ikinci önemli neden ise Bodrum’da şu anda havaalanı yapılıyor olması. Uluslararası terminale sahip olacak bu alan sayesinde yakın bir zamanda yurtdışından tarifeli seferlerin başlamasını bekliyorum. Bu durum cazibenin devam etmesini sağlayacak. Üçüncü ve son etken ise Mütekabiliyet Yasası olacak. Bu yasa çıktığı zaman Bodrum’da fiyatların biraz daha artacağını düşünüyorum. Özellikle Arap Baharıyla birlikte bölgedeki orta ve üst gelir grubundaki birçok insan Türkiye’yi iyi bir alternatif olarak görüyor. En üst gelir seviyesi Londra ve New York’u düşünebilir ancak onların bir alt segmenti önce İstanbul, arkasından da yazlık bölge olarak Bodrum’u tercih edecek. Bu üç etkeni bir araya getirdiğimizde Bodrum’da gayrimenkul talebinin artacağını ve yatırımcılar için getirinin iyi olacağını görüyoruz.
Bodrum’un bir numaralı alıcısı İstanbul oldu her zaman. ikinci sırada Avrupa ülkeleri yer alıyor. Kriz nedeniyle şu sıralar daha çok İskandinav ülkelerinden talep geldiğini görüyorum. İngiltere talebi daha çok Didim’e kaydı. Özellikle İrlanda’nın talebi kesilmiş durumda. Yabancı talebi açısından önemli bir nokta da Bodrum’da artık üst düzey otel zincirlerinin otel açması. Four Seasons, Mandarin Oriental gibi otel zincirleri açıldı, açılıyor. Bu otellerin müşterileri önce tatil için gelecekler ve yaşadıktan sonra Bodrum’a yatırım yapabileceklerine inanıyorum.
Bodrum’da şu anda yapılacak en iyi yatırım ‘arsa’ olacak. Yapılmakta olan projelerden alınacak evler en iyi ikinci getiriyi sağlayacak yatırım olacak. Arsa almak isteyenler mutlaka geçerli imar durumunu iyice öğrenmeli. Konut alırken de tapunun kat ittifakı değil de kat mülkiyeti olarak teslim edilmesine dikkat etmek gerekiyor.
Bodrum’da işyeri ihtiyacı da var ancak yatırım açısından cazip değil. Çünkü sezonlar arasında fark var. İstanbul gibi 12 ay yaşayan bir yer değil. Belli bir kesim için Bodrum ‘yazlık’ markası. İki-üç ay kullansa dahi yüksek fiyat verebiliyor. İstanbul’da üst düzey konut için verilen fiyatlar burası için de -eş değer projelerde- geçerli.
Genelde Bodrum’da orta ve üst düzey evler kuzey tarafında yer alıyor. En kuzey-batı tarafında yani Gümüşlük ile Torba arasındaki bölge yatırım için cazip ancak arsa alım imkanı çok sınırlı. Torba – Türkbükü arası büyük yatırımcılar tarafından değerlendiriliyor. Türkbükü – Yalıkavak arası ise yapılaşma yoğun. Gümüşlük nispeten bakir kalmış bir bölge.
Bodrum gayrimenkul yatırımı olarak elbette İstanbul’un önüne geçemez. Ancak İstanbul vitrin olduğu için riski de, getirisi de daha az. Bodrum’da bir yatırım yaptığında elde ettiğin getiriyi İstanbul’da yakalayabilirsin.”
Işık Gökkaya – GYODER Başkanı ve Yeşil GYO Genel Müdürü:
“Türkiye’de gayrimenkul yatırımını profesyonel anlamda yapanlar bile iki önemli noktaya dikkat etmek zorunda; ilki alacağın arsanın değerlemesi, İkincisi ise bu arsaya en ideal projeyi yapmak. Eskiden gayrimenkul projesi yapıp satıyordunuz. Ama şimdi piyasanın kuralları değişti. Pazarlayacağınız profile göre proje geliştirmeniz gerekiyor. Başarılı bir proje yapıp para kazanmak istiyorsanız öncelikle iyi bir araştırma yapmanız gerekiyor. Bireysel yatırımcıysanız ve bir yer aldıysanız orta ve uzun vadede zaten yatırımınızın geriye gitmesi söz konusu olamaz. Burada proje yapan herkesin cevaplamaya çalıştığı soru yıllık yüzde 6 – 8 getiri mi yoksa yüzde 30 getiri mi olacak? Bu getiri farkını ilçe ya da il bazında yapılan planlamalar oluşturuyor. Mesela metro ya da metrobüs ulaşımı otomatik olarak evin değerini artırır. Bunun gibi noktaları bulmak gerekiyor.
Bir yandan da toplam İstanbul’da 3,5 milyon konut stoğunun olduğunu biliyoruz. Bunun 2 milyonunun yenilenmesi gerekiyor. Yenilenme bir taraftan risk olduğunu gösteriyor ama yatırımcı gözüyle bakıldığında burada fırsat yattığı ortaya çıkıyor. Bu durum İstanbul Tarlabaşı’nda yaşanmıştı. Burada bireysel yatırımcılar Tarlabaşı ve Şişhane’deki kentsel dönüşüm sürecinden yararlanarak iyi karlar elde ettiler. Gayrimenkul yatırımında getiriyi etkileyen önemli faktörlerden biri de imar hakkı. Mesela 10 katlı bir apartmanınız var ve imar hakkı değişiyor, 11 kata çıkıyor. Bir kat ile o apartmanın yenilenmesi imkansız. Şu anda planlanan kentsel dönüşümün de en büyük çıkmazı bu olacak.
Küçük projelerin yatırımın getirisi olmaz. Yatırımcılar imar hakları gibi sürprize açık ihtimalleri mutlaka değerlendirmeli. Bunun için de mutlaka profesyonel yardım almalı. “Beğendim, alayım” ile artık kazanç sağlamak çok zor. İmar durumu, tapu kayıtları, ulaşım akslarına yakınlığı, şehrin büyüme bandına yakın olması çevresinde yapılacak projeler ile birlikte iyi bir fiyat analizi yapılmalı.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) hisseleri de yatırımcılara kolaylık sağlıyor. Burada da mutlaka profesyonel yardım almak gerekiyor. Hissesini satın alacağınız şirketin portföyünü yakından takip etmeli ve halihazırdaki projelerini bilmeniz gerekli. Sonuçta GYO’ların yaptığı yatırımın dönüşü iki-üç yılı bulabiliyor. Gayrimenkul yatırımında İstanbul öncelikli şehir. Kentsel dönüşümle beraber belli pilot bölgeler, Ümraniye, Zeytinburnu, Haliç, Hasköy, Tarlabaşı, Şişhane ve Sütlüce’de projeler geliştiriliyor. Buralarda profesyonel yardım alınarak yatırım yapılabilir. İstanbul dışında da Eskişehir, Bursa, Konya, Antep, Kayseri ve Denizli iyi proje yapıldığında satılabilecek yerler. Ancak buralarda yapılacak projeler şehrin kimliğine uygun olmalı. Antep’te 1+1 ev yaparsanız satamazsınız. Bu yüzden talebi çok iyi analiz etmek gerekiyor.”
Mete Varas – REIDIN.COM Gelişen Avrupa Bölgesi İş Geliştirme Müdürü-Ortak:
“GYODER ile birlikte hazırladığımız “Yeni Konut Fiyat Endeksi” Mart 2012 verilerini incelediğimizde; yılın üçüncü ayında endekste gerçekleşen yüzde 1,28’lik artış oranının, yüzde 0,41 olan aylık enflasyonun oldukça üzerinde olduğunu görüyoruz. ilk çeyrek rakamlarına göre de yüzde 1,54 olan enflasyon oranına kıyasla yeni konut fiyat endeksi yüzde 2,91 artmış durumda. Görünen o ki, geçmiş dönemlerde maliyetlerde oluşan artışlar, 2012’de fiyatlara yansımaya başlamış. Bu durum önümüzdeki dönemde yeni konutlarda enflasyonun üzerinde fiyat artışlarının devam edebileceğini gösteriyor.
Balon etkisini konuşmak için henüz çok erken. Piyasada balon oluşumundan söz edebilmek için enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az altı çeyrek dönem boyunca artması ve bu artışın yüzde 15’i geçmesi gerekir. Şu an markalı konut fiyatlarında bir balondan söz etmek doğru değil. Mevcut artışları ise geçen yıl maliyetlerdeki artışların bu yıl fiyata yansıması olarak değerlendirmek gerekir.
Mart ayı sonuçlarına göre yeni konut endeksi, yüzde 1,28 artışla, yüzde 0,95 artışlı ikinci el konut endeksine göre daha ileri yönlü bir değişim gösterdi. Sadece bu sonuca göre doğrudan yeni konuta yatırım yapılmasının, ikinci el piyasasına göre avantajlı olduğunu söylemek doğru olmayabilir. Yatırım amaçlı konut alımında lokasyon ve daire tipinin önceki ay ve senelerdeki trendinin de iyi analiz edilmesi gerekir. Markalı konutlarda İstanbul Anadolu yakasındaki projelerde fiyatların daha hızlı yükseldiğini görüyoruz. Mart 2011’de Ocak 2010’ a göre Anadolu yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 6,6 puan fazla arttı. Sadece projelerin bulunduğu lokasyon değil daire tipleri de fiyat hareketlerinde oldukça etkili. Oranlar 101 – 125 metrekarelik daire tiplerinde değer artışının daha hızlı olduğunu gösteriyor. Mart 201 l’de Ocak 2010 dönemine göre 101-125 metrekare aralığındaki dairelerde fiyat artışı yüzde 20,8’i buluyor. Ancak 76 – 100 metrekare aralığındaki dairelerde fiyat artışları yüzde 15,3’le sınırlı kalıyor. 150 metrekareden büyük dairelerde de bu oran yüzde 15,7 oldu. Geçmişe dönük fiyat hareketleri en ideal markalı konut yatırımının Anadolu yakasındaki 101 – 125 metrekare aralığındaki dairelere yapılabileceğini gösteriyor. 2008’de, kriz etkisiyle konut kredi faiz oranlan aylık bazda yüzde 2 seviyesine yaklaşmıştı. Devamındaki süreç ise bir toparlanma dönemiydi. Ancak şimdi geldiğimiz noktada, endeks değerlerinin yeniden 2007 dönemini yakaladığını görüyoruz. Rakamlar durgunluğu aştığımızı gösteriyor. Bunun devamının sağlanması ise daha önemli. Mevcut ekonomik koşulların devamı ve daha iyiye gitmesiyle birlikte konut kredi faiz oranlarını yeniden yüzde 1 düzeylerinin altında görebiliriz. Bu durum fiyatların yukarı yönlü hareketini arttıracak.”
Kerim Cin – Colliers International Turkey Yönetici Ortak:
“Gayrimenkul piyasası kendi içinde farklı hareket eden ve farklı dinamikleri olan bir piyasa. Ofis, perakende, konut ve endüstriyel piyasalar kendine özgü değişik trendler gösteriyor. Dolar kurunun ve faizlerin yükselmesi nedeniyle konut piyasası yavaşladı. Bunda arz fazlasından çok finansal konjonktür etkili. Piyasanın düzelmesiyle talep tekrar canlanacaktır. Ancak bunun ne zaman olacağını söylemek zor. Bu durum, fiyatların yukarı yönlü olmasını engellediği için konut yatırımcılarının getiri sağlaması zor. Ayrıca İstanbul’un çeperinde orta ve orta üstü gelir grubuna yönelik konut projelerinin çokluğu arz şişkinliği yaratıyor. Fiyatları baskılayan etkenlerden biri de bu. Diğer yandan kira fiyatları durağan. Hatta bazı bölgelerde aşağı yönlü olduğunu söylemek de mümkün. Dolayısıyla konut yatırımcısının getiri oranları ciddi oranda azalmış durumda. Orta vadede -2013 sonuna kadar- faizlerin yüksek kalacağını öngörüyorum. Bu, orta vadede konut yatırımlarında getirilerinin düşük kalmaya devam edeceği anlamına geliyor. Ancak İstanbul’un merkezinde nitelikli konut arzı çok güçlü değil. Buna karşın talep hala güçlü. Şişli, Beşiktaş, Kadıköy, Beyoğlu gibi bölgelerde eski yapıların dönüştürülmesiyle gerçekleşecek konutlara ciddi bir talep olacaktır.
Gayrimenkul yatırımcıları için ofis piyasası yeni bir alternatif oluşturuyor. Son zamanlarda ofis binaları da küçük metrekarelerle satışa sunulacak şekilde yapılandırılabiliyor. Bu model eskiden yoktu. İstanbul’un merkezinde yer alan ofisler daha önce kat kat çok büyük bireysel ve kurumsal yatırımcılara satılıyordu. Ancak bu trendin değiştiğinden söz edebiliriz. Artık ofis binaları konut yatırımcılarına hitap edecek şekilde daha küçük metrekarelere bölünerek satılabiliyor. Bu model, orta ölçekli gayrimenkul yatırımcıları için yeni bir enstrüman sunuyor. Konut yatırımcıları kiracı sirkülasyonu daha az olduğu için bu modele ilgi gösteriyor. Ancak burada yatırımcıların lokasyona çok dikkat etmesi gerekiyor. Çünkü konut için kiracı bulmak her zaman kolayken ofisler için daha zor. Özellikle kent merkezine yakın, toplu taşıma imkanı olan bölgeler bu tip yatırımlar için uygun. Bomonti ve Kağıthane’de geliştirilen yeni ofis binalarında bu model uygulanıyor. Konumu dolayısıyla Bomonti biraz daha öne çıkıyor.
Türkiye’de genel olarak varlık fiyatlarının şişik olduğunu düşünüyorum. AVM’lerde yıllık geri dönüş oranı yüzde 7 dolayında. Konutta yüzde 3-4, ofiste ise yüzde 5-6 civarında. Gelişmekte olan bir ülke için bu oranlar çok düşük. Dolar bazında Eurobond’ların getirilerinin yüzde 5 dolayında olduğunu düşündüğümüzde gayrimenkul yatırımının yakın dönemde pek de cazip olmadığını söylemek mümkün.”
FORBES
