Dün Bulut İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Temel Bulut, BUGÜN TV’de yaptığımız “Paranın Rotası” programına konuk oldu.
Hem program sırasında hem de programdan sonraki dar vaktinde kendisine merak ettiğim birçok soruyu sorma fırsatı buldum.
30 yıllık kira bedeli
Konut fiyatları konusunda daha önceki birkaç yazımda görüşlerimi belirtmiştim. Temel olarak Türkiye’de konutun çok pahalandığını ve yatırım amaçlı olarak ev almanın çok da akıllıca olmadığını düşünüyorum. Bunun önemli bir sebebi, konut fiyatlarının bazı yerlerde neredeyse 30 yıllık kira bedelinden daha fazla bir fiyata yükselmiş olmasıdır. Semtine göre değişmekle birlikte şu an İstanbul’da 15 yıllık kira bedelinin altında fiyattan konut almak mümkün değil.
Minsky’nin hipotezi
Önceki gün Habertürk Gazetesi ekonomi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım’la sohbet ederken, “Hocam bu konut fiyatları neden düşmüyor” diye sordu. O da konut fiyatlarının çok yüksek olduğunu ve metrekare fiyatlarının en fazla 1000-1500 TL iken, metrekaresi 9-10 bin dolara konut satıldığını belirtiyordu. Gerçekten de, arz ve talep koşullarına baktığımızda, her yerde konutlar yükseliyor ve bu durum sadece İstanbul’a özgü değil. Konut fiyatlarında balon var mı? Bunu ölçmek de her zaman kolay olmuyor. Fakat Hyman Minsky dünyaca ünlü bir ekonomist olup, bu türden durumları açıklayan bir hipotezi var ve geçmiş krizlere uyarlandığında doğru sonuç veriyor.
Bir menkul veya gayrimenkulün fiyatında balondan bahsetmek için dört şart öne sürüyor.
1) Eğer kolayca para bulunabiliyorsa ve kredi kanalları herkese açıksa…
2) Ortada yeterince cazip bir hikaye varsa… (İstanbul’un iki şehir projesi, yeni boğaz, dünyanın en büyük havaalanı, kentsel dönüşüm vs.)
3) Fiyatlar yükselse de değerleme konusunu ikinci plana atıp bu fiyatlardan alım yapan önemli bir kesim…
4) Bir önceki krizin unutulmuş olması…
5 yıl daha düşmez
Bu şartlar gerçekleştiğinde balon oluşmaya başlamıştır ve balonun ne kadar şişeceğini kestirmek güçtür. Ama eninde sonunda balon patlar. Amerika’da (2008), İspanya’da (2009), Japonya’da (1990) Kanada’da (1987) bu türden balon patlamaları olmuştur. Ben bunu Sayın Temel Bulut’a da anlattım. Makro ekonomik gelişmeleri çok yakından takip eden ve çok akılcı bir iş modeli geliştiren ve açıkça söyleyeyim ki fikirlerinden etkilendiğim biri oldu. Kendisi en az 5 yıl daha fiyatların düşmeyeceğini belirtti. Çünkü Türkiye’nin her yıl 600 bin konut ihtiyacı olduğunu ve şu anki arzın bu talebi bile karşılayamadığını söyledi. Son KDV yasasının aslında kentsel dönüşüm için çıkarıldığını vurguladı. Çünkü kentsel dönüşümde KDV olmayacak. 2012’de ruhsatı alınmış inşaatlara hâlâ KDV yok ama iki sene içinde inşaat şirketleri de KDV tahsil etmek zorunda kalacaklar.
Türkiye’ye talep çok
Temel Bulut çok ilginç bir tespit daha yaptı ki bence en önemlisi buydu. Şu an Ortadoğu’daki karışık ortam, bu bölgelerden Türkiye’ye olan konut talebini radikal biçimde artırmış ve mütekabiliyet yasasıyla birlikte çok yüksek sayıda yabancı talebi bekleniyor. Şu an kendisi 1000 konutun toplu halde satışı görüşmelerini yapıyormuş. Ben yine de, yatırım amaçlı konut alacaksanız, iki kere düşünmenizi ve bitmiş konut yerine güvenilir ve sağlam inşaat şirketlerinden, daha temel atılmadan alım yapmanızı öneririm. Aksi halde zararlı çıkabilirsiniz.
Yaşar ERDİNÇ
yerdinc@bugun.com.tr
