Sayılan 300’e yaklaşan AVM’ler ihtisaslaşmayı keşfetti. Yeni yatırım yapanya da değişime giden AVM yatırımcıları artık tek bir alanda, belirli bir müşteri kitlesini hedef alıyor
SİRKECİ, Sultanhamam, Şişhane, Unkapanı, Salıpazarı… Her biri başlı başına birer ticaret merkezi… Giyim, dekorasyon, elektronik, beyaz eşya gibi tüm ihtiyaçların buralardan karşılandım I günler çok geride kaldı. Arök hayatımızda AVM’Ier var. Alışverişlerin büyük çoğunluğu AVM’lerden yapılıyor. Ulaşılmaları hiç de zor değil. Büyük kentlerde, neredeyse her köşe başında bir AVM’ye rastlamak mümkün. Ama hepsinin başarılı olduğunu söyleyemeyiz. Hatta bir çoğu kapanma tehlikesiyle karşı karşıya. Türkiye’de sayılan 300’e yaklaşan AVM’lerden pek çoğu hesapsız yapılan yatınmlar, yanlış lokasyon gibi stratejik hataların kurbanı. Bir kısmının kapışma kilit vuruldu bile. Ama aralarından bazıları pes etmediler ve yenilenmek için kollan sıvadılar. Yenileme yapanların örnek aldığı model de bir zamanlar tüketicilerin vazgeçilmez alışveriş merkezleri olan Sirkeci, Salıpazarı, Unkapanı gibi ticaret merkezleri oldu. Modelin özü şu: Belli bir branşta faaliyet göstermek. Tıpkı yıllar önce beyaz ve elektronik eşya merkezi Sirkeci’nin, perde-döşemelik kumaş merkezi Unkapanı’nın, ev tekstilinin kalesi Sultanhamam’ın, düğün alışverişinin kalbini oluşturan Mahmutpaşa’nın yaptığı gibi… Potansiyel vaat eden bir iş kolu seçiliyor ve buna ilişkin her şeyin birarada bulunduğu bir konsept yaratılıyor. Bu modele uygun AVM’lerin sayısı da giderek artıyor. Ev dekorasyonu üzerine faaliyet gösteren Addres İstanbul’un peşinden gelen Parkvvay ve Venesis açılış için gün sayıyor. Çocuk temasını kullanarak birkaç yıl önce faaliyete geçen Kadir Has Çocuk Dünyası ve Mohini’ye yakın zamanda Town Center da eklendi. Evlilik alışverişinde potansiyel gören VVedding World kapılarını bu yıl açmayı planlıyor. Otomobil dünyasını AVM’ye taşıyan Autopia, devasa bir projeyi hayata geçiriyor. AVM Danışmanı Engin Yıldırım, bu örneklerin giderek artacağını söylüyor. Yurt dışında alışveriş merkezlerindeki ihtisaslaşmanın pek çok başarılı örneği olduğunu vurguluyor.
İFLAS EDECEKTİ HIZLI BÜYÜDÜ
Bu modelde, potansiyelin olduğu alanın doğru seçilmesi başarıyı da beraberinde getiriyor. Tüm tüketici gruplarına hitap ederken iş yapamayan ve kapanma tehlikesiyle karşı karşıya kalan Kadir Has AVM çocuğa yönelince, yüzde 95’lik doluluk oranına ulaşmış. Yine çocuğa yönelen Town Center da müşteri giriş sayısını kısa sürede yüzde 50 artırmış.AVM’lerde yaşanan bu trendin Addreslstanbul home-tasarım konseptine sahip tek alışveriş merkezi. önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşması bekleniyor. AVM yatırımcılarının ve danışmanlarının yeni keşif peşinde koştuğunu söyleyen Kadir Has AVM ortağı Ercan Güç, “Beyaz eşya ve elektronikte ihtiyaç var. İçinde evlilik sonrasına yönelik mağazaların da olduğu evlilik konseptli AVM sayısı artabilir” diyor.Peki şu anda hangi alanlarda ihtisaslaşma var? Bu yeni modele uygun yatırım yapanlar kimler?
ÇOCUĞU İLK KEŞFEDEN KADİR HAS
2000 yılında Has Grubu tarafından oluşturulan Bakırköy’deki Kadir Has AVM, yanlış yatırım nedeniyle kapanmak üzereyken değişime gitti. Değişimin adını da ihtisaslaşma koydu. Ve branşlaşmada çocuğu ilk keşfeden AVM oldu. Kadir Has Çocuk Dünyası olarak yeniden hizmete geçmesinin ardından doğru bir operasyona imza atıldığı ortaya çıktı. 2003 yılında AVM’ye ortak olan Ercan Güç, yeni konseptin mimarlarından.
Sözü ona bırakıyoruz: “Burası ilk haliyle üç yıl faaliyet gösterdi. Ancak tam bir fiyasko yaşandı. Kapanmak üzereydi. Ortağım Hakan Gürel ile merkezin yüzde 50’sine ortak olduk. Uzun yıllardır perakendecilik sektöründeyiz. Bakırköy’de Populand adıyla çocuk giyim mağazamız vardı. Bölgede büyük bir çocuk potansiyeli olduğunu biliyorduk. Üstelik yüzde 100 çocuğa yönelik bir AVM yoktu. Birçoğu belli metrekarelerde alanları çocuk oyun parkları olarak ayırmıştı. Biz AVM’nin tamamını çocuklara yönelik düzenlemeye karar verdik.”
Güç, yurt dışındaki çocuk AVM’lerinin mercek altına alındığını, yeni konsept içinde, müşteri kitlesi çocuk olan tekstil, mobilya, ayakkabı, kırtasiye gibi markalara kiralama yapıldığını, oyun alanları oluşturulduğunu, kuaför, sinema salonlarının da eklendiğini söylüyor.
Bu haliyle Nisan 2003’te 33 bin metrekarelik çocuk konseptli ilk AVM hizmete açılmış. Çocuklara yönelik yapılan düzenleme merkeze yüzde 95 doluluk sağlamış. Hafta içi 4-5 bin, hafta sonu 8-14 bin ziyaretçi sayısına ulaşan AVM kiracılarını da memnun etmiş. Örneğin, Çilek Mobilya’nın Türkiye çapında en çok satış yapan 10 lokasyonundan biri haline gelmiş.
MOHİNİ DE “ÇOCUK” DEDİ
Uptown da Etiler’de tüm tüketici profiline yönelik olarak faaliyet gösteren bir alışveriş merkeziyken, değişikliğe giderek çocuk konseptli bir AVM haline geldi. İlk olarak 2003 yılında kapılarım açmıştı. Yatırımcısı Maya İnşaat, Akmerkez’in kalabalığına girmekten kaçınan, hızlı alışveriş yapmak isteyenlerin tercih edeceğini düşünerek Uptovvn AVM’yi kurmuştu. Ancak hesaplandığı gibi olmadı, AVM beklediği müşteriyi çekemedi. Bunun üzerine, 2007 yılında değişime gidildi. 5 bin metrekarelik alan, çocuk merkezli alışveriş ve hizmet noktalarıyla yenilendi. Kırtasiye, giyim, ayakkabı satışı yapan mağazaların yanı sıra berber, jimnastik ve tiyatro salonları da AVM’ye yerleştirildi. Çocukların burada vakit geçirmesini sağlayacak ve tüm ihtiyaçlarını karşılayabilecek bir tasarımla 2007 yılında Mohini adıyla açıldı. 1950’lerde Hindistan’dan Türkiye’ye getirilen ilk filin adını taşıyan Mohini’nin yönetimini de Maya İnşaat üstlendi. İhtisaslaşmayla fark yaratan AVM, üç yıl sonra bir değişikliğe daha gidiyor. Yönetimi Avm mfi Partners’a devreden Maya inşaat bu kez yetişkinleri de memnun edecek bir değişimin peşinde.Değişimi yönetmek üzere genel müdürlüğe getirilen Cemşit Çağlar,”Merkezimiz yine çocuk konseptli kalacak ama ebeveynlere nefes aldıracak noktalar eklenecek” diyor.Elektronik mağazaları, market, eczane,kitapçı, restoran gibi eklemelerleçocuklarını merkeze getiren aileleriniyi vakit geçirmeleri sağlanacak.
MİNİKLERE ÖZEL SİNEMA
Genel tüketiciye hitap ederken ihtisaslaşmayı seçen bir başka AVM ise Town Center oldu. Bakırköy İncirli’de 2003 yılında faaliyete geçen Town Center, geçtiğimiz yıl değişim için kollan sıvadı. Çevrede bulunan bir çok AVM içinden sıyrılmak ve rekabette öne geçmek için çocuğu hedef aldı. Town Center İşletme Müdür Yardımcısı Özden Özel, bölgenin böyle bir konsepte uygun olduğunu anlatıyor: “Bakırköy 5 milyon nüfuslu bir semt. Bahçelievler’den Yeşilköy Florya’ya kadar uzanıyor. İstanbul’un en kalabalık ilçesi. Bu alanda çocuklara yönelik aktivite yapan: bir AVM (Kadir Has) var. Böylesir büyük bir potansiyelin ikinci bir j çocuk konseptini taşıyabileceğini düşündük.”Yapılan araştırmalar, fizibilite çalışmaları sonucunda AVM’nin konsepti çocuk olarak belirlenmiş 2009’da da yeni konseptle hizmete açılmış. “Yaptığımız öngörülerde haklı çıktık” diyor Özel. Ziyaretçi sayısı kısa bir sürede yüzde 50 artşl göstermiş. 5 bin 500 metrekarelik alana sahip AVM’de, Hayal Dünvj adında büyük bir oyuncak mağa yer alıyor. 1100 metrekarelik alanc ise jetonlu oyuncaklarla eğlence su Galaxy Park var. Gün içinde yüz boyama, animatör eşliğinde oyu gibi eğlenceli aktiviteler yapılıyor. Yetişkinlerin zaman geçirmesini sağlayacak Teknosa Extra, D&R j mağazalara da yer aynlmış. Fast foj dışındaki neredeyse tüm alanların kiralamasını tamamladıklarını söylüyor Özel. Çocuklara yönelik e önemli farklılığı ise sinema salonu, yaratacaklarını sözlerine ekliyor: “Türkiye’nin ilk çocuk sinemasını açacağız. Genellikle AVM’lerde yer alan sinema salonları çocuklara yönelik filmleri belli gün ve saatler, seanslarda izletiyor. Bizim en önemi farklılığımız tüm seanslarımızda çocuklara yönelik filmleri izletmek olacak. Dört salonumuz bulunacak.Bu salonların tümü de 0-13 yaş seyirci kitlesine hitap edecek.”
İLK DEKORASYON AVM’Sİ ADDRESİSTANBUL
2005 yılında home-tasarım konseptiyle İstanbul Şişli’de hayata geçen Addresİstanbul, bu konsepte sahip tek AVM olma özelliğini koruyor. Gayrimenkul yatırımcısı Funda Akın’in dekorasyon sektöründeki potansiyeli doğru değerlendirmesi, Addresİstanbul’un ortaya çıkmasına neden oldu. Beş yıl önce sektörün büyüklüğü sekiz milyar dolara ulaşmıştı. Ama mağazalar İstanbul’un değişik köşelerine dağılmıştı. Funda Akın, sektörü biraraya getirmek ve tasarım odaklı bir merkez yapmak istiyordu. Mimari tasarımı Emre Arolat’a teslim etti. Üç katlı AVM’nin her katında farklı bir konsept oluşturuldu. Step, Bang & Olufsen, Bretz, Casamania gibi markalar burası için özel mağazalar tasarladı.Avrupa’nın en sevilen dekorasyon markalarından Habitat, Addresİstanbul’la Türkiye’ye geldi. Yerli ve yabana birçok markanın ilk mağazasını burada açması, AVM’nin doğru bir konseptle yola çıktığını gösterdi. Örneğin, Denizlili havlu bornoz markası Hamam ilk mağazasını Addresİstanbul’da açtı. Bugünlerde Harvey Nichols mağazalarının raflarına girmesiyle çok konuşulan Hamam’ın patronu Haluk Eke,Addresİstanbul’da başlayan mağazalaşmayı kısa sürede yaygınlaştırdı. Addresİstanbul’un uğurlu geldiği bir başka yatırıma ise Kitchenette’in patronlarıydı. Doors Group’un markası Kitchenette, AVM’ye gelenlerin tercih ettiği restoranlardan biri oldu. İlk kez müşterilerin karşısına Addresİstanbul’da çıkan restoran şimdi 12 halkalıkbir zincir. Kanepeden muma, perdeden elektronik eşyaya kadar ev için gerekli her ürüne ulaşmanın mümkün olduğu AVM, toplam 12 bin 300 metrekarelik bir alana kurulu.
PARKVVAY POTANSİYELİ KONUTTA GÖRDÜ
Son yıllarda inşaat sektöründe yaşanan hızlı büyüme diğer iş kollarınının da ivme kazanmasını sağladı. Dile kolay, yılda ortalama 400 bin adet konut inşa ediliyor. Her yeni konut, elektronikten tekstile, aksesuardan mobilyaya kadar birçok iş dalını büyütüyor. Adress İstanbul’un çok önceden fark ettiği bu potansiyeli konsept değişikliği yapmak isteyen birçok yatırımcı mercek altına almış durumda. Hatta uygulamaya koymaya başlayanlar da var. Bunlardan biri Bahçeşehir Esenkent’te bulunan Parkway AVM.
2007 yılında 80 mağazayla faaliyete geçen Parkvvay’de işler beklenildiği gibi gitmeyince değişiklik yapma kararı alındı. Branş olarak da ev konsepti belirlendi. Bahçeşehir, Esenkent ve Boğazköy bölgesinde yaşanan hızlı konutlaşmayla birlikte AVM’ye ihtiyaç duyulacağı düşüncesiyle hayata geçirilmişti Parkway. Bölge halkının alışveriş ihtiyaa karşılanacak, yeme-içme hizmeti vererek vakit geçirmeleri sağlanacaktı. Ancak işler beklendiği gibi gitmedi. Bölgede aynı düşünceyle, bir çok AVM açılınca hem rekabet, hem de bölge halkının şehrin içindeki AVM’leri tercih etmesi nedeniyle yatırımlar rantabl olmadı.Parkway AVM Genel Müdürü Sibel Sidar, “7-8 ayda bu bölgedeki AVM’lerin yüzde 60’ı kapandı. Biz de konsept değişikliği yapmaya karar verdik” diyor. Sibel Sidar, “Yurt dışında bu konsepte yakın örnekler çok farklı” diyor ve ekliyor: “Örneğin sadece beyaz eşya ve elektronik ürünlerin olduğu AVM’ler var. Bizde mesela bir AVM’de elektronik marketlerden bir tane olur. Yurt dışında bu tarzda bir AVM’de elektronik marketlerin hepsinin birer mağazası var.”Bu örnekleri uygulamanın zor olduğu görülünce eve yönelik tüm ürün gruplarının yer aldığı bir merkez yapma kararı alınmış. Ev tekstili, mobilya, perde gibi eve yönelik ürünlerin yanı sıra mutfak alışverişinin yapılabileceği bir market de konsepte eklenmiş. Halen kiralamaların yapıldığı Parkway’in Kasım ayında yenilenmiş haliyle hizmete geçmesi planlanıyor.
VENERİS GÜN SAYIYOR
Ev konseptli bir başka AVM olan Veneris’in 2011’de hayata geçmesi planlanıyor. 125 bin 500 metrekare kapalı alanda 403 mağazayla hizmet verecek Veneris AVM, ev tekstili ve dekorasyon ürünlerini aynı çatı altında birleştirecek. Zemin kaplama malzemeleri, bahçe mobilyaları, yapı marketin de bulunacağı AVM, 75 milyon dolarlık bir yatırımla Beylikdüzü’nde faaliyete geçecek. AVM’ye yılda yaklaşık 6 milyon ziyaretçi gelmesi hedefleniyor. Aylık 200 milyon liralık bir iş hacmi gerçekleştirmesi bekleniyor. Doğan Holding şirketi D İnşaat’ın yaptığı Veneris, Beylikdüzü’ndeki potansiyele güveniyor. 100 bin konutun bulunduğu bölgede 40 bin yeni konutun inşa edilmesi AVM için büyük bir potansiyel taşıyor.Önümüzdeki dönemde Türkiye’nin çeşitli kentlerinde pek çok AVM daha kapılarını açacak. Fakat yatırımcılar artık daha dikkatli davranmak durumunda. En azından ihtisaşlamayı bir seçenek olarak göz önünde bulundurmakta fayda var.
Busıness/Çiğdem Yücesoy Subaşı
