Proje Değerleme ve Fizibilite
Gayrimenkul değerlemesinin hangi amaçla yapılacağı, veri toplama ve raporlama süreçlerini doğrudan etkilemektedir. Şirketlere sermaye olarak konulan, satın alınan yada kiralanan gayrimenkullerin yeni muhasebe standartlarına göre değer tespitlerinin yapılması, şirket gayrimenkul portföyünün işletilmesi, atıl durumdakiler için proje geliştirilmesi, BASEL II ve Türk Ticaret Kanunu değiflikliği gibi yeni finansal düzenlemelerin gerektirdiği kurumsallaşmanın en önemli ayağı olan şirket finansal yapılarının doğru kurgulanması, gayrimenkul değerleme ihtiyaçlarını çeşitlendirmektedir. Piyasa rayiç değerinin tespiti dışında, hukuki durum, verimlilik analizleri ve proje geliştirme amaçlarıyla talep edilen çalışmalar, çok daha kapsamlı ve detaylı veri toplama ve analiz süreçlerinden oluşmaktadır. Hazırlanan bu tür raporlar, taşınmaz ya da taşınmaz projelerinin geleceği açısından hayati önem taşımakta, özellikle finansman kuruluşları, yatırım ve inşaat şirketleri tarafından sıkça başvurulan bir karar unsuru olmaktadır.
Günümüzde proje geliştirme aşamasında devreye giren gayrimenkul değerleme şirketleri, yer seçim süreçlerinden başlayarak bütün uygulama sürecinin de içinde olmaktadır. Bu süreçte şirketimizin verdiği proje değerleme hizmetlerini şu ana başlıklarda özetleyebiliriz ;
Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri
Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti
Projedeki gayrimenkullerin tipi, projenin yer seçimi, satış süreci, projenin kent dokusuna, sosyo-ekonomik yapıya uygunluğu ve varsa talebi yaratan bölgesel özellikler hakkında piyasa araştırması
Gayrimenkul projeleri için “En iyi ve En verimli kullanım” analizleri
Atıl durumdaki gayrimenkuller için proje geliştirme ve bu projelere göre verimlilik ve fizibilite analizleri
Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetleri incelemesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenleme
Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti,
Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, imar durumuna, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi
Proje ile değerlendirilecek gayrimenkullerde “en uygun ve en verimli” projenin seçilmesine yönelik yapılacak ; ihale süreci oluşturma, proje değerlendirme ve proje seçme çalışmaları
Makine ve Techizat Değerleme
Muhasebe kayıtlarında demirbaş olarak bulunan ancak amortisman nedeniyle defter değerleri olmayan her türlü makine ve techizat için piyasadaki ikinci el veya hurda değer tespitleri.
Bir gayrimenkulün, 4721 sayılı Kanunun 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurların, yani üretim yada hizmet amaçlı tesislerde gayrimenkulün tapu kütüğüne tescil edilmiş her türlü makine ve techizat için ipotek amaçlı, münferit olarak piyasa rayiç değer tespitleri.
Şirketlerin toplam varlıklarının ortaya konulması amacıyla, gayrimenkulleriyle birlikte, bu gayrimenkullerde üretim yada ticaret amaçlı bulunan makine ve techizat için piyasa rayiç değer tespitleri.
Kira Haklarının Değerlemesi
Gayrimenkullerinden düzenli gelir getirici mülk olarak yararlanmak amacıyla kiraya vermeyi düşünen özel ve tüzel kişilikler veya kamu kuruluşları için verilecek danışmanlık hizmeti ;
Kiralanacak veya kiraya verilecek gayrimenkullerin kira değer tespiti,
Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması için değer tespiti,
Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması nedeniyle değer tespiti konularını kapsamaktadır.
Maddi Olmayan Varlıkların Değerlemesi
Şirketlerin gayrimenkullerine ve şirket değerlerine doğrudan etki eden,
İsim hakkı,
Marka değeri,
Kullanım hakkı,
Lisans,
Şerefiye
gibi maddi olmayan duran varlıkların değerlerinin tespit edilmesi, gayrimenkullerin ve şirket duran varlıklarının gerçek değerlerinin bulunmasında önemlidir. Bir gayrimenkulü yada gayrimenkul projesini içine alan bazı yapılanmalarda maddi olmayan varlık değeri gayrimenkul değerinin bile önüne geçebilmektedir. Örneğin TV kanallarında sınırlı sayıda gayrimenkulleri olmasına rağmen, kanalın marka değeri gayrimenkul değerinin çok üstünde, şirket değerinin büyük bölümünü oluşturmaktadır. Aynı şekilde maden, kum, taş ocaklarında işletme hakkı, turizm tesislerinde arsa kullanım hakkı gözardı edilemeyecek değerlere ulaşmaktadır.
Hukuki Durum Tespitleri
Gayrimenkul ve gayrimenkul projelerindeki bütün aşamalarda, durum tespit araştırmaları yapılırken, tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetler incelenerek hukuki durumlar ve yasal prosedüre uygunluk tespit edilir, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenlenerek, karşılaşılan teknik yada hukuki sorunların analizleri yapılır. Ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi, bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti ve ülkemizdeki sistem içerisinde çözüm önerileri ortaya konulur.
Tarımsal Mülk ve İşletmelerin Değerlemesi
Günümüzde modern tarımsal işletmeler tarımsal mülk kapsamını oldukça genişletmiştir. Tarımsal işletmeler ; arazileri, tarımsal yapıları, teknik altyapısı, hayvanları, ekilen ürün ve ağaçları, makine ve ekipmanları ile bir bütündür, değerleme çalışmalarında bu bütünün tüm parçaları ve bütünün oluşturduğu maddi olmayan varlık değerleri de dikkate alınır. Aynı bölgede klasik yöntemle tarım yapılan araziler ile modern işletmelerin kullandığı arazilerdeki m2 birim fiyatları aynı olmayacaktır. Tarımsal işletmelerin değerleme çalışmalarında, yukarıda sayılan tüm unsurları incelediğimizde işletmenin varlığını ve bu varlığın sürdürülebilir özelliklerini ortaya koyabiliriz.
Yeraltı Kaynakları Değerlemesi
Yeraltı ürünlerinin yeryüzüne çıkarıldığı ve işlendiği maden ocakları, maden sahaları, kum ocakları, taş ocakları için yapılan değerleme çalışmalarında, işletilen yada işletme hakkı alınan sahanın toplam rezerv miktarı, kaynağın türüne göre rezervin saflığı yada ayarı, çıkarma ve işleme maliyetleri, piyasa satış fiyatı, işletmenin makine ve techizatı, tabiki işletme hakkı yada lisansı en önemli değişkenlerdir. Yukarıda sayılan değişkenler, yeraltı kaynağının türüne göre oldukça farklılıklar göstermekle birlikte izlenen değerleme yöntemleri benzerdir.
Transfer Fiyatlandırması için Değerleme
Kurumlar Vergisi Kanunu 13. Madde de açıklanan Transfer Fiyatlandırılması Yoluyla Örtülü Kazanç Dağıtımı kapsamında olan, Ortaklar tarafından şirket sermayesine konulacak, şirkete satılacak yada şirkete kiralanacak gayrimenkullerin, transfer fiyatlandırmasının piyasa rayiç değerlerinde olup olmadığının ve emsallere uygunluk ilkesini sağlayıp sağlamadığının tespit edilmesi için yapılan değerleme çalışmaları uluslararası muhasebe standartları kapsamında yapılması gerekli çalışmalardandır.
Gayrimenkulü şirkete sermaye olarak koyarken, şirket varlığı olan gayrimenkulü satarken, şirket gayrimenkul koyarak başka bir işletmeye ortak olurken, ortakların sermaye artırımlarını gayrimenkul koyarak yaptıkları durumlarda, yapılan işlemin vergi kanunu ve şirket değeri açısından piyasa rayiç fiyatından yapılıp yapılmadığını ve piyasadaki emsallere uygun olup olmadığını denetlemek adına konu olan gayrimenkuller için değerleme çalışmaları yapılmaktadır.
Alışveriş Merkezi ve Plaza Değerlemesi
Son yıllarda ülkemizdeki gayrimenkul uygulamalarında geniş yer bulan alışveriş merkezleri, A ve B sınıfı ofis binaları gibi ticari mülklerin değerleme çalışmalarında ; uluslararası değerleme standartlarında gelir getiren ticari mülk değerlemesi kapsamındaki bu merkez ve plazaların, piyasa rayiç satış ve kira değerlerine gelir yöntemi kullanılarak, nakit indirgeme ve nakit akımları analizleri vasıtasıyla ulaşılmaktadır.
Gelir getiren ticari mülklerin değerleme çalışmalarında, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ve merkezin demografik ve sosyo-ekonomik yapısının detaylı bir biçimde analiz edilmesi, ayrıca bölgede yer alan diğer benzer gayrimenkullerin teknik özellikleri, aylık kira rakamları, hitap ettikleri sosyo-ekonomik çevre ve doluluk oranlarının incelenmesi çalışmanın temel dayanak noktalarını oluşturması açısından gereklidir.
Turistik Tesis Değerlemesi
Turistik tesis kapsamında değerlendirilen ;
Otel,
Resort Otel,
Golf Otel,
Kaplıca Otel,
Apart Otel,
Motel,
Tatil köyü,
Pansiyon,
Eğlence merkezleri,
Marinalar
için yapılacak değerleme çalışmalarında, gelir yöntemi belirleyici değerleme sistemi olarak kullanılmaktadır. Özellikle turistik konaklama tesislerinin bölgesel, fiziksel ve teknik özelliklerinin yanında yatak başı maliyet, doluluk oranı ve tesis derecelendirmesi dikkate aldığımız en önemli unsurlardır.
Sağlık ve Eğitim Tesisi Değerlemesi
Sağlık ve eğitim tesisleri kapsamında yeralan, kamu yada özel sektör tarafında yatırımları yapılan;
Hastane,
Poliklinik,
Sağlık Ocağı,
Sağlık ve Spor Merkezleri,
Okul ve Dersane
gibi gayrimenkullerdeki değerleme çalışmalarında piyasa rayiç değerini oluşturan emsal satışların yanında, yatırımı doğrudan etkileyen makine ve ekipmanlar ile marka değerleri belirleyici olmaktadır.
Rekreasyon Alanları Değerlemesi
Rekreasyon alanları kapsam olarak oldukça fazla çeşitlilikte gayrimenkul hak ve faydalarını içermektedir. Bunlardan başlıcaları ;
Eğlence Merkezleri,
Restaurantlar,
Gezinti Alanları,
Büfeler,
Alışveriş Merkezleri,
Dini Tesisler,
Piknik,
Oyun ve Spor alanları,
Kongre ve Fuar merkezleri,
Anıtlar vb. dır.
Bu alanlar tüm şehrin ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak tasarlanan kentsel servis alanları olarak karşımıza çıkmaktadır, bu nedenle değerleme çalışmasında yapmanız gereken incelemeler ve analizler tüm kenti kapsamalıdır. Ayrıca bu kadar fazla çeşitlilikte içeriği olan alanlar için yapılacak değerleme çalışmalarında bilinen bütün değerleme yöntemlerinin bir arada kullanılması gerekebilir. Alanların büyük olması nedeniyle özellikle arsa değerinin tespiti önemlidir, ayrıca rekreasyon alanlarının yapısını incelerken, bu alanların bulunduğu bölgeye kattığı artı değer dikkat çekici boyutlarda olmaktadır.
Sanayi Tesisleri Değerlemesi
Sanayi tesisleri olarak nitelendirilen gayrimenkuller oldukça değişik şekillerde karşımıza çıkmaktadır, bunlar kimi zaman tedarikçilerini ve enerji üretimini de içinde barındıran entegre bir üretim kompleksi olabileceği gibi, farklı üretim birimlerini barındıran Organize Sanayi Bölgeleri de olabilir. Ayrıca fabrikalar, imalathaneler, enerji üretim tesisleri, depolama tesisleri, limanlar, lojistik tesisler bu kapsamda değerlendirilir.
Sanayi tesisleri için yapılacak değerleme çalışmalarında genellikle bina ve arazi değerlerinin üzerine çıkan makine, techizat ve üretim hattı değerleri bulunmaktadır, ayrıca bu tesislerin niteliklerine göre özel inşaat maliyetleri dikkat çekici boyutlarda olabilmektedir. Bu nedenle farklı disiplinlerdeki uzmanlar ile ortaklaşa yapılacak çalışmalarda, arsa, bina, makine, isim hakkı gibi tüm hak ve faydaların, bunun yanında tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenlerde dikkate alınmaktadır.
Gemi Değerlemesi
Denizler üzerinde yüzen tesisler gayrimenkul kapsamında değerlendirilmektedir. Her türden Gemi, Yat, Denizaltı ve platformlar, ağırlıkları, kapasiteleri, bandıraları ve maliyetlerine göre değerlendirilir. Özel işlemler için imal edilen, petrol, gaz platformları, araştırma gemileri gibi yüzer tesislerin değer tespitlerinde, farklı değişkenler dikkate alınarak, konunun uzmanı akademisyenler ile işbirliği yapılmaktadır.
Miras Anlaşmazlıklarında Değerleme
Veraset intikali yoluyla edinilen gayrimenkullerin hak sahipleri arasında adilce paylaşımı için değer tespitleri yapılarak, paylaşım modeli hazırlanması için verdiğimiz bağımsız değerleme hizmetleri sayesinde, hak sahipleri arasındaki miras anlaşmazlıkları, mahkeme sürecine gidilmeden çözümlenebilmektedir. Miras olarak intikal eden gayrimenkuller için hisseli ise, hisse yada pay değerleri ile, bu gayrimenkullere bağlı hakların piyasa rayiç değerlerinin ve varsa gayrimenkullerle ilgili hukuki problemlerin tespit edilmesi, ayrıca hak sahiplerine miras yoluyla kalan gayrimenkuller için değerlendirme önerileri getirilmesi verdiğimiz hizmetler arasındadır.
Miras Anlaşmazlıklarında Değerleme
Veraset intikali yoluyla edinilen gayrimenkullerin hak sahipleri arasında adilce paylaşımı için değer tespitleri yapılarak, paylaşım modeli hazırlanması için verdiğimiz bağımsız değerleme hizmetleri sayesinde, hak sahipleri arasındaki miras anlaşmazlıkları, mahkeme sürecine gidilmeden çözümlenebilmektedir. Miras olarak intikal eden gayrimenkuller için hisseli ise, hisse yada pay değerleri ile, bu gayrimenkullere bağlı hakların piyasa rayiç değerlerinin ve varsa gayrimenkullerle ilgili hukuki problemlerin tespit edilmesi, ayrıca hak sahiplerine miras yoluyla kalan gayrimenkuller için değerlendirme önerileri getirilmesi verdiğimiz hizmetler arasındadır.
Kaynak:anreva.com.tr
