Ersun Bayraktaroğlu, 2012 yılı yazında gayrimenkul piyasasını etkileyen gelişmeleri 4 başlıkta kaleme aldı…
Yaz bitiyor. Kısa ya da uzun ama hep aklımızda olan tatil döneminin sonuna geliyoruz. Bu yazıyı okurken çok büyük ihtimalle işlerinizin başında olacaksınız ve tatilden geriye resimler, şanslıysanız belki yer yer açılmış bronz bir ten ve genel olarak tatlısıyla, acısıyla anılar kalmış olacak. Önünüzde ise tatil döneminde ele alınmamış dosyalar, cevaplanmamış e-postalar, tatil sonrasına ertelenmiş projeler, tatilde kısmen de olsa başlanmış işlerle dolu bir gündemle bir sonraki yaza kadar hızlı ve ümit edelim ki verimli, başarılı ve keyifli bir çalışma dönemi..
Konumuz gayrimenkul olduğuna göre tatil süresince masamıza biriken konuları kısaca gözden geçirip yeni çalışma döneminde önümüzde bekleyen konulara yoğunlaşalım istedim bu yazımda.
Bu yaz neler oldu?
Yaz öncesi ve yaz boyunca gayrimenkul piyasasını etkileyeceğini düşündüğüm 4 ana gelişmeyi yayınlanma tarihlerine göre aşağıdaki şekilde sıralayabilirim:
Hemen yaz öncesi “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak algılanan yasa yürürlüğe girdi.
Özlemle beklenen “Mütekabiliyet Yasası” çıktı.
Yeni Türk Ticaret Kanunu “yeni değişikliklerle” yürürlüğe girdi.
Almanya ile Türkiye arasındaki “yılan hikayesine dönen” çifte vergilemeyi önleme anlaşması yürürlüğe girdi.
Bu 4 önemli gelişmeye hızlıca göz atalım dilerseniz:
Kentsel dönüşüm (mü?)
Aslında toplumda “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak algılanan yasanın “afet riski altındaki” bölge ve yapıları dönüştürme amacı taşıyan ve bu önemli “risk” faktörü nedeniyle kendine özgü, herkesçe rahatlıkla kabullenilemeyecek bazı “özel” mekanizmaları içeren bir yasa olduğunu dolayısı ile bu hali ile “ideal” olan “çok taraflı toplumsal uzlaşmaya” dayanan geniş kapsamlı bir kentsel dönüşüm yasası ile karıştırılmaması gereken bir yasa olarak görmemiz gerektiğini unutmamız gerekir. Bizlere düşen evrensel uygulamaları detayları ile inceleyip, ülkemizin gerçekten ihtiyacı olan “ideal” bir “kentsel dönüşüm yasası” peşinde bıkmadan, usanmadan koşmak ve katkı sağlamak olmalıdır.
(Na)mütekabiliyet
Gayrimenkulün özellikle “konut” tarafını etkileyeceği düşünülen düzenleme ile önceden Türkiye’de “mütekabiliyet”e bağlı olarak gayrimenkul edinebilen “gerçek kişi yabancılar”a Tapu Kanunu’nda yapılan yeni düzenleme ile “mütekabiliyet” aranmaksızın gayrimenkul edinebilme yolu açıldı ve hepimizin yakından takip ettiği gibi yazın sonlarına doğru yayınlanan ek düzenlemelerle de çok sınırlı bazı ülke vatandaşları hariç yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alabilmelerinin yolu “karşılık aranmaksızın” açıldı. Bu yeni yasanın beklendiği gibi çok önemli bir yabancı akımına yol açıp açmayacağı, konut piyasalarını nasıl etkileyeceğini önümüzdeki günlerde göreceğiz.
Yepyeni Ticaret Kanunu
Temmuz başına kadar hep yürürlüğe girecek “yeni” Ticaret Kanunu’ndan söz ederken son anda yapılan çok kapsamlı değişikliklerle “yeni” ticaret kanunu yürürlüğe girmeden tekrar değiştirilerek “yepyeni” oldu! Değişiklikler sonrası, şeffaflık, kurumsal yönetim, evrensel standartlarda denetim ve Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (UFRS)’na uygun Türkiye Finansal Raporlama Standartları çerçevesinde finansal raporlama ilkeleri ile yola çıkan “yeni” Ticaret Kanunu’nun bu savlarını gerçekleştirmeye yönelik hükümlerinin pek çoğu yasadan çıkarıldı. Aslına bakılırsa “yepyeni” yasada kalan hükümler bile eskisi ile karşılaştırıldığında “devrim” niteliğinde olsa da son düzenlemelerle çok “sınırlandırılan” ve kapsamı henüz belli olmayan UFRS bazlı finansal raporlama ve denetim konuları, gelişen gayrimenkul piyasalarının yıldızı olduğunu bilinen ülkemiz gayrimenkul şirketlerinin evrensel boyutta herkesçe anlaşılabilir finansal tablo üretmesini bir süre daha ertelendiğini göstermesi açısından önemli.
Almanya ile Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşması
Ülkemizde yatırım yapmış ve potansiyel yatırımcı olarak gördüğümüz gayrimenkul piyasalarının -en azından kriz öncesi- en önemli oyuncuları olan Alman Gayrimenkul Fonları ve özellikle gayrimenkul alanında dünyaca ünlü gayrimenkul şirketleri dolayısı ile yakından takipte olduğumuz Türkiye-Almanya Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşması, Almanya tarafından 2011 başından geçerli olmak üzere iptal edilişinin üzerinden yaklaşık bir buçuk yıl sonra tüm prosedürler tamamlanarak geçen ay tekrar yürürlüğe girdi. Aynı gelir unsurları üzerinden hem kaynak ve hem de uygulama ülkesinde iki kez vergilemenin önüne geçmeyi amaçlayan ve kar payı, serbest meslek kazançları ve gayrimaddi hak bedelleri gibi bazı gelirlerin kesinti ( stopaj ) yoluyla vergilenebilmesinin kurallarını içeren anlaşmanın yürürlüğe girmesi ile özellikle gayrimenkul şirketlerini yakından ilgilendiren “%50 ve daha fazlası gayrimenkul varlıklardan oluşan” şirketlerin el değiştirmesinde vergisel anlamda avantajlı olan “hisse satış vergilemesi” hükümlerinin uygulanamayacak olması gibi son derece önemli, “kısıtlayıcı” hükümlerin yer aldığını hatırlatarak ilgili anlaşmanın detaylı bir şekilde incelenmesini öneririm.
Sonuç olarak bu “yaz” gayrimenkul sektörüne önemli fırsatlar ya da engeller yaratabilecek düzenlemelerle dolu geçti. Kuşkusuz bize düşen, yapılan düzenlemeleri detaylı olarak her pay sahibinin çıkarlarını göz önünde tutarak incelemek ve Türkiye gayrimenkul piyasasının uluslararası yatırımcı pazarından hak ettiği payı almasını- hem Türkiye’ye uluslararası yatırımcıların gelmesinin ve hem de Türkiye merkezli yatırımcıların uluslar arası pazarda yer almasının- sağlayacak katkıları sağlanmak olmalıdır.
Ersun Bayraktaroğlu
