Çılgın projenin nereye yapılacağını tahmin edenler güzergâh üzerindeki arsaları kapışmaya başladılar. ABD’nin küresel krize gelinceye kadar son on yılda uyguladığı ekonomik büyüme modeli büyük ölçüde emlak fiyatlarına dayalı bir modeldi.
Lale soğanı ilk kez Kanuni Sultan Süleyman zamanında Hollanda büyükelçisi tarafından Hollanda’ya getirilmiş ve tanıtılmıştı. Zaman içinde lale, Hollanda’da bir lüks ve statü sembolü haline geldi. Laleye talep arttı ve bu artış lale soğanı fiyatlarının yükselmesine yol açtı. Lale soğanları için özel piyasalar oluşmaya başladı. O dönemde ortalama yıllık ücretin 300 gulden dolayında olduğu Hollanda’da lale soğanları 225 guldene alıcı buluyordu. 1636 yılında lale Hollanda’nın birçok kasabasında borsalarda satılmaya ve geleceğe dönük sözleşmelere konu olmaya başlamıştı. Fiyatların yükselmesinin temel nedeni bu tür sözleşmelerle lale soğanı alanların bunları daha pahalıya satarak para kazanabilmeleriydi. Sürekli yeni alıcıların piyasaya girmesi bu beklentiyi yaratmıştı. 3 Şubat 1637 sabahında piyasada yeni alıcı kalmadığı gerçeği ortaya çıkınca laleler ve geleceğe dönük lale soğanı sözleşmeleri alıcı bulamaz hale geldi. Sözleşme sahipleri sözleşmelerin gereğini yerini getirip lale üreticilerinin paralarını ödeyemez oldular. Çünkü onların para kazanabilmesinin yolu bu sözleşmeleri satabilmelerinden geçiyordu. Profesyonel lale yetiştiricileri sipariş ettikleri laleleri almayan sözleşme sahiplerini dava ettiler. Davalar aylarca sürdü ama paraların ödenmesi hiçbir zaman tam olarak gerçekleşmedi. Lale piyasası böylece çöktü ve fiyatlar hızla düştü.
Gayrimenkule dayalı gelişme modeli
ABD’nin küresel krize gelinceye kadar son on yılda uyguladığı ekonomik büyüme modeli büyük ölçüde emlak fiyatlarına dayalı bir modeldi. Gayrimenkul fiyatları artıyor, bu gelişme iki önemli sonuç veriyordu: (1) Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkullerinin fiyatları arttıkça kendilerini zenginleşmiş hissediyorlar, gelirleri artmadığı halde borçlanmalarını ve borca dayalı harcamalarını arttırıyorlardı. Bu da ekonominin canlı kalmasına ve büyümesine yol açıyordu. (2) Gayrimenkullerin fiyatı arttıkça daha da artacağını düşünenler yeni gayrimenkuller satın alıyor, bu da talebin ve dolayısıyla gayrimenkul fiyatlarının daha da yükselmesine yol açıyordu. Gelişmenin son aşamasında gayrimenkullerin yerini tıpkı lale soğanlarında olduğu gibi sözleşmeler (türev ürünler) almaya başladı. Sonra günün birinde bu gayrimenkullere talep kaybolunca önce türev ürünler sonra da gayrimenkul piyasası çöküverdi. ABD’de yeni konut satış fiyatlarını ölçen Case Shiller Endeksi 2003 yılının haziran ayında 141 iken yükselmeye başladı ve Nisan 2006’da 206’ya ulaşarak rekor kırdı. Ardından çeşitli alanlarda ortaya çıkan sıkıntıların tetiklemesiyle düşüşe geçti. Endeks, Şubat 2011’de 141 sayısını gösteriyor. Yani konut fiyatları 8 yıl sonra başladığı yere gerilemiş bulunuyor.
Yeni öyküler yeni projeler
İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin her köşesinde her gün yeni gayrimenkul projeleri açıklanıyor ve insanlar bu projelere adeta akın ediyorlar. Faizlerin düşüklüğü, bir yandan tasarruf sahibini mevduat ya da bono almak yerine gayrimenkul alımına iterken bir yandan da ucuz kredinin yolunu açtığı için gayrimenkul talebi artışını destekliyor. Her yeni proje bir öncekinden daha yüksek fiyatlar talep ederek piyasaya sunuluyor ve önceki projelerden satın alanlar kârlı çıkıyorlar. İstanbul’daki her projenin altında yeni bir öykü var: Kentsel dönüşüm, finans merkezi, çılgın proje. Son örnek olan çılgın projenin nereye yapılacağını tahmin edenler güzergâh üzerindeki arsaları kapışmaya başladılar. Balon fazla şişirildiğinde patlar.
