Ev veya daire, dükkân gibi mülklerin değerinin tespitinde en yoğun olarak kullanılan yöntem, ’emsallerin karşılaştırılması’metodudur
Geçen ay yayımlanan sayıda, bir gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken hususları sizlerle paylaştım. Gayrimenkul ile ilgili bazı hak ve mükellefiyetlerden bahsettim. Tapusuyla, çevresiyle, yolu, ulaşımıyla, çarşısı pazarıyla ilgili söylediğimiz bütün özellikler, gayrimenkulun değerini etkileyen faktörlerdir. Çünkü, değer, bir evin sadece mülkiyeti değil, mülkiyete bağlı hak, fayda ve mükellefiyetlerden oluşan bir haklar demetidir. Örneğin, Mecidiyeköy Gülbağ’da hisse tapulu bir daire 120 bin TL civarında iken, merkeze doğru daha eski, daha küçük kat mülkiyetli, bir daireyi 200 bin TL’den daha aşağı alamazsınız. Bu örnekte, mülkiyet hakkının çeşidi, fiyatı direkt olarak etkilemektedir. Aynı şekilde bir evin garajı, müştemilatı, kömürlük, depo gibi eklentileri varsa ve bunlar tapuda görünüyorsa, değer bu eklentilerin olmadığı aynı özellikte bir daireye göre daha yüksek olacaktır.
NASIL TESPİT EDİLİR?
Ev veya daire, dükkân gibi mülklerin değerinin tespitinde en yoğun olarak kullanılan yöntem, ’emsallerin karşılaştırılması’
metodudur. Burada, mülkün yakın çevresinde, yakın zamanlarda satılmış, benzer veya aynı özellikler gösteren emsalleri tespit ederek, aşağı yukarı bir kanaat oluşturabiliriz. Fakat tapu durumu, eklentiler, aynı büyüklükte bile olsa binanın yaşı, bulunduğu kat, kalorifer, asansör, hidrofor, otopark, güvenlik gibi hususlar araştırılmalı ve kıyaslama bu kriterler de göz önüne alınmak suretiyle yapılmalıdır. Unutulmamalıdır ki, iki mülk aynı sokakta olsa ve aynı özellikleri bile taşısa, herhangi bir detaydan ötürü değerleri değişkenlik gösterebilir.
YAPILAN YANLIŞLAR
Yapılan en büyük yanlışın başında kulaktan dolma bilgilerle, konu komşuya sorarak bedel tespit etmek geliyor.
Bir de “Benim şu kadar borcum var; bundan aşağı olmaz”, “Biz üç kişiyiz; hiç olmazsa adam başı 100 bin TL alalım” şeklinde, kişilerin ihtiyaçları doğrultusunda oluşturdukları talepler piyasa koşullarına uymayan sağlıksız yaklaşımlardır.
En çok gördüğümüz yanlış ise, “Geçen sene bu fiyata vermedim; bundan aşağısı olmaz”, “Bu ev bu fiyatı gördü; vermedik” gibi yanlış saplantılara girmektedir. Bir evin belirli zamanlarda bir fiyat görmüş olması veya bir rakam telaffuz edilmiş olması, o evin gerçek ve değişmez değerinin o miktar olduğu anlamına gelmez. Çünkü değer yıldan yıla, aydan aya, hatta günden güne bile değişebilir.Herkesin gönlüne göre bir ev sahibi olması dileklerimle.
Nizameddin Aşa/Habertürk
