Gayrimenkulünü 5 yıl içerisinde satışa çıkaranlar değer artışı kazancı nedeniyle vergi ödeyecekler
Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değil ise, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.
Hangi gayrimenkullerin 5 yıl içinde satışı vergiye tabidir?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 80/6’ncı maddesi uyarınca; ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak dikkate alınacaktır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinin birinci fıkrasının;
1’inci bendinde; arazi, bina, maden suları ve memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
2’nci bendinde; voli mahalleri ve dalyanlar, 4’üncü bendinde; gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
7’nci bendinde; gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına veya tonilatolarına bakılmaz) ile bilimum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları; sayılmıştır.
İktisap tarihi nasıl belirlenecek?
Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak beş tam yıl içinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer elden çıkarma iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir.
Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Dolayısıyla elden çıkarmadan doğan kazancın vergilendirme sınırını çizen beş yıllık süre tahsis tarihinden itibaren başlayacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda yazılı mal ve hakların ivazsız olarak iktisap edilmesi durumunda, bu mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyeceğidir.
Örneğin; miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan diğer önemli bir husus ise, cins tashihi yapılan gayrimenkuller ile kat karşılığı olarak müteahhit yahut konut yapı kooperatiflerinden alınan gayrimenkullerin de satılması durumunda iktisap tarihinin hangi tarih olacağıdır. Arazi vasfında iktisap edilen bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması durumunda, iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir.
Buna ilave olarak, arsa sahibinin, arsa teslimi karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihinin (inşaatın bitmesi şartıyla) esas alınması gerekmektedir. Ancak, fiili teslim tarihinin tescil tarihinden daha önceki bir tarih olduğunun tespiti halinde, fiili teslim tarihi esas alınacaktır. Öte yandan, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilecektir.
İktisap bedeli nasıl tespit edilecek?
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 81’inci maddesinin son fıkrasına göre mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, Devlet İstatistik Enstitüsü’nce ( 5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Kurumu–TÜİK ) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.
Uygulama Örneği; Vatandaş Ahmet Yılmaz , 01.05.2012 yılında 200.000 TL’ye aldığı bir konutu 01.03.2016 yılında 300.000 TL’ye satmıştır. Ahmet Yılmaz’ın değer artış kazancı olarak beyan edeceği matrahı ve ödeyeceği vergiyi aşağıdaki şekilde hesaplayacağız.
Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL*(250/203) = 246.000 TL
Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi uygulamasındaki ismi ise, istisna öncesi değer artış kazancıdır. 300.000 TL – 246.000 TL = 54.000 TL’dir.
Değer artış kazancı matrahından düşülebilecek olan istisna ve giderler mevuttur. Gelir Vergisi Kanunu’nun 81. maddesi “… elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi … “ Yani, tapuda satıcının ödediği yüzde 2 masraf vb. giderler değer artışından düşülerek matrah indirilebilir. 54.000 TL – 6.000 TL = 48.000 TL
Buna göre; 2016 yılında yapılan satış ile ilgili 11.000 TL’lik istisna da düşülür. Bunun sonucunda 48.000 TL-11.000 TL = 37.000 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar.
Buna göre; Ahmet Yılmaz’ın istisna düşüldükten sonra Gelir Vergisi matrahı 37.000 TL’dir. 37.000 TL’nin Gelir Vergisi de 7.260 TL’dir. Vatandaş Ahmet Yılmaz 2017 yılının Mart ayında Gelir Vergisi beyannamesi vermek ve mart ve temmuz ayında 2 eşit taksitte ödemek zorundadır.
Nedim Türkmen – Sözcü
