1-Belediyeden resmi imar durumu alınarak araziye ne kadar inşaat sığacağı kesinlikle bilinmeli ve yasal olan metrekare alanı sözleşmeye esas alınmalıdır. Belediyeden bu konuda yazılı bir belge alınmazsa (imar durumu gibi) ilerideki tarihlerde iskan izni alınamayabilir.Dikkatli görüşülmeli…
2-Kat karşılığı inşaat oranı? İşyerlerinde? Konutlarda?
3-İmar durumu,çap ,aplikasyon krokisi ve belediyeye ödenecek inşaat ruhsatı alımı ile ilgili (yol-su kanal Katılım masraflarının kime ait olduğu?
4-İnşaat projesi masraflarının kime ait olduğu?
(Zemin etüdü,proje taslakları, mimari proje , elektrik projesi, sıhhi tesisat projesi, asansör projesi, tüm projelerin kontrollükleri (yapı denetim/Fenni mesuliyetleri) ve ilgili odalarınca onaylanması?
NOT:Tüm bu belgeler ve 3. maddedeki belgeler hazır olmadan belediyeye ruhsat başvurusu yapılamaz, zaten ruhsat için gereken evraklardır.
Projelerin üzerinde karşılıklı olarak kat planlarının kabul edilmesi sağlanmalı,kat planlarını her iki tarafta beğenmeli, mal sahibinin bu konuda mutlaka onayı olmalıdır.
5-İnşaata ne zaman başlanacağı? (Örneğin:İnşaat ruhsatının alımından itibaren 30 gün içerisinde )
6-Teslimin ne zaman yapılacağı?
Teslim yapılırken bütün inşaat mı bitmiş olacak yoksa sadece mal sahibine ait olan kısmı mı bitmiş olacak? Tavsiye tümü bitirilip iskan ruhsatı tümü için alınmalıdır.)
7- İskan ruhsatı masraflarının kime ait olduğu?
8-Elektrik su bağlantıları(inşaat için)harcamaları müteahhit tarafından yapılıp, iskan ruhsatı alınırken kişisel sayaca çevrilmeli ve borçları ödenmelidir.
9-Tapu masraflarının kime ait olduğu?
İNŞAATTA KULLANILACAK MALZEMELER
1-Hazır beton, nervürlü demir kullanılmalı, projelerin onaylı olması zaten bunu zorunlu tutacaktır.
Duvar malzemeleri tuğla???(19.5/13.5luk dış ve iç duvarlar) yada gaz beton ???(19.5/13.5luk dış ve iç duvarlar) ile yapılmalı.
2-Bodrum kat yapılacaksa bodrum duvarlarında ve temelde bodrum yapılmayacaksa temelde ısı ve nem için izolasyon yapılmalı(sürme malzeme izotop ile olabilir, mümkünse membranla yapılmalı ısı izolasyonunu sadece membran sağlar)
3-İşyerlerinde yerler ne ile kaplanacak?Mutfak WC olacak mı? Asmakat yapılacak mı? Yapılacaksa hangi malzeme ile?
4-Konutlarda yer kaplama malzemesi nedir? Salonlarda MDF/laminant parke olabilir (kalite sınıf bilgisi? Odalarda …………..marka, 30X30,1./2. sınıf seramik?malzemelerin rengi?
Banyolarda ve tuvaletlerde tüm boy/yarım boy duvar fayansı olmalı, 20X20 10X10 vs? ebatlı ve …..renkte???
5-Oda kapılarının malzemesi? (amerikan panel, ne renkte?)Kapı kollarının markası? Sınıfı?
Dış cephe kapı pencere malzemesi?PVC?Alüminyum?Ahşap? Tek cam yada çift cam oluşu?
Bodrum kapıları demirden?
6-Daire giriş kapıları çelik? Alüminyum??
7-Mutfak dolapları ne renkte hangi malzemeden? (Çerçeveli/çerçevesiz mdf lam / sunta lam??)Mutfak tezgahı? (Açık/koyu renkli mermer, Açık/koyu renkli mermerit yada doğal granit? Tezgah alnı desenli dekoratif 10X10 malzeme ve bordür desenli)
Mutfak duvarlarında hangi ebat ve renkte seramik nereye kadar kaplanacak?(Tam boy)
Mutfakta bulaşık makinesi çamaşır makinesi yerleri ve temiz-pis su bağlantıları yapılmalı!
8-Banyoda ve tuvalette kullanılacak vitrifiye malzemesi(lavabo-tuvalet taşı-klozet-küvet) markası? Banyoda ayaklı lavabo yada dolaplı hilton banyo kullanılmalı.
Küvet veya duş için duşakabin???
9-Mutfak WC banyo vs. tüm musluk, batarya, vs.nin markası yada kalitesi?(TSE li olmak zorunda)Banyo wc gibi alanlarda sürme malzeme ile su yalıtımı yapılmalı???
10-Kalorifer tesisatı olacak mı? Kalorifer iç tesisat malzemesinin markası? Petek markaları?yada en azından petek tipi? ?(TSE li olmak zorunda)
11-Elektrik kaba ve ince tesisatı? Mimari projedeki yerleşim göre ve bunlara ilave belli yerlerde priz konulmalı!! ?(TSE li olmak zorunda)
12-Tüm dairelere kapı otomatı? Görüntülü kapı telefonu?
13-Asansör var mı?Kaç adet?Varsa tse li malzemeden ve kaç kişilik olacağı?
14-Dış cephede tüm binaya strofor veya başka bir malzeme ile mantolama (ısı izolasyonu için kaplama) yapılacak mı? Yapılacaksa hangi tür ve kalınlıkta hangi malzeme ile???
Dış cephe boyası hangi özellikte?
15-Balkon zeminleri ne ile kaplanacak? Kaçlık seramik?Ne renkte?
Balkon parapeti betonarmemi yoksa sadece korkuluk mu?
balkon korkulukları (tam yada kısmi? demir?? alüminyum?? kromajlı malzeme ?? ne özellikte olacak?
16-Vestiyer?banyo dolabı?Gömme dolap yapılacak mı?Yapılacaksa hangi malzemeden? Mdf lam?Sunta lam? Çerçeveli yada çerçevesiz?
17-Bahçe duvarları, bahçe düzenlemesi yapılmalı, bahçe içi yürüyüş yolu,beton?parke?
ANLAŞMANIN SIRALAMASI:
Yukarıda belirtilen özelliklere karşılıklı olarak karar verilip kabulleri yapıldıktan sonra müteahhitten taslak proje istenir.Bu projeden hangi daire yada dükkanın kime ait olduğu belirlenir. Bu taslak projeye göre çok açık ve detaylı, avukatında yeterli gördüğü yada avukat tarafından hazırlanmış, içerisinde tüm detay bilgilerin, nerenin kime ait olduğunun kat planlarının ve cezai şartların bulunduğu bir sözleşme imzalanır.
Bu sözleşmeye istinaden müteahhide arsanın en az %51i devredilerek müteahhide gerekli yetki verilmiş olunur.(Tapuya şerh yada ipotek konulabilir? Avukatla görüşülmeli!)
30-60gün içerisinde inşaat ruhsatı alınarak inşaat ruhsatı üzerinden kat irtifakına geçilir ve böylelikle hangi dairenin kime ait olduğu tapuda belirlenmiş olunur.
Belirtilen inşaat süresi bitiğinde müteahhitten alınan iskan izinleri ile tekrar tapuya gidilir ve KAT MÜLKİYETİ’NE geçilir.
Kat irtifakı proje üzerinden bitmemiş inşaat için yapılan bir paylaşma oranıdır. Kat mülkiyetinde ise iskan izinleri dahil edilir yani gayrimenkul arsa vasfından çıkarak konut yada işyeri vasfına geçer. Bunun için sanıyorum 5 yıl gibi bir yasal süre olsa da ne kadar erken yapılırsa o kadar sağlıklı olur. Kat mülkiyeti olmadan konut satılmak istenirse yasal sorunlar ortaya çıkabilir. Kat mülkiyetine geçiş işlemi müteahhidi iskan izni almaya da zorlar. Mutlaka yapılmalıdır,elektrik su bedelleri de iskan ruhsatı aldıktan sonra ucuzlar (yaklaşık 1/3 oranında)
Kat karşılığı inşaat anlaşmalarında genel olarak plan-proje-inşaat ruhsatı-iskan ruhsat (yapı kullanma izin belgesi),çap kroki vs. masraflar müteahhide aittir, tapu işlemleri yarı yarıya paylaşılır,ama bu aradaki anlaşmaya göre değişebilir.
Kaynak: http://www.1insaat.com
