Faize en duyarlı iki sektör konut ve otomotiv. Yılın ilk üç ayına bakıldığında ekonomide bir bekleyiş süreci hakim iken hem otomotiv hem de konut sektörü adeta yeniden küllerinden doğuyor.
Ocak-Mart dönemi otomotiv satışları 115 bin adetten 173 bin adete yükseldi. Otomotiv sektöründe ilk üç aylık satış artışı yüzde 50,4. Geçen yıl kredi sınırlaması nedeniyle yüzde 24 daralma yaşamış olan sektörde 2013 yılı ilk üç aylık satışları 153 bin adet olmuştu. Bu yılın ilk üç ayında ki 173 bin adetlik satış adeti hem 2014 yılının hem de 2013 yılının üzerinde gerçekleşerek herkesi şaşırttı.
Otomotiv sektöründe yaşananların aslında tam bir benzeri konut sektöründe yaşanıyor. Bu yıl ilk üç ayda Türkiye’de konut satışları tam yüzde 15,3 oranında arttı.
2014 yılı başında taksit ve kredi sınırlaması gelen sektörde satışlar düşmüştü. 2013 yılı ilk üç ayında Türkiye’de 274 bin konut satışı gerçekleşmişti. 2014 yılında kısıtlama ile bu konut satışı 258 bin adete gerileme yaşamıştı.
2015 yılı ilk üç ayında ise konut sektöründe tam 297 bin 218 adet konut satışı gerçekleşti. Bu satış hem geçen yıl ki daralmanın üzerine çıkıldı hem de bir önceki yıldan (2013) daha fazla konut satışı gerçekleşmiş oldu.
Yüksek faiz konut satışına engel olmadı
2015 yılı Ocak-Mart döneminde konut satışları 2013 aynı dönemine göre 23 bin adet daha fazla oldu. İki yıl önce piyasada faizlerin yüzde 6,0 seviyesinin altında olduğu düşünüldüğünde, konut satışının düşük faizle çok olması beklenirdi. Oysa iki yıl sonra faizler çift hane (%09-10) aralığında olmasına rağmen konut satışları iki yıl önceye göre 23 bin adet daha fazla oldu.
Yeni konut satışı faize daha az duyarlı
Taksit sınırlamasının geldiği 2014 yılında, ikinci el konut satışları 2013 yılına göre 152 bin adetten 138 bin adete gerileme göstermişti. Oysa aynı dönemde (Ocak-Mart) birinci el konut satışları 122 bin adetten sadece 120 bin adete gerilemişti.
Hem faizlerin yükselişi hem de taksit ve kredi sınırlaması 2014 yılında ikinci el konut satışlarını daraltmış ama birinci el konut satışları nerede ise aynı seviyede kalmıştı.
2015 yılı ilk üç ayında ise birinci el konut satışları (yeni konut) yüzde 8,2 oranında artarak 130 bin adete yükseldi. Buna karşılık ikinci el konut satışları yüzde 21,4 artarak 167 bin adet oldu.
İkinci el konut satışlarında yaşanan artış aynı zamanda birinci el konut satışlarının tamamlayıcısı olmaktadır. Bu nedenle ikinci el konut sektöründe bir önceki yıl yaşanan kayıp fazlası ile telafi edilmiş oldu.
Hem birinci el konut satışları hem de ikinci el konut satışları iki yıl öncenin de üzerine çıkarak beklentilerin üzerinde bir canlılık yaşamış oldu.
İstanbul yavaşladı; Şanlıurfa, Diyarbakır hareketlendi
Türkiye’de birinci el konut satışları yılın ilk üç ayında yüzde 8,2 artışla 130 bin 120 adete ulaştı. İstanbul’a baktığımızda ise yeni konut satışları yüzde 4,4 artışla 24 bin 803 adet oldu. İstanbul aynı zamanda ikinci el konut satışlarında da Türkiye ortalamasının altında bir büyüme gösterdi.
İstanbul’da ikinci el konut satışları yüzde 9,9 artarak Türkiye büyümesi olan yüzde 21,4 oranındaki artışın yarısından daha az oldu. İstanbul’da birinci ve ikinci el toplam konut satışları sadece yüzde 7,4 artış gösterdi. İstanbul’da konut satışlarında yaşanan durağanlık bir doygunluk belirtisi mi? Bunu fiyat gelişmelerinden de izleyeceğiz. Aşağıda fiyat gelişmeleri hakkında da gelişmeleri ele alacağız.
İstanbul konut satışları Türkiye ortalamasının yarısında kaldı ise o zaman gözlerimizi Anadolu’ya çevirerek bakıyoruz:
Konut satışları Türkiye’de yüzde 15,3 artarken Anadolu’nun bir çok ilinde satışlar yüzde 20’nin üzerinde artış yaşadı. Özellikle yeni yani 1. el konut satışlarında Anadolu illeri ön sıraya çıkıyor. Bu tablo müteahhitlik yatırımlarının nerede yoğunlaşması gerektiği yönünde önemli bir işaret veriyor.
Konut fiyatları ayrışıyor ama artıyor
Merkez Bankası’nın yayınladığı konut fiyat endeksine bakıyoruz. Son bir yılda (Şubat 2014- Şubat 2015) konut fiyatları yüzde 17,57 oranında artış yaşamış. Aynı dönemde ise Tüketici fiyatları yüzde 7,55 artış yaşamıştı.
Bu sonuçlar konutu olanların enflasyonun iki katından fazla kazandığını gösteriyor. Hatta konut fiyatları bir yıldır enflasyonun sebebi gösterilen gıda enflasyonu %13,70’den de daha fazla artış yaşadı.
Geçen yıl da benzer durum yaşanmış ve enflasyon Şubat 2013-Şubat 2014’de yüzde 7,89 olurken konut fiyatları yüzde 12,98 artış göstermiş.
Son iki yılda genel fiyat artışlarının üzerinde bir fiyat artışı sergileyen konut sektöründe bir de bu yıl satışların artışı sektörde yeniden bahar hareketi olarak ortaya çıkıyor.
Bu yıl yeni konut fiyatları daha az arttı
Geçen yıl Şubatta yeni konut fiyatları yüzde 14,10 artışla toplam konut fiyat artışının (%12,98) üzerinde olurken son bir yılda bu durum tersine döndü. Şubat 2014-Şubat 2013 arasında yeni konut fiyatları yüzde 14,48 oranında artarak toplam konut fiyat artışının (%17,57) gerisinde kaldı.
Fiyat artışlarındaki bu farklılık aslında konut satış verileri ile de uyuşuyor. Yeni konutlarda fiyat artışı geride kalırken satışlarda da yeni konut satışı daha düşük kalmıştı.
Üç büyük ilde yeni konut talebi azalıyor
Üç büyük ilde yeni konut satışları Türkiye ortalaması yüzde 8,2’nin oldukça altında kaldı. İstanbul, Ankara, İzmir’de yeni konut satışları sadece yüzde 4,3 artabildi. Hatta İzmir’de yeni konut satışları binde -0,3 oranında azaldı. Ankara üç büyük il içinde kısmen daha canlı kalarak yeni konut satışında yüzde 6,7 artış sağladı.
Yeni konut satışında ise Kocaeli (%15,6); Mersin (%10,2); Adana (%24,7); Gaziantep %(22,4); Şanlıurfa (%32,4); Diyarbakır (%37,1) ile ön plana çıkan iller oldu.
Anadolu illerinde yeni konut satışları büyük canlılık gösterirken bazı illerde şok düşüşler de yaşandı. Yeni konut satışında en şaşırtıcı il Konya’dan yüzde -26,5 daralma ile geldi.
Üç büyük ilde konut fiyatları çok farklı
Merkez Bankası verilerine göre üç büyük ilde konut fiyatları İstanbul (%27,74); Ankara (%10,84); İzmir (%14,33) oranında gerçekleşmiş. Oysa yeni konut fiyat artışlarında üç ilde tablo tamamen değişiyor.
Son bir yılda yeni konut fiyatları;
İstanbul %22,15
Ankara %9,99
İzmir %17,97 artış gösteriyor.
Yeni konut fiyatlarında sadece İzmir toplam konut fiyatlarının üzerinde gerçekleşiyor. Hem İstanbul hem de Ankara’da yeni konut fiyatları ikinci el fiyatlarından daha az artış yaşıyor.
Fakat daha uzun vadeli bakıldığında 2011 yılında bu yana üç büyük ilde birikimli konut fiyat artışında İstanbul açık ara önde görülüyor. İzmir ise Ankara’nın hemen altında kalarak konut satışında yeterli talep alamadığını gösteriyor.
GYODER’e göre yeni konut fiyatlarında sorun var
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği verilerine göre de yeni konut fiyatlarında yıllık artışta düşüşe işaret ediliyor. GYODER verilerine göre Şubat 2014’de yeni konut fiyatları bir yılda yüzde 13,67 artış göstermişti. Oysa Şubat 2015’de yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 6,19 ile enflasyonun da altında kalıyor.
GYODER ve Merkez Bankası verilerinin son bir yılda bariz şekilde ayrışması ayrıca dikkat çeken bir başka nokta oluyor.
Sonuç olarak konut sektöründe üç büyük il cazibesini özellikle yeni konut alanında kaybederken Anadolu illeri ön plana çıkmaya başlıyor.
Ve konut hala kazandırmaya devam ediyor.
İbrahim İbrahim
Kahveciikahveci@karar.com
