Eviniz pazarlığı ve ödemenin nasıl yapılacağı konusunda anlaşmaya vardıysanız, ev alımı için bir yerde yasal süreçleri de başlatmış oldunuz. Yasal süreçler, problem çıkmaması durumunda 1-2 güne biten süreç olmakla birlikte, çeşitli problem çıkması durumunda süreçler çok uzayabiliyor ve içinde çıkılmaz bir durum haline gelebiliyor.
Ev alım sürecinizi sorunsuz olarak tamamlasanız bile özellikle yasalara tam olarak uyulmadan yapılan işlemlerden dolayı ilerleyen zamanlarda çeşitli cezalar ile karşı karşıya kalınabiliyor. Bundan dolayı, ev alım sürecinde dikkatli olmak ve gerekli mevzuatlara kesinlikle uymak gereklidir.
Yasal olarak konut alım süreci belediye ve tapu aşamalarından oluşuyor. Bu aşamalarda hangi işlemlerin yapıldığı ve nelere dikkat edilmesi gerektiğine bir bakalım;
1- Belediyede Yapılacak Olan İşlemler
Evi satın alma sürecinde yapılacak olan ilk işlem, konutun bağlı bulunduğu belediyeden rayiç bedelin belirlenmesidir. Rayiç bedel, belediyenin belirlediği mahallenin m² bazında en alt limitten yüksek olması şartı ile evin satın alma bedelini, belediyeye bildirdiğiniz ve belediyenin de resmileştirdiği bedeldir. Yapılması basit bir işlem olmakla birlikte, bedelin doğru olarak beyan edilmemesi durumunda ağır ceza ve vergi yüküne maruz kalınabilen bir sürecinde aynı zamanda başlangıcıdır.
Düşük gösterilen rayiç bedellere tapu harcı cezası
Tapu alım ve satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı ödüyor. Tapu harçları belediyede belirlemiş olduğunuz rayiç bedelin %2 alınarak hesaplanıyor. Yani, rayiç bedeli düşük göstermeniz daha az tapu harcı ödeyeceğiniz anlamına da geliyor. Bundan dolayı geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyenler rayiç bedellerini düşük gösterdi. Bu duruma müdahale eden Gelir İdaresi Başkanlığı ’da bankalardan çekilen kredi tutarlarını isteyerek, beyan edilen rayiç bedelleri ile kıyasladı. Çektiği kredi tutarı, beyan ettiği rayiç bedelinden daha yüksek olanlara aradaki farkın cezası yasal faiz ve yanıltıcı beyandan dolayı ek cezalar ile birlikte gelmeye başladı. Bundan sonraki süreçlerde Gelir İdaresi’nin düşük rayiç bedelleri tespit etmek için farklı yöntemler izleyerek ceza kesmesi de şaşırtmamalı.
Düşük gösterilen rayiç bedeller yüzünden fazla vergi ödenmesi
Rayiç bedel ile ilgili bir diğer konuda evinizi alım tarihinden 5 yıl geçmeden (Yıl sınırlamasının yakın bir tarihte kalması bekleniyor.) satmanız durumunda ödenecek olan, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisidir. Son birkaç yıldır(cezalar gelmeye başladıktan sonra) rayiç bedelin önemi daha iyi anlaşılmış ve bundan dolayı bilinçli kişiler yeni konut alımlarında gerçek alım bedellerini beyan etmeye başladı. Bu durumun sonucu olarak, geçtiğimiz yıllarda rayiç bedelini alım bedelinden düşük bildirmiş ve evini alım tarihinin üzerinden 5 yıl geçmeden satanlar, aradaki alım-satım farkından dolayı çok fazla kar elde etmiş gibi gözüktü. Bu yüksek kardan dolayı da tahakkuk eden vergi tutarları da katlandı. Örneğin, 2012 yılında 200.000 TL’ye evini almış bir kişinin, 100.000 TL rayiç bedel belirttiğini varsayalım. Evini de 2015 yılında, 250.000 TL’ye satıyor ve rayiç bedelde 250.000 TL üzerinden beyan ediliyor. Bu durumda aradaki kar, yasal olarak 150.000 TL olduğu için satıcıya 40.000 TL’ye yakın bir vergi ödemesi tahakkuk ediyor. Ev alımı sırasında gerçek bedeli belirtmiş olsaydı, arada 50.000 TL bir kar gözükecek ve sadece 7.000 TL’ye yakın bir veri ödemesi tahakkuk edecekti. Ödediği tapu harcına ek olarak 4.000 TL (100.000 TL*%2) daha ödemek istememesinden dolayı, fazladan 33.000 TL (40.000 TL-7.000 TL) bir değer artış vergisi ödemesi yapmış oldu.
Sonuç olarak, ev alımı yapacak olan kişiler kesinlikle evi hangi tutar üzerinden alıyorsa, rayiç bedeli o tutar üzerinden göstermelidir. Bu işlemleri sıkı takip edilerek sizin adınıza emlakçı veya ev sahibinin bu bedeli düşük belirlemesine izin vermeyin. Son olarak eğer rayiç bedelinizi düşük olarak beyan ettiyseniz, pişmanlık dilekçesi ile aradaki tapu harcı farkını ödeyerek yükseltebiliyorsunuz.
2- Tapuda Yapılacak Olan işlemler
Rayiç bedelinizi belirledikten sonra alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcını tapunun anlaşmalı olduğu bankaya tapu döner sermaye bedeli ile birlikte yatırıyor. Harçlar yatırıldıktan sonra gerekli evraklar ile tapuya başvuruda bulunuyorsunuz.
Gerekli evrakları
• Kimlik aslı ve fotokopisi,
• Fotoğraf, (Satıcı 1, Alıcı 2 fotoğraf)
• Tapu aslı ve fotokopisi,
• Evin borcu yoktur yazısı, (Rayiç bedel alınırken belediyeden alınacak)
• Kredi kullanılacaksa bankanın ipotek evrakları,
Tapuya evrakların tesliminden sonra bulunduğunuz bölgenin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte aynı gün içerisinde satış işlemini yapılabilir, ya da randevu ile ortalama 2 gün içerisinde işleminiz tamamlayabilirsiniz.
Öte yandan evin yasal olarak birden fazla sahibi varsa, tapuda bizzat bulunmaları ya da vekalet vermeleri gereklidir. Yoksa satıcı sadece kendi üzerine düşen payını satabilir.
Alınacak evin üzerinde ipotek olması durumunda
Öncelikle şunu belirtmek gerekli, alıcının ipoteği kabul etmesi şartı ile ipotekli olarak konut satışı yapılabiliyor. Ancak, üzerinde ipotek olan bir daireyi almak ise kendi içerisinde çeşitli riskleri de barındırmakta. Çünkü ipotekli bir konutu alan kişi, ipoteğe sebep olan borcu da kabul etmiş oluyor. Zaten tapu dairesi, gayrimenkulün üzerinde ipotek olduğu konusunda yazılı ve sözlü olarak uyarıda bulunuyor. Bu durum içerisinde alım yapan bir kişinin, daha sonra ipoteği kabul etmemesinin hukuki açıdan çok bir önem taşıdığı söylenemez.
Değerlendirme açısından daha kolay olması için ipotekleri kurum ve şahıs ipoteği olarak ayıralım. Kurum ipoteklerinde (banka, inşaat firması vb.) yükümlülükler veya borçlar düzenli olarak yerine getirildiği sürece çok fazla sıkıntı olmayan ve ilerde kaldırılması kolay olan ipoteklerdir. Ancak, şahıs ipotekli gayrimenkullerin alımlarına her zaman temkinli yaklaşmakta fayda vardır. Şahıs ipoteği olan bir daireyi almak gibi bir durumunuz varsa, ipotek sahibi ile ipoteğin şartlarını açık ve yazılı olarak mümkünse noter huzurunda yapmalısınız. Ne kadar ipotek sahibine güvenseniz dahi ipoteğin uzun süre durma ihtimalinden dolayı şartlar değişebilir, hatta miras yolu ile devir dahi edebilir.
Kaynak: Hesapkurdu.com
