Ev Alırken Finansal Soruların Cevapları ve İnşaat Sektörü
1.Satın alacağınız ev ve yıllık kazancınız arasında bir ilişki var mı?
Genellikle yıllık kazancınızın ikibuçuk (2.5) katı olan bir evde oturmanız tavsiye edilmektedir. Net kazancınız 60binTL ise 150binTL’lik bir ev makuldür. Ancak daha önce yeterli tasarruflarınız olmuş elinizde peşin ödeyecek rakamınız varsa daha pahalı bir ev alabilirsiniz. Tek şart aylık tüm borç ödemeleriniz, aylık kazancınızın %30-35’ini aşmamalıdır. Aşarsa zorlanabilir, ödemelerinizi aksatır ve sonunda evinizi kaybedebilirsiniz.
2.Piyasalar düşükken ev satın almak kârlı mı?
İlk evinizi alacaksanız, faizler düşük ve kredi olanakları iyi ise evinizi alın. Ev için sabit faizli kredi alabilirseniz, riskiniz faizler arttığında tehlikeye dönüşmez. Ne miktarda ödeyeceğinizi bilirsiniz.
3.Piyasalar düşükken evinizi satmak yanlış bir karar mı?
Varsayalım ev fiyatları Ankara’da %20 düştü. Eviniz 300 binTL iken, değeri 60 bin TL (300binTLx%20=60binTL) düştü ve 240bin TL (300-60=240) oldu. Zarardasınız. Mümkünse bekleyin.
Ancak Siz daha iyi bir ev örneğin dörtyüzbin (400bin) TL’lik bir evi alamadıysanız ve tasarruf yaptıysanız durum değişir. 400binTL’lik evin %20 fiyatı düşünce 80bin TL (400binTLx%20=80binTL) indirimle değeri 320 binTL olur.
Evinizi 240binTL’ye sattınız. 80binTL eklediniz. Fiyatı 320bin TL’ye düşmüş evi satın aldınız. Ödediğiniz fark 320-240=80binTL oldu. Halbuki piyasalar normalken ödeyeceğiniz fark 100bin TL (400-300=100) olacaktı. 20binTL (100-80=20) daha az fark ödediniz.
Piyasalar düşükken pahalı evlerin müşterisi daha azalır ve fiyatları muhtemelen biraz daha fazla düşer.
4.Sürekli ev satın alarak zengin olmak mümkün mü?
Doğru cevap genellikle “Hayır” şeklindedir. Aksi halde peş peşe ev satın alabilen herkesin zengin olması gerekirdi.
Kiracısı olan bir ev, dükkan, iş yerini uygun fiyata aldığınızı varsayalım. Kiralık gelirinizi (bir aylık kira vergi, bir aylık kira onarım sayalım) on (10) ay üzerinden hesaplayın. Aylık kiranız 500TL olsun. Yıllık geliriniz beş (5) binTL (500TLx10ay=5000TL) olur. Gayrimenkul için ödediğiniz para 180-200 ay arasında geri dönerse, ev boş kalmazsa veya bir başka deyişle evin satın alma fiyatı 90binTL ile 100binTL (500TLx180ay=90binTL veya 500TLx200ay=100binTL) arasında ise zararda sayılmazsınız. Bu gelire çoğun yatırımcı razı olmaz ve daha çok kazançlı alanlara yönelebilir.
Evin veya iş yerinin kirası bulunulan semte, orada yapılan iş türlerine, yapılan iş için müşteri talebine ve kiracının ödemeye razı olduğu bedele bağlıdır. Onun için emlak yatırımcıları, emlak satın alırken ev veya ofisin bulunduğu yerin elde edilebilecek getiri için önemli olduğunu vurgulamakta ve üç defa “Yer, yer, yer” diyebilmektedir. Emlakçilere göre emlak yatırımı, uzun vadeli bir yatırımdır. Kira bedeli; aylık taksit ödemesi ve masraflarından yeterince fazla ise yatırımcı artıda kalıyorsa bir fayda sağlayabilmektedir.
Sektörde zengin olabilmek daha rafine, iyi planlanmış girişimleri, yatırımı gerektirir.
a. Şehre yakın büyük bir arazi alıp, parçalara ayırıp arsa haline getirerek üzerine bloklar inşa etmek, bu binaları kendi inşaat şirketleriyle ucuza mal etmek ve talep yaratarak yeni müşteri profile oluşturmak örneğin genç çalışanların ailelerinden ayrılıp 1+1 stüdyo ev kiralama veya satın almalarının moda olması, makul fiyatlara satmak, bir kısmını kiraya vermek, bir kısmını bekletip bir kaç yıl sonra satabilecek finansal güce sahip olmak yatırımcıların faaliyet alanları içindedir.
b. Becerikli avukatlar ile şehir içinde parçalı, ihtilaflı küçük alanları birleştirip, büyük bir alan oluşturmak ve buralara modern iş yerleri, yüksek katlı konutlar inşa etmek yatırımcıların planları kapsamındadır.
5. TOKİ evleri satın alan aileler için faydalı mı?
Evet. Basit örneklerle konunun bir çok yönü olduğunu amatör olarak inceleyelim. 100bin TL’ye bir TOKİ evi aldığınızı varsayalım. %20 peşin ödeme ve %1 KDV, site aidat avansı, banka masrafları yaklaşık 22binTL ödediğinizi ve şehir içinde kira bedeli altıyüz (600) TL olan evde oturduğunuzu varsayalım.
TOKİ’ye olan borcunuz yüz (100) binTL olan ev için yirmi (20) binTL ödediğinizden seksen (80)bin TL’dir (100-20=80). On yılda ödeyeceğiniz kabulü ile aylık borcunuzun başlangıç bedeli 667TL (80000TL/120ay=667TL) hesaplanır. TOKİ altı ayda bir memurlara yapılan zam kadar taksitlerinizi artırır. Bunun sebebi harcamış olduğu ev bedelini enflasyona karşı korumaktır. Basitleştirmek için yıllık memur artışlarını veya faizleri %9 sayalım. 72 /faiz oranı kuralına göre sekiz (8) yıl sonra (72/9=8) aylık ödemeniz iki kat 1334TL (667TLx2=1334TL) olur. Dokuzuncu yıl aylık ödemeniz bindörtyüzellidört (1454TL) (1334×1.09=1454TL) ve onuncu yıl aylık ödemeniz yaklaşık olarak binbeşyüzseksenbeş (1585)TL olur. Seksenbin (80 bin) TL borcunuz için toplamda on yılda ödenen para toplamı 133binTL (132 545TL) olabilecektir. Enflasyon etkisi sebebiyle ödenen bedel zamanla artmaktadır.
Bu basit faiz hesaplarından aktarmaya çalıştığım sonuç şudur.
Şehir içinde kira bedeliniz 600TL iken TOKİ evine taşınınca kira bedelini artık ödemiyeceksiniz ancak yaklaşık olarak iki çocuklu, eşi çalışan bir ailenin aylık otobüs ulaşım masrafı 20 işgünü üzerinden en az 200TL olur. Kazancınız aylık 400TL’ye düştü. Aylık taksit ödemeniz 667TL ile başladı. Site yönetim aidatı, ısınma, elektrik, su masrafları, enflasyon etkisi, tüm şartlar aynı kalsın ve hesabı basitleştirelim. Günümüz hesabıyla yılda ödeyeceğiniz taksit para sekiz bin (8000) TL’dir. Kiracı olmaktan kurtulmanız sebebiyle olan kazancınız dörtbinsekizyüz 4800 (400TLx12ay=4800TL/yıl) TL’dir. Günümüz hesabıyla kiracı durumunuzdayken 3200TL yıllık yatırım veya tasarruf yaparak (8000-4800=3200TL) ile on yılda otuzikibin (32bin) TL ile toplamda günümüz bedeliyle ellidörtbin (54bin) TL (22binTL ilk ödemeler +32binTL =54binTL) karşılığında değeri yüzbinTL (100 000TL) biçilen bir eve sahip oluyorsunuz.
Kiracı olup, oturmak üzere ev satın alan ailenin uzun dönem kârı kırkaltıbin (46bin) TL gözüküyor. Bu bedel şehir içinde oturmayı beğeniyorsanız günlük yaşamınızın canlılığından yaptığınız fedakârlık ve ulaşım sırasında her gün en az toplam birbuçuk (1.5) saat zaman kaybınız karşılığıdır.
6. TOKİ Evlerine yatırımcı bakışı değerlendirmesi
Emlakçi tavsiyesine göre bedeli 100bin TL olan ev, tipik yaklaşıma göre, ödeme bedelini 180 aylık kira ile ödemelidir. Bu ise yaklaşık olarak en az aylık 550TL kira geliri gerektirecektir. Satın alınan TOKİ evinin başlangıçta örneğin bir yıl süreyle kiracısı yok ve örneğin Ankara Yapracık’ta ve 2+1 daire için kiracı bulabilirseniz kira bedeli yaklaşık 250TL’dir.
Ancak yatırımcı 100binTL’nin hepsini ödememiştir ve yıllık geliri on (10) ay üzerinden 2500TL’dir. Bir ay vergi, bir ay onarım masraflarına sayıyoruz. Bütün diğer parametrelerin sabit kaldığını varsayalım yıllık ödemesi sekiz bin (8000)TL (80binTL/10yıl=8000TL) hesapladığımızdan, TOKİ’den ev satın alıp, oturmayan evi kiraya veren kişinin ödeyeceği fark rakamı beşbinbeşyüz (5500) TL (8000-2500kira=5500TL) bulunur. Kiracı varken yatırımcı on (10) yıl sonra bu günün fiyatıyla yetmişyedibin (77bin) TL (22binTL ilk ödeme+55binTL taksit farkı=77binTL karşılığı ev sahibi oluyor. Burada ilk ödemenin az olması ve hemen kiracı bulunması maliyeti azaltmış oluyor. Parayı hızlı çeviren yatırımcılar için sonuçta elde edilen yirmiüçbin (23bin) TL gelir az (100-77=23) olabilir. Ancak bu pasif bir kazançtır. Satın aldığınız ev uzun dönemde bir defa yaptığınız organizasyon ve her yıl kısa süreli çalışmalarla Size sürekli bir gelir sağlayabilmektedir.
Tabii ki bu kazanç derhal kiracı bulmanıza bağlıdır. Kiracı yoksa site yönetim ve ortak alanların çevre aydınlatma, asansör, çim aidatı yılda 750TL, ısıtma masrafı yaklaşık 750TL olmak üzere ilave 1500TL yıllık gideriniz olacaktır. Kiracısı olmayan ev sahibi sonunda iflas eder. Ev sahibinin kiracıya ihtiyacı mutlaktır.
Kiradan gelir elde etmek isteyen yatırımcı; kiracısı olmayan ev ve iş yerlerinden uzak durmalıdır.
Yukarıdaki iki maddede yapılan hesaplardan kendisi oturmak üzere TOKİ’den ev alan ailenin kazancı daha fazla gözüküyor. Bu istenen ve beklenen bir sonuçtur.
7. Türkiye’de inşaat sektöründe işsizlik oluşabilir mi?
Kullanıma hazır konut ve satılan konut arasındaki farkın artması durgunluk habercisi sayılabilir. İhtiyaç nedir sorusunun cevabı çıkarılarak hangi bölgede ne tür yapılara ihtiyaç olduğu sayısal olarak ortaya çıkartılabilir.
Depremden etkilenecek yapıların yeniden sağlam olarak inşa edilmesi odaklanılmış semt ve yapılar için belirli sürede bitecek planlama ve mali kaynak içermelidir. Aksi halde insanlarımızda bıkkınlık oluşturabilir.
Yabancılara konut satışı ve Türkiye’de yaşamaları, harcamaları, makul paraya tıbbi hizmet almaları teşvik edilmelidir. İhraç yapamayan her sektör sonunda problemli olur. Türkiye’deki konutlarda yabancılar yaşıyorsa ihracatı başarmışsınız demektir.
Türkiye karada giriş çıkış gümrük kapılarını geliştirmeli, deniz ve hava limanlarını uluslararası kalitede yapmalıdır.
Türk askerinin beklediği sınır karakolları Onların layık olduğu seviyeye getirilmeli, koğuşlardaki er sayısı azaltılarak, karakollar Ordunun isteklerine uygun inşa edilmeli ve karakollar terörist saldıramaz düzeye getirilmelidir. Ordu istek yaparken, bütçeyi fazla düşünür isteklerinde mütevazidir. İhtiyaca sivil makamlar yeterli kaynağı mutlaka ayırmalıdır.
Türkiye yazlık konutlarını, kamu toplantı salonlarını etkin şekilde kullanamamaktadır. Bunların kullanım verimi düşüktür. Yılda beş-on kez kullanılacak yeni bir konferans salonu yapımı kaynak hebasıdır. İhtiyaç olan yere yatırımı engeller.
Üniversiteli gençler, modern yurtlarda tek kişilik odalarında kalabilmeli ve ilgili konularında bilimsel çalışabilmelidir. Yurt ihtiyacının karşılanması genci sağlıklı, umutlu ve yaşam sevinçli yapar.
Büyük şehir merkezleri-banliyö arası metro yapmak inşaat işidir. Metro, araç kullanımı, petrol tüketimini azaltan gider azaltıcı bir yatırımdır. Geç kalındığı bilinmektedir.
Yol, köprü yapımı inşaat işidir. Tüm kasabalara duble yol yapılırsa 1950’lerde Truman’ın ABD’deki seçim vaadini Türkiye’de gerçekleştirmiş oluruz.
Türkiye İnşaat sektörü herkese iş sağlıyor, durgunluk olması özellikle istenmiyor. Esasen sektörün yapacak işi pek çok. Ülkenin modernizasyon ihtiyacı var. Sektörün canlılığını devam ettirmesi ve tasarruf sağlayan alanlara yöneltilmesi faydalı olabilecektir.
Ali Dinç
http://blog.milliyet.com.tr/adinc
