Arsasını kat karşılığı müteahhite verenler, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı yoluyla arsa anlaşması imzalayacaklar, ev alacak olanlar, evini daha yenisi yada daha genişiyle değiştirmek isteyenler, ilk kez tapu sahibi olacaklar …
Emlak piyasasında 2011 ’in nasıl geçeceği, gelecek yılın neler getireceği büyük bir merak konusu. Arsasını kat karşılığı müteahhite verenler, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı yoluyla arsa anlaşması imzalayacaklar, ev alacak olanlar, evini daha yenisi yada daha genişiyle değiştirmek isteyenler, ilk kez tapu sahibi olacaklar … Herkes bu sorunun yanıtını bekliyor …
2011, 2010’dan daha iyi mi olacak, daha mı kötü? Gelin piyasalara yön verebilecek etkenleri tek tek hesaplayalım…
1)UCUZ KONUT DÖNEMİ KAPANACAK:
2009 sonunda yaptığımız analizde, 2010’un ucuz konut yılı olacağını söylemiştik. 2011 yılı ise ucuz konut döneminin kapanacağı bir yıl olacak.Gelişme akslarında ve ucuz konutun merkezi konumundaki Esenyurt’ta yapılan yeni imar düzenlemesiyle yoğun emsallar kaldırıldı. Dolayısıyla 2011 yılından itibaren ‘ucuz konut’ tamamıyla tarihe karışacak. Esenyurt Belediyesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ’nin kararına uyarsa 2011 yılında yeni satışa çıkarılacak projelerde metrekaresi 1.500 TL ’nin altında kampanya olmayacak. Bunun anlamı şu: Orta sınıfa yönelik yapılan Avrupa ve Anadolu Yakası’ndaki metrekare fiyatı 2 bin TL ile 3 bin TL arasında olan konutlarda hareketlenme yaşanacak.
2)KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARI DAHA DA DÜŞECEK:
Konut kredisi faiz oranları 120 aylık vadede aylık 0.80 seviyelerinde. Bu oran,’tarihi dip seviye’ anlamına geliyor. Düşüş sürecek mi? Yoksa faiz oranlarında yükseliş olacak mı? Bankacılar yükseliş beklemiyor. Tam tersine, konut kredisi faiz oranlarının daha aşağı seviyelere inmesini bekliyor. Konut kredisi faiz oranlarında yükseliş olmadığı sürece piyasanın yönü yukarı.
3)ARSA FİYATLARINDAKİ YÜKSELİŞİ 2B ÇÖZECEK:
Arsa fiyatlarındaki hızlı yükseliş sürüyor. Bu yükseliş çizgisinin ana nedenlerinden biri İstanbul’da yaşanılan arsa sıkıntı. 2B Yasası, bu sıkıntılı sürece su serpecek. Bu yasanın çıkması uzun vadede arsa fiyatlarının sert hareketinin kırılmasını, yataylaşmasını sağlayacak.
4) YASA DOĞU’DAN DA BATI’DAN DA YABANCIYI ÇEKECEK:
Hükümetin üzerine çalıştığı, Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinmesini kolaylaştıran yasanın çıkması fiyatlara pozitif yönde etki sağlayacak. Özellikle Körfez ve Arap ülkeleri ve komşu Suriye, İran ve Iraklılar İstanbul’da kolay bir şekilde emlak yatırımı yapabilecek. Türk cumhuriyetleri, Bulgaristan ve Yunanistan’dan da ciddi yatırımların gelmesi bekleniyor. Yabancıların mülk edinmesini kolaylaştıran yasa çıkarsa İstanbul’daki emlak fiyatlarında sert yükseliş yaşanır.Ege bölgesi de bu işten nasiplenir.
5)TEK İKTİDAR FİYATLARI DÜŞÜŞ EĞİLİMİNE İTER:
2011 yılı Haziran ayında yapılacak seçimlerden çıkacak sonuç son derece önemli. Sandıktan herhangi bir parti tek başına iktidar olmayı başarırsa emlak fiyatlarındaki yükseliş sürer… Başaramazsa, her ne kadar metrekare fiyatlarında artış beklentisi olsa da emlak fiyatlarının düşüş eğilimine girmesi kaçınılmaz.
‘TESLİM YILI’NDA YATIRIMCILAR İÇİN ALTI ALTIN STRATEJİ
Gelecek yılın en önemli özelliği 100’ün üzerinde projede teslim zamanının gelip çatmış olması. Peki yatırımı düşünenler ne yapmalı?
ELDEN ÇIKARMAK İÇİN ACELE ETMEYİN
2011 yılının en önemli özelliği ‘teslim yılı’ olması. TOKİ, Kayabaşı başta olmak üzere İstanbul genelinde, 2009 ve 2010 yılında 100’ün üzerinde proje teslim edilecek. Teslim edilecek konut sayısı ise 200 binin üzerinde. Teslimlerle birlikte ortaya çıkak arz fazlası kiralarda bir miktar gerilemelere neden olabilir. Yatırım için ev satın almış olanlar acele ederse fiyatlarda biraz gerileme yaşanabilir. Acele etmezse fiyatlar yükseliş eğilimini sürdürür.
GÖZÜNÜZ KONUT KREDİLERİNDE OLSUN
Piyasaların yönünün nereye olacağının en önemli göstergesi konut kredisi faiz oranları… Piyasayı yakından takip etmek ve doğru karar vermek istiyorsanız gözünüz faiz oranlarında olsun. Faiz oranları bu seviyelerde devam ettiği ya da aşağıya doğru indiği sürece sorun yok. Faiz oranlarında yükseliş yaşanırsa özellikle yatırım için alanların ve riskli pozisyonu olanların hemen satması gereken bir döneme girilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ CİDDİYE ALMAYIN
İstanbul ’un en büyük sorunu çarpık ve kaçak yapılaşma. Bu kötü yapılaşmanın panzehiri ise kentsel dönüşüm. 2011 yılında kentsel dönüşüm sık sık gündeme gelecek. Bu gündeme gelişler sizi heyecanlandırmasın. Umut bağlamayın… Bu yasalarla kentsel dönüşüm çok zor… Fazla ciddiye almayın… Büyük bir olasılıkla 2012 ve ilerleyen yıllarda da kentsel dönüşümü konuşuyor olacağız …
OTURMAK İÇİN ALIYORSANIZ HEMEN TESLİM
Oturmak için ev alıyorsanız, hemen teslimleri tercih edin. Öyleki hemen teslim çok cazip alternatifler bulunmasına rağmen, insanlar iki ya da üç yıl sonra teslim edilecek alternatiflere yöneliyor.
YATIRIM İÇİN ALIYORSANIZ SÜRÜ PSİKOLOJİSİNE GİRMEYİN
Emlakta eski ‘tatlı kazanç’ dönemi bitti. Tarih oldu… İstanbul konut piyasası, bugünkü koşullar aynen devam ederse 2011 ve ilerleyen yıllarda da kazandırmaya devam edecek. Alternatif yatırım enstrümanlarına göre kazançlı olacak. Alırken acele etmeyin. Sürü psikolojisinin oluştuğu lokasyon ve projelerde iyi düşünmeden karar vermeyin.
ARAŞTIRMAYI ELDEN BIRAKMAYIN
Sağlıklı ve tüm zamanlarda kazandıran yatırımın temeli araştırmaktır… Satın alacağınız lokasyon ve proje ya da projeyi yapan şirketle ilgili çok ciddi araştırmalar yapın. Şirketlerin referanslarını iyi inceleyin. Aidat politikalarını iyi öğrenin. Gelecekte kazandıracak proje siteler, sağlam şirketlerin yaptığı, inşaat malzeme ve işçilik kalitesinin yüksek olduğu, satış sonrası hizmetleri başarıyla veren şirketlerin projeleri. Aidatların düşüklüğü ise işin en önemli kısmı; sosu …
Tebernüş Kireçci
