Depremden sonra yükselişe geçen markalı konutlar, yaptıkları primle dikkat çekiyor. Lokasyon, ulaşılabilirlik, sosyal imkanlar, inşaatı yapan şirketin algısı gibi pek çok unsur, projenin değerini artırıyor
İstanbul’da en çok kazandıran yatırım türlerinin başında konut geliyor.
Bu nedenle bazı markalı konutlar, rakiplerinden daha fazla prim yapıyor. En çok kazandıranlar arasında ise Teknik Yapı’nın Ataşehir’deki Uphill Court sitesi dikkat çekiyor. Bu proje yüzde 200 prim yaptı. Gaziosmanpaşa’daki Avrupa Konutları TEM yüzde 144, My City Bahçelievler yüzde 156 kazandırdı
Seçim ve kentsel dönüşümle birlikte inşaatçılar gözünü şehir merkezindeki eski yerleşim bölgelerine dikti.
Levent-Etiler-Zincirlikuyu hattında yeni proje yapmak isteyen şirketlerin odağında arazi sıkıntısından dolayı 40-50 yıllık eski siteler var. Kat sahiplerinden onay alındığı taktirde eski binalar yıkılıp yerine lüks rezidanslar yapılacak. Burada dairesi olanların kazancı ise en az ikiye katlanacak.
Son 10 yılda İstanbul’da en fazla primi depremden sonra inşa edilen markalı konut projeleri yaptı. 2007’de yapımına başlanan Ataşehir’deki Uphill Court sitesinde, daire fiyatları 4 yılda 3 katma çıktı. Siteden proje aşamasında 190 metrekarelik daireyi 300 bin liraya satın alan Zeynep Hanım’ın konutun değeri, bugün 855 bin liraya yükseldi. Zeynep Hanım’ın o gün yaptığı yatırım 4 yılda 3 kata yakın prim yaptı.
İstanbul’da sadece bin 742 daireden oluşan Uphill Court değil, Kip-taş ve TOKI’nin de gerçekleştirdiği birçok proje benzer oranda primlendi. Son dönemde yüksek oranda prim yapan projelerden biri de Kip-taş’ın İstanbul Alibeyköy’de inşa ettiği Finanskent oldu.
2009’un mayıs sonunda satışa çıkan projede, o dönem 325 bin liraolan 140 metrekare 3+1 dairelerin fiyatı, bugün 461 bin 140 liraya yükseldi. Geçtiğimiz aylarda Finanskent’in kaçak olduğu için ruhsatının iptal edilmesi gündeme gelse de proje 2 yıl içinde yüzde 42’ye yakın değer kazandı.
Önümüzdeki dönemde ise markalı konut projelerinin daha fazla prim yapması bekleniyor. Özellikle seçim öncesinde taleplerini askıya alan gayrimenkul yatırımcılarının gelecek döneminin netleşmesiyle birlikte birikimlerini konut alımına aktarması öngörülüyor. Bu da başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerdeki yeni ve modern sitelere olan talebi artıracak.
LOKASYON İLK SIRADA
Bir konut projesinin zaman içinde değerlenmesini sağlayan birden fazla unsur bulunuyor. Projenin bulunduğu lokasyon, ulaşılabilirlik, sosyal imkanlar bunlar arasında ilk sırada yer alıyor. Hemen hemen bütün inşaat şirketleri, ileri görüşlü davranarak şehir içindeki ulaşım akslarına yakın bölgelerde konut projelerini hayata geçiriyor. Gelecek dönemin imar planları, ulaşım yatırımları titizlikle incelenerek Beykoz, Kartal, Poyrazköy, Çatalca gibi gelecek dönemin en çok prim yapacak bölgelerine yatırım yapılıyor.
Ataşehir ve Kartal bölgesinde ağırlıklı proje geliştiren Teknik Yapı’nın başkan yardımcısı Umut Durbakayım da lokasyon ve markalaşmanın projenin değer kazanmasında önemli bir faktör olduğunu söylüyor. Durbakayım, “Projenin yerini seçerken ileri görüşlü davranıyoruz” diyor ve ekliyor:
“Projelerimizi yıldızı parlayacak ve prim yapacak bölgelerde gerçek leştirerek orta ve uzun vadede kazanç kapısı sağlıyoruz.”
Son dönemde hem şehir merkezine hem de ulaşım araçlarına yakınlığından dolayı prim yapan projeler arasında Boyner Holding ve Fer Yapı ortaklığında Yenibosna’da yapımı devam eden Isfivest projesi bulunuyor. 2011’in nisan ayında satışa çıkan projede, metrekare fiyatları 2 bin 800 lira civarındayken aradan geçen 3 ayda bu tutar 4 bin liranın üzerine çıktı. Haziran itibariyle projede 2+1 141 metrekarelik dairelerin fiyatı, 696 bin liraya kadar çıktı.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun’a göre İstwest’in kısa sürede yüksek getiri getirmesinde hedeflediği kitlenin yanı sıra şehrin kalbinde bulunması etkili oldu.
İstwest’in Basın Ekspres Yolu’nun Yenibosna çıkışında yer almasının projeye değer kattığını söyleyen Hakan Erilkun, “En çok prim yapacak konut projeleri için yatırım maliyetinden önce lokasyona bakılmalı” diyor.
MARKALAŞAN ÖNE GEÇİYOR
En çok prim yapan projelere bakıldığında lokasyonun yanında markalaşan inşaat şirketlerinin ilk sırada yer aldığı görülüyor. Perakendede olduğu gibi gayrimenkulde de inşaat şirketinin markalaşma konusundaki doğru yatırımları projenin zaman içinde değerini artırmasına neden oluyor. Yatırımcılar, konutun yanında yaşam tarzı da sunan projelere rağbet ediyor.
Gayrimenkulde markalaşmayı doğru kullanan inşaat şirketlerinin başında ise Ağaoğlu, Artaş, Sinpaş, Varyap, Teknik Yapı, Dumankaya gibi markalı konut üreticileri geliyor. Bunların geliştirdiği ve proje aşamasındayken satışını yaptığı projelerde başlangıç ile bitiş fiyatları arasında büyük farklılıklar olabiliyor.
Gayrimenkulde son dönemin en başarılı markalarından Avrupa Konutları’nı yaratan Artaş’ın satış ve pazarlama koordinatörü Varol Tezmen, İstanbul’da 2010 ve sonrasında lansmanı yapılan birçok konut projesinin markası ve lokasyonuna göre başlangıç ile teslimi arasında yüzde 30 ila 60 arasında prim yapma olasılığının olduğunu söylüyor.
Markalaşmadaki başarılarını geçmişteki projelerinden daire alan müşterilerinin memnuniyetini üst düzeyde tutmalarına bağlayan Tezmen, “Bunun sonucunda aynen futbol takımı gibi fanatik bir müşteri kiüemiz var. Bunlar yaptığımız her projeye yoğun ilgi göstererek yaptığımız konutların yüksek prim yapmasını sağlıyor” diyor.
Artaş örneğinde olduğu gibi markalı konut üreticileri sadık müşteri kitlesi yaratmak için pazarlama yöntemlerinden sonuna kadar yararlanıyor. Reklam ve tanıtım kampanyalarında ‘olmayanı öne çıkarma’ mantığı ile hareket ediliyor.
EMLAK DANIŞMANLIĞI YAPIYORLAR
Prim yapmayı artıran etkenler arasında ikinci el konutların yönetimi de yer alıyor. Fiyapı’dan Ukra İnşaat’a kadar hemen hemen bütün inşaat firmaları bitmiş projelerinde ikinci el konut yönetimi uyguluyor. Bunun için de ya dışarıdan emlak danışmanlığı hizmeti alıyorlar ya da kendi içlerinde sadece bu iş için özel bir ekip kuruyorlar.
Coldwell Banker’ın broker’larmdan Yener Öztürk, inşaat şirketierinin konut projelerine prim yaptırmak için profesyonel yönetim firmalarına sitelerini teslim ettiklerini söylüyor. Öztürk, “Site yönetimleri fiyatlar üzerinde tek elden kontrol için profesyonel, markalı gayrimenkul firmalarıyla çalışıyor” diyor. Böylece şirketler, sitedeki mülkler ile il¬gili yanlış fiyatlardan çıkan ilanlar hakkında daha fazla kontrol sahibi olabiliyor. Sonuç olarak biten konudarda 2’nci el pazarının düzgün yönetilmesi projeyi gerçekleştiren firmanın müşteri memnuniyetini artırmasına neden oluyor.
Ukra İnşaat CEO’su Kürşat Tuncel de “Teslim edilen binalarda profesyonel yönetim ve başarılı bir 2’nci el yönetimi prim yapmayı artıran etkenler arasında yer alıyor “diyor. Ayrıca yaşamın başladığı projelerden ev alanların sosyal hizmetlerden beklediklerini bulmaları da zaman içinde projenin değerlenmesine yol açıyor.
Son dönemde çevre ve enerji ko¬nuları da projenin pirim yapması için kullanılan en önemli unsurlar arasında yer alıyor. Uzmanlara göre, son dönemde geleceğin teknolojisini kullanarak hayata geçirilen ve enerji tasarrufu sağlayan projeler öne çıkıyor ve diğerlerine göre daha fazla pirim yapıyor. Son dönemde, İzmir’de gerçekleştirdikleri Soyak Mavişehir Optimus’un en çok prim yapan projeleri olduğunu söyleyen Soyak Holding CEO’su Emre Çamlıbel, “Önümüzdeki dönemde, enerji verimliliği ve tasarrufunu ön planda tutan uygulamalar, tüketici beklentileri arasında yer alacak” diyor.
Proje
Uphill Court
My City Bahçelievler
Avrupa Konutlafı TEM
Nish İstanbul
Ntepe
Han Plus
Uprise Elite
Nef Flats Levent 163
Duman kaya Flex Ataşehir
Avrupa Konutları Atakent 2
Mesa Çengelköy’de
Hane Plus
Dumankaya Adres 1-2-3
Istvvest
Bosphorus City
FinansKent
Kristal Şehir
Meridian
Capital Mortgage/Ayçe Tarcan Aksakal
