Türkiye gayrimenkuldeki talep artışının devam ettiği sürece, ekspertiz, konut kredisi kullananlar ve ya kullanacak olanlar için hayati önem taşımayı sürdürecek; çnkü konut kredisi kullanırken, konutun değerinin ne olduğu yapılacak ekspertizle belirleniyor
Değerleme uzmanları, gayrimenkullerin değerini, binanın inşaat malzemesinden coğrafi konumuna ve emsal inşaatlarla karşılaştırılmasına kadar pek çok kriteri göz önünde bulundurarak belirliyor. Bir mülkün fiyatı belirlenirken dikkat edilmesi gereken en önemli kriterler ise, arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halinde getirişi, aynı konumdaki konutların satış fiyatları olarak sıralanıyor. Gayrimenkul değerleme şirketleri, taşınmazların gerçek değerinin tespit edilmesinin yanısıra gayrimenkul ve buna bağlı hakların tespiti, bölgesel gayrimenkul raporu hazırlanması, piyasa araştırması, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi konusunda da büyük rol üstleniyor.
Değerleme tahmindir
2006 yılında kurulan Respa Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Hizmetleri Yönetim Kurulu Başkam SPK lisanslı değerleme uzmanı Avukat Nermin Çiviciler, konut değerlemesinin, bir konutun “belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi” olduğunu söylüyor. Değerlemenin her şeyden önce bir tahmin olduğunun altını çizen Çiviciler, “Piyasa değeri dediğimiz zaman, o konutun serbest alıcı ve satıcüar arasında makul bir sürede el değiştirme bedeli anlaşılır. Bu açıdan bakıldığında yatırım değeri, icradan satış değeri, vergi değeri, teminat değeri… bunların farklı farklı olacağı açıktır. Bunun gibi bir konutun özel alıcı için ifade ettiği değer de değişik olacaktır” diyor. Değerlemenin birçok faktörün birleşeni olduğunu söyleyen Çiviciler, “Örnek verecek olursak, küçük bebeği olan çalışan bir anne için kendi ailesine ait konutun bulunduğu binada satın alacağı bir dairenin değeri normal fiyatının üstündedir. Ya da şehrin gelişeceğini ümit ettiğiniz yeni var olan bir mahallede alacağınız bir konut ile paramzın faiz değerinin üzerinde kıymetleneceğini düşünüyor olabüirsiniz” diyor.
Değerlemede 3 yöntem
Taşınmazın fiyatını belirlemek için birçok yöntem bulunduğuna dikkat çeken Çiviciler, “Uluslararası üç temel değerleme esası vardır. Bunlar, emsal larşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımıdır” diyor.
– Emsal karşılaştırma yaklaşımı: Bu yaklaşım, benzer konutların satışım ve ügili piyasa verilerini dikkate alarak değer takdirine dayanır. Değerlemeci emsallerin konum, konfor, ısıtma biçimi vs özelliklerini karşılaştırarak emsaller arasında uyarlama yapar.
– Gelir indirgeme yaklaşımı: Bu yaklaşım, değerlemesi yapılan konutun kira geliri ve masraf kalemleri dikkate alınarak ödenen paranın geri dönüşü hesaplanması esasına dayanır. Mesala İstanbul’da bir apartman dairesi için ödenen bedelin yaklaşık 15-16 yılda, İzmir’de 19, Bursa’daise 17 yılda geri döndüğü kabul edilebilir. Ticari mülkler için geri dönüş daha çabuktur.
– Maliyet yaklaşımı: Bu yaklaşım da belirli bir mülkün satın alınması yerine, o mülkün tıpatıp aynını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa değeri esas alınır. Bu yöntem yeni binalarda ya da emsaline sık rastlanmayan özellikli binalarda geçerlidir.
Bir konutun fiyatı nasıl belirlenir?
Çiviciler, gayrimenkul değerleme uzmanının fiyat belirlerken nelere dikkat ettiğini ise şöyle anlatıyor: “Öncelikle değerlemesi yapılacak konut görülür. Sonra sıra tapu araştırmasına gelir. Yani taşınmazın mülkiyeti kime aittir? Üzerinde bir mülkiyet uyuşmazlığı veya mülkiyeti kısıtlayan kamulaştırma, yıkım kararı, haciz ve ipotek gibi bir kayıt var mıdır? Her şeyden önce baktığınız daire ile tapuda alacağınız konut aynı mıdır? Uygulamada fiili durumun proje ile örtüşmediğini sık sık görüyoruz. Diyelim ki siz kuzeye bakan daireyi aldığınızı zannediyorsunuz. Ama projede sizin aldığınız konut güney tarafında kalıyor. Uzman belediye kayıtlarını inceler. Çok yaygın olarak görüldüğü şekilde konutunuz henüz kat irtifakından kat mülkiyetine geçmemişse, değerlediği konutun inşaat ruhsatına uygun olarak yapımn depremden önce veya sonra yapılıp yapılmadığı dikkate alınır. Konutta kullanılan malzemeyi inceler. Eğer eski binaysa yıpranma oranını tespit eder. Emsallerle karşılaştırır. İmar durumunda değişiklik olmuş mu onu inceler.”
Dikkat edilmesi gerekenler
Mortgage değerlemelerinin banka tarafından ve bankanın istediği doğrultuda yapıldığının altım çizen Çiviciler, “Bunun dışında bir değerleme işi söz konusuysa değerleme yaptırılırken, tavsiyemiz öncelikle hangi gaye ile değerleme yaptırdığının uzmana net olarak açıklanmasıdır. Yatırım amaçlı alıyorsanız şehir planları hakkında bilginiz olmalı. Yine yatırım amaçlı kararlara esas olmak üzere piyasa faizinin ne kadar üstünde bir getiri beklendiğinin belirtilmesi gerekir” diyor.
Lal Gayrimenkul Değeleme’den Mimar Ebru Öz mimarinin konut değeri üzerinde olumlu da olumsuz etki yapmasma yol açan aktörleri sıraladı; 1 Ana gayrimenkulun (sitenin veya apartmanın) dış görünüşünün yüksek estet değerler taşıması gerekir. Peyzaj çalışması gerçek anlamda yaşayanlara nefes aldıraca özellikte olmalı. S Ana gayrimenkulun en önemli yeri girişidir, hem site girişi hem bina girişi iyi çözümlenmelidir. Aydınlık, ferah ve geni mekanlar yaratılmalı. 1 Mimari projenin fonksiyonel ve standart Türk ailesinin ihtiyaçlarına hizmet verecek kapasitede olması gerekiyor.
– Mutfak-banyo mahallerinin iyi çözümlenmı gerekmektedir. Özellikle beyaz eşyaların lavaboların konumlanacağı yerlerin özenli bir şekilde seçilmesi şart.
– Koridor için harcanan alanın mümkün olduğunca az tutulması gerekmektedir.
– Bütün evde ölü (kullanılmayacak) alanlarır olmamasına dikkat edilmelidir.
– Antrenin (giriş) geniş olması olumlu bir faktör
– Mimari projenin üzerinde değişiklikler yapmaya müsait olması (oda sayısı, oda birleştirmeleri vb.) tercih ediliyor.
– Mevsim özellikleri uygun bölgelerde geniş balkonlar, diğer bölgelerde açılır-kapanır balkonlar gayrimenkul değerini arttırıyor
– Balkon sayısının çok olması yerine bir adet geniş, mutfak-yemek bölümü-yaşam mek bağlantılı balkon olması tercih edilmeli.
– Yüksek tavanlar, aydınlık, ferah mahaller tasarlanmalı.
– Oturma odasının kullanılmaya devam edil ülkemizde, mutfak-yemek bölümü’Oturm odası çözümleri başarılı olan konutlar dal değerli oluyor.
– Geniş alanlı dairelerde mutlaka gardrop odası düşünülmeli, mümkünse iki odanır kullanımına açılmalı.
– Çok fazla oda çıkarmak adına gereksiz, kalitesiz mekanlar yaratılmamak.
– Mutfak, banyo dolapları eve değer katan unsurlar arasında. Bu yüzden fonksiyone kaliteli malzeme kullanılmış dolaplar ter< edilmeli.- Dekorasyona imkan verecek detaylar öne çıkarılmalı. Örneğin bahçe katı bir daired bahçe ile direkt bağlantı kurulmalı, teras dairelerde kış bahçeleri tasarlanmalıdır. Ara kat dairelerde hole, antreye koyacağı bir niş, yemek mekanı ile mutfak araşma koyacağınız bir servis penceresi ile gayrimenkulun değerini artabilir.- Geniş dairelerde mutlaka Türk ev kültürü bulunan, hemen bilinçaltımız tarafından kabul ve tercih edilen sofa mekanını unutmamalı ve kullanmalıyız. Küçük aİ3 dairelerde ise antre sofavari kullanılabilir- Mevsimsel koşullar uygunsa geniş pençe tercih edilmeli.Değerleme çalışmalarında neler yer alır?
1- Tapu bilgileri: Daire veya villa ile ilgili bilgiler veya bunların yer aldığı sitenin tapu bilgileri. Sitenin veya apartmanın toplam arsa alanı ve bu alan içerisindeki payı hakkında bilgiler verilir.
2- İmar durumu: Değerleme çalışması yapılan gayrimenkulun hangi belediye sınırlan içinde olduğu, ruhsat tarihi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti durumu ve oturum izni olup olmadığı gibi bilgileri kapsar. Özellikle dönüşüm bölgesi içinde ise gayrimenkul, imar durumunda değişiklik olmuş olabilir. Dolayısıyla yeni imar durumuna bakılmasında fayda olabilir.
3- Deprem durumu: Gayrimenkulun kaçma deprem kuşağında yer aldığı ve zemin ile ilgili bilgiler bulunur. Genelde gayrimenkul ‘1″ bulunduğu uygulama ve Belediyelerin yaptırmış olduğu tetkiklerden deprem konusundaki ön gerilim katsayısı ile ilgili genel bilgi alınabilir. Buradaki bilgi yapı türüne göre farklı İşlem görür. Yapıda gerekli tedbirler alındıysa risk sıfırlanabilir.
4- Konum ve çevre özellikleri: Değerleme çalışması kapsamındaki mülkün konumu ye çevresinde bulunan önemli merkezler belirtilir. Ayrıca en yalan merkezlere uzaklığı ve ulaşım olanaklarına yer verilir. Çevrede yakın dönemde esaslı doku değişikliği söz konusu olacaksa bunun da belirtilmesi gerekmektedir. Bu konudaki bilgi güncel imar planlarından alı Yakın çevre gelişmelerine ve gayrimenkulun içinde bulunduğu pazar koşulları ile ilgili pazar analî’ değerlendirmesi yapılır.
5- Fiziksel tanım: Değerlerleme çalışması kapsamındaki gayrimenkulun hangi yıl inşa edildiği, inşaat kalitesi, kullanılan malzemelerin ve işçiliğin kalitesi ve kullanılabilirliği gibi bilgiler anlatılır. Yapı rrümarisiriin güncelliğini koruyor olması da önemli bir husustur. Yeni akımlara ve yatırımcının değerlerine uygunluğu değere etki eder.
6- Teknik özellikler: Doğalgaz, elektrik, su, yol, telefon gibi altyapı hizmetlerinden faydalanıp faydalanmadığı ve ısıtma ile soğutmada hangi sistemlerin kullanıldığı, asansör, kesintisiz enerji kaynakları, iletişim, yangın ve güvenlik sistemleri hakkımda bilgileri kapsar.
7- Gayrimenkul değerleme: Gayrimenkul değerlemesinde temel olarak üç yaklaşım kullanılmaktadır. Her değerleme çalışmasında üç yöntemin de kullanılma zorunluluğu vardır. Ancak, uzman bu yöntemlerden kullanamadıkları varsanedenini açıklamak zorunluluğundadır. Her yöntemle ilgili yapılan analizler açık olarak tablolaştınur veya metin içinde detaylı olarak anlatılır.
8- Yapının analizkfeakk yaklaşımlarla bulunan analiz sonuçlan ayn ayrı belirtilir, nedensellikler tartışılır, sonra da hangi yaklaşımın daha güvenilir olduğu nedenleri ile birlikte açıklanarak değerle ilgili uzman değer takdirini yazar.
9- Eksperin kanaati:Değerle ilgili kanaatin belirtildiği değer mektubu raporun başında yer alır. Bu mektupta uzman konu gayrimenkul veya değerlemeyi yaptıran tarafla herhangi bir ilişkisinin olmadığını, aldığı ücret dışında herhangi bir menfaatinin olmadığını da beyan eder. Mektup şirketi müteselsilen sorumlu kılacak temsile yetkili kişi tarafından imzalanır.
Hürriyet/Seda TABAK
