Son yıllarda konuta olan talebin güçlenmesi ve birbirinden cazip nitelikli konut projelerinin satışa çıkmasıyla birlikte, mahallede yaşam kültürü de gitgide sekteye uğruyor
Güvenlik ve park sorunları başta olmak üzere çok sayıda etken, insanları site yasanıma zorluyor. Kişi basma düşen yeşil alan fazlalığı, otopark sorununun olmaması, depreme dayanıklılık, sosyal yaşamın güçlü olması, belirli yaşam standartları sunması ve gelir düzeyi ve eğitim seviyesi aynı insanların bir arada yaşaması sayılabilecek en önemli nedenler. Ancak toplu yaşam alanlarında (siteler) yaşamanın da bazı koşulları var. İşte, iş bu noktada çoğunlukla site yönetimlerine düşüyor. Yönetim, profesyonel ellere teslim edilmediği takdirde, apartmanlar başta olmak üzere tüm toplu yaşam alanlarında, huzursuzlukla başlayan problemler, mahkeme kapılarında sonuçlamyor. Hatta 3. sayfa haberlerine de konu olabiliyor bazen bu durum. Site yönetimleri, yaşamın başladığı andan itibaren, binalara! dış cephe tadilatından temizliğine, bakımından kullanım şartlarına, komşuluk ilişkilerinden güvenliğe kadar; başta pek de dikkat ekmeyen ama yaşam için gerekli bir sürü detayla ilgileniyor. Toplu konut alanlarında yaşayan insanların birbirlerine olan hak ve yükümlülüklerini, kiracı-ev sahibi gider paylaşımını, aidat mevzusu gibi birçok konuyu işin uzmanlarına sorduk…
Sitelerde yaşayan insanların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri
Kat maliklerinin, yani binada yaşayan her bir ev sahibinin, daire ve işyerleri üzerinde Medeni Kanunu’nun kendilerine tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip oluğunu söyleyen gayrimenkul hukuku konusunda uzman Avukat Yurdanur Kocal, “Kat malikleri, dairelerinin içinde, ana yapıya zarar verecek nitelikte olmamak koşuluyla, istedikleri bakım/onarım ve değişiklikleri yapabilirler.” diyor. Aynı zamanda Avrupa Konutları Satış ve Pazarlama Müdürü görevini üstlenen ve site yönetiminde de görev alan Kocal, kişilerin birbirlerine olan yükümlülüklerini ise şöyle sıralıyor:
– Kat malikleri, evlerinde komşularını rahatsız edecek nitelikte toplantılar düzenlememen, özellikle saat 22.00’den sonra televizyon ve radyolarını komşuları rahatsız edecek bir şekilde kullanmamalılar.
– Nişan, düğün gibi aynı nedenlerle düzenlenecek toplantılarda komşularını rahatsız etmemeye olabildiğince özen göstermeliler.
– Bağımsız bölümlerinin balkon, pencere veya teraslarından hiçbir şekilde halı silkelenmemeli, su dökülmemeli, çöp atılmamalı, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve bahçelere çamaşır aşılmamalı.
– Binanın dış cephesini bozacak şekilde boya ve badana yapılmamalı.
– Bağımsız bölümleri, kumarhane, randevuevi gibi ahlak ve adaba aykm sayılacak şekilde kullanmamalı.
– Kat mülkiyeti kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilmiş bölümlerini, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik gibi kuruluşlara, kullanımlara tahsis edilmemeli.
– Ana gayrimenkulu kütüğünde mesken olarak gösterilmiş bulunan bağımsız bölümlerde sinema, gazino, kulüp, kahvehane, dans salonu gibi eğlence, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ile basımevi, emlak bürosu, sendika veya demek merkezi, dershane vb. açılmamalı.
– Bağımsız bölümlerine girme zorunluluğunun bulunduğu (alt ve üst komşunun zorunlu bakım ve onarımlannda) hallerde gerekli izni diğer kat maliki vermekten kaçınmamalı.
Rahatsızlık veren komşuya hukuki ceza
Üst kattaki komşunun aşırı gürültüsünden rahatsız olan bir asinin yasal olarak yükümlülükleri nelerdir? Tüm uyanlara rağmen balkondan halı silkeleyen komşu ıakkında nasıl bir işlem başlatılabilirler sitede öncelikle uygulanmaya esas yönetim planı oluşturulur. Tüm kat maliklerinin imzası alınarak tapu iciline site yönetim planı işlenir. Her ite sakini imzaladığı bu yönetim planı le öncelikle sorumludur. Sitede yaşam kayıt altında, düzenli ve kurallı bir şekilde işler. Bu nedenle; herhangi bir . komşu rahatsızlığında, site yönetimine öncelikle sözlü veya yazılı başvurulmalı. Ardından rahatsızlığa sebebiyet veren komşu, site yönetimince imzalı bir yazı ile uyarılır. Kiracı ise mülk sahibine de yazılı bilgi verilir.
Aidat bedeli neye göre belirlenir, ödenmediği takdirde ne olur?
“Aidat; bir hizmet karşılığı sürekli ve düzenli ödenen paradır. Sitelerde bütün dairelerin yararlanmasına tahsis edilmiş tesislere ilişkin ortak giderler aidat olarak her bir daire sahibi ya da kiracısından aylık olarak belirlenen ödemenin site hesabına alınmasıdır.” diyen Kocal, aidatların neye göre belirlendiğini şöyle anlatıyor: “Site ortak giderleri tek tek belirlenir ve site yönetim karar defterine yazılır. Örneğin, site ana giriş kapılan, güvenlik giderleri, site aydınlanma giderleri, site ortak alan bakım, temizlik giderleri, varsa ortak havuz ve spor oyun alanları bakım giderleri, site yönetiminde görev alan personel giderleri gibi. Önce tahmini bir bütçe ile yıllık tüm giderler hesaplanır. Sitedeki bağımsız bölüm metrekaresine bölünür. Aidat belirlemede kullanan kişi sayısı değil, dairelerin metrekaresi baz alınır. Örneğin 100 metrekare daire sahibi 140 TL aylık aidat ödüyorsa, 150 metrekare daire sahibi 210 TL aidat öder.”
Yüzde 5 gecikme zammı
Aidatların düzenli ödenmesi için site yönetimlerince site aidat takip çizelgeleri ile site yönetimi takip yapıyor. Aidatın ödeneceği gün her ayın örneğin 5. günü veya 10. gününe kadar diye önceden ilan ediliyor. Ödenmemesi halinde ise, öncelikle gecikme tazminatı belirleniyor ve aylık “yüzde beş” gecikme tazminatı talep ediliyor. Örnek verecek olursak; bir senedir aidat ödemeyen site sakini için, yönetimin yasal takip hakkı bulunuyor ve avukat aracılığı ile yasal takip işlemleri yürütülüyor. Yönetici ve diğer kat malikleri, aidat borcunun tahsili için, borçlular aleyhine icra takibi yapabilir ve dava açabilir. Geciken aidat borcuna aylık yüzde 10 temerrüt faizi (gecikme faizi) isteyebilir. Daire sahibinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin dairesi üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
TOKİ görevlileri de yönetimde
Yeni yapılan nitelikli konut projelerinden ev sahibi ya da kiracı olan insanların şanslı olduğunu vurgulayan Av. Yurdanur Kocal, “Projelerin başında projeyi yapan ve satan sorumlu şirket, teslim ve teslim sonrası 3 ile 5 yıl süre ile bazı projeler de 10 yıl süreli olarak site yönetiminde görev alıyor. Ayrıca TOKİ ve Emlak Konut GYO gelir paylaşımı ihalesi sonucu geliştirilen projelerde site yönetiminde kurumlarda görevli kişiler de yönetim ve denetimde yer alıyor” diyor.
Ev içinde yaşayan hayvanlara site yönetimi ne derece müdahale edebilir
Nitelikli bir konut projesinde 1 yıl önce kiracı olarak taşman kişi önce 1 köpeği varken ikinci köpeği de almasıyla birlikte defalarca uyarılmasına rağmen herhangi bir girişimde bulunmuyor. Üstüne üstlük, köpekleri bahçede gezdirip, tuvaletini yaptırıyor. Hayvanların gece gündüz havlaması da cabası. Çalışan kesimin ağırlıklı oturduğu sitede, köpek gürültüsünden uyuyamayan insanlar bu durumda ne yapmalılar? “Yönetim planında ortak mahallerde ve bağımsız bölümlerde hayvan beslenmesi konusunda yasak getirilmişse kesinlikle beslenemez.” diyen Kocal, yönetim planındaki yasaklamanın hayvanın türüne, cinsine, büyüklüğüne, rahatsızlık verip vermediğine ve beslendiği yerin ortak mekan veya bağımsız bölüm olmasına bakılmaksızın uygulanacağını belirtiyor ve şöyle devam ediyor:” Eğer bu hususta herhangi bir yasaklama yoksa, ister ortak mahalde isterse evde olsun, kriter komşulara rahatsızlık verip vermemesiyle alakalı. Rahatsızlık somut bir kritere ve/veya kaç kişinin rahatsız olduğuna bağlı olmayıp, uyuşmazlık halinde mahkeme tara&ndan tespit edilir. Site yönetimi aynca ve açıkça ev içinde yaşayan hayvanlara karşı önlem ve yasaklannı yönetim planına yazarak belirlemişse, site sakim bu kurala uymak durumundadır. Bu halde bu tür bir talebi olan ve önceliği hayvan beslemek olan kişinin satın alacağı konutun site yönetim planım incelemesi gerekiyor.”
Herkes ortak giderlere katılmakla yükümlü
Respa Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Avukat Nermin Çiviciler ise, kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümlerin, kiracılara da uygulandığını; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olduğunu ve ancak kiracının sorumluluğunun kira miktarı ile sınırlı olduğunun t altım çiziyor. “Kat maliklerinin her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; bütün ortak giderlere katılmakla yükümlüdür” diyen Çiviciler şunlara dikkat çekiyor: 1 Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
– Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, yönetim planına göre diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tara&ndan dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamım ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık “yüzde beş” gecikme tazminaü ödemekle yükümlüdür.
– Ana yapının tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında paylaştırılır.
– Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Site tarzı yaşam neden tercih ediliyor?
1) Kişi başına düşen yeşil alanın fazlalığı. Kişi basma düşen yeşil alan 10 metrekareden fazla. Bazı projelerde bu 20 metrekarenin üzerine çıkıyor.
2) Otopark sorununun olmaması. Kent merkezlerinde otopark çok ciddi bir sorun. Birçok konut projesinde hem kapalı hem de açık otopark bulunuyor. Ayrıca misafirler için bile otopark ayrılıyor.
3) Güvenlik fazla. Kent merkezlerinde hırsızlık, gasp ve soygunlar zirve dönemini yaşıyor. Özellikle yalnız yaşayan insanlar ve yaşlılar için siteler yoğun güvenlik hizmetleriyle cazip hale geliyor.
4) Depreme dayanıklılığı. Çoğu site 1999 depreminden sonra inşa edildiği için Deprem Yönetmeliği standartları göz önünde bulunduruluyor.
5) Sosyal donatıların bolluğu. Sitelerde büyüklüklerine göre sosyal donatılar inşa ediliyor. İçerisinde okul olan siteler bile var. 500 konutu aşan sitelerde ise genelde alışveriş merkezi bile bulunuyor.
6) Homojen gelir gruplarını bünyesinde barındırması. Hem gelir hem de eğitim açısından birbirine yakm gruplar tarafından tercih ediliyor.
7) Belirli yaşam standartları sunması. Sitelerdeki konutlar konfora ilave olarak belirli bir yaşam tarzı sunuyor. Tercih edilmesinde sunduğu bu yaşam tarzı önemli.
Ev sahibine ait ödemeler
– Tapu alım masrafları
– Emlak vergisi
– Kira geliri vergisi
– Ana gayrimenkulun bakımı, korunması ve giderleri
Hürriyet/Seda TABAK
