Ankaralı Bayraktar İnşaat, 2008’de Kurtköy’de açtığı VIA/PORT Outlet’le beklenmedik bir başarı yakaladı. Şimdi İstanbul’un diğer ucunda şanslarını deneyecekler
Kayserili Emin Bayraktar, 1953 yılında inşaat işine başladığında Ankara’da kurulan diğer inşaat şirketlerinin aksine kamu ihalelerinden uzak durarak kendi yolunda yürümeyi seçti. 1996 yılında dümeni çocukları Ali, Mehmet ve Coşkun Bayraktar’a devrettiğinde hayata geçirdiği irili ufaklı 100’ün üzerinde konut projesiyle önemli bir sermaye birikimi yaratmıştı. İkinci kuşağa düşense bu birikimi en iyi şekilde nasıl büyüteceklerine karar vermek oldu. Bayraktar kardeşler büyümenin yolunu şirketin rotasını ticari gayrimenkule çevirmekte buldu. En büyük atılımı son beş yılda gerçekleştiren Bayraktarlar, Ankara ve İstanbul’da tamamladıkları 460 milyon euro’luk yatırımla yıllık kira geliri 60 milyon lirayı bulan AVM, otel, ofis binası, rezidans ve iş merkezlerinden oluşan önemli bir ticari gayrimenkul portföyü oluşturdu.
60 milyon lira ilk bakışta çok büyük bir ciro gibi gelmeyebilir. Ancak 2010’da 52,5 milyon lira kira geliri elde eden Akmerkez Gayrimenkulün 20 Mayıs 2011 itibariyle İMKB’de 935 milyon liralık piyasa değeri üzerinden işlem gördüğünü hatırlamak Bayraktar Grup’un elinde bulunan portföyün değerini biraz daha belirginleştirebilir. Gedik Yatırım Araştırma Uzmanı Tuğba Saygın, iki şirketin sahip olduğu gayrimenkullerin lokasyonlarının değer üzerinde fark yaratacağını hatırlatmakla birlikte piyasa değerlerinin yakın olacağı tahmini yapıyor.
Bayraktarların portföyünde bulunan en değerli parça hiç kuşkusuz 2008 Ağustosunda açılan Kurtköy’deki VIA/PORT. Bugüne kadar yaklaşık 250 milyon euro yatırım yapılan komplekste, İstanbul’u “alışveriş sokağı” tanımıyla tanıştıran üstü açık bir outlet, eğlence parkı, 700 odalı otel (Crown Plaza) ve kongre merkezi bulunuyor. Kompleksi tamamlayacak son yatırımsa 55 milyon euro bedelle hayata geçirilecek ve 700 lüks konuttan oluşan “VIA/PORT House & Suits” projesi. Bayraktar Grup Yönetim Kurulu Üyesi ve VIA Development&Management Yönetim Kurulu Başkanı Coşkun Bayraktar, proje için 130 dönümlük araziyi gelir paylaşımı modeliyle devraldıklarını söylüyor. 12 ortaklı arsa üzerinde yapılacak projeden elde edilecek gelirin yüzde 43’ünü arazi sahipleri, yüzde 57’sini ise Bayraktar Grup alacak.
Bayraktar İnşaat, 2008’de Kurtköy’de VIA/PORT Outlet’i kurduğunda perakendecilerin büyük bir bölümü burun kıvırmıştı. Kent merkezine bu kadar uzak bir yerde iş yapabileceklerinden şüpheliydiler. Ancak VIA/PORT hiç kimsenin öngöremediği bir başarı yakaladı. Oyuncak mağazası Toyzz’un Mağazalar Koordinatörü Mehmet Bilican, 2009’da “VIA/PORT ilk kurulduğunda iş yapabileceğimizden emin olmadığımız için mağaza kiralamadık. Ancak şimdi yer bulamıyoruz” demişti. Toyzz’un Viaport’ta yer bulmak için iki yıl daha beklemesi gerekti. Şirket ancak 2011 başında açılan yeni bir alışveriş sokağında kendisine yer bulabildi. Akademetre’nin Mart 2011’de yaptığı araştırma 2008’de Via/Port’a girmeyen perakendecilerin neden pişman olduğunu da rakamlara döküyor. Araştırmaya göre Türkiye genelinde outlet AVM sepet ortalaması 108,8 lirayken bu rakam, İstanbul’daki outlet AVM’lerde 122,3 liraya, VIA/PORT’ta ise 165,1 liraya yükseliyor. Ayda ortalama 1,5 milyon müşterinin ziyaret ettiği VIA/PORT’taki 175 mağazanın toplam cirosu 2009’da 235 milyon lirayken 2010’da bu rakam yüzde 28 oranında artarak 301 milyon liraya ulaştı. VIA/PORT’un üstü açık mimari yapısıyla müşterilerine sunduğu cadde alışverişi keyfi başarısının en önemli sırrı. Bu sayede sadece perakendecilerin gözdesi haline gelmedi aynı zamanda yatırımcısının da bütün planlarını gözden geçirmesine neden oldu. Coşkun Bayraktar, daha bir yıl öncesine kadar verdiği röportajlarda enerji sektörüne yapacakları yatırımları anlatıyor, Tunus ve Cezayir gibi Kuzey Afrika ülkelerinde planladıkları AVM yatırımlarından söz ediyordu. Şimdilerdeyse tek bir gündemi var: İstanbul’un Avrupa Yakasında yeni bir VIA/PORT. “Uzun bir süre arazi aradık. Avrupa Yaka-sı’nda büyük bir arazi bulmanın imkansız olduğunu düşünüyorduk. Bu nedenle 150 – 200 milyon euro yatırımla orta ölçekli bir AVM projesi planladık” diyor Bayraktar. Ama şans yüzlerine gülmüş ve 600 dönümlük bir arazi bulmayı başarmışlar (Kurtköy Via/Port 220 bin dönüm üzerine kurulu). Bayraktar, projenin yerini açıklamıyor.
Bayraktar Grup, son beş yılda tamamı kendilerine ait ticari gayrimenkul projelerine 460 milyon euro yatırım yaptı. Bu rakamın 250 milyon euro’luk kısmını İstanbul’daki “The World of VIA/PORT” olarak adlandırdıkları AVM, otel ve kongre merkezine yatırdılar. Kalan 210 milyon euro’yu ise Ankara’da hayata geçirdikleri beş proje için harcadılar (VIA Tower, VIA/LIFE Outlet, Bayraktar Twins, Baraktar Center ve Bayraktar Residence). Seçim sonrası inşasına başlamayı planladıkları yeni Via/Port’a ise 1 milyar dolar harcayacaklar. Bu, beş yılda harcadıkları paranın yaklaşık iki katı demek. Hal böyle olunca bütün yatırım planlarını öteleyerek güçlerini bu projeye kanalize etmiş durumdalar. Coşkun Bayraktar şu ana kadar yaptıkları yatırımların yüzde 90’ını öz kaynak kullanımıyla karşıladıklarını söylüyor. Ama bu defa farklı: “Yeni yapacağımız proje çok büyük olacağı için özkaynak kullanımını yüzde 25 oranında tutmayı düşünüyoruz. Bankalarla görüşmelerimiz sürüyor. Finansmanı da yakında bitireceğiz.”
Forbes/Özer TURAN
