2003 yılında İstanbul’da ofis açan Londra merkezli gayrimenkul danışmanlık şirketi Servotel’in hizmet verdiği projelerin toplam değeri 10 milyar dolara ulaştı…
Gayrimenkul bir süredir Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörüne dönüşmüş durumda. Sektör orta sınıftan A+ kesime konut inşaatından, ofis, AVM, otele adeta birbiriyle yanşan inşaat yatırımlarıyla en hareketli günlerini yaşıyor. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneğinin (GYODER) “Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2011” raporuna göre, sektörün geçen yıl Türkiye ekonomisine 300 milyar TL’lik katkısı, global ekonomideki yavaşlamaya rağmen Türkiye’nin sahip olduğu görece daha iyi rakamların harcındaki ana unsur olduğuna işaret ediyor. Yine GYODER “in raporuna göre, kamu ve özel sektör inşaat harcamalarının 2010 yılında 92.5 milyar TL’yken, 2011’de 118 milyar TL’ye ulaşmış olması, sektördeki canlılığın önemli bir göstergesi.
Gayrimenkul sektöründeki bu dinamizm sonucu, yatırım kadar bu yatırımlara verilen danışmanlık, pazarlama, marka yönetimi gibi hizmetler de önem kazanıyor ve özellikle yerli yabancı büyük ve önemli kuruluşlara iyi hizmet sunan danışmanlık kuruluşlarının yıldızı parlıyor. Bunlardan biri olan Londra merkezli, butik bir gayrimenkul değerleme, geliştirme ve danışmanlık şirketi olan Servotel A’dan Z’ye kılavuzluk hizmetiyle yerli, yabancı pek çok önemli yatırımcıyı portföyüne dahil edebilmiş. 1984 yılında Londra’da Ömer İsvan ve Edward W. Jospe tarafından kurulan Servotel, 1991 yılında Klassis Hotel ve Klassis Golfe danışmanlık hizmetiyle Türkiye’ye giriyor ve daha sonra 2003 yılında, tabiri caizse Türkiye gayrimenkul sektörünün büyük bir patlama yaşayacağına dair “kokuyu alarak” İstanbul’daki ofisini açıyor. Henüz sekiz-dokuz yıllık bir geçmişe sahip olan firmanın ilk başlarda toplamda 300-350 milyon dolarlık projeler yönetirken bu rakamın bugün 10 milyar dolara yakın bir noktaya ulaşmış olması başarısının kanıtı.
İstanbul’daki ofis Ömer İsvan ve Ayla Heyfegil tarafından kurulmuş. Ayla Heyfegil 90’lı yıllarda Klassis Hotel yapıldığında aslında masanın karşı tarafında yani Klassis Hotels bünyesinde yer alırken daha sonra Ömer İsvan’la beraber Servotel’in İstanbul’daki temellerini atmış. Heyfegil, 2003 yılında İstanbul’daki ofisi kurarken, o dönemde Avrupa’daki işlerin yavaşlayacağını, Türkiye’nin ise Ortadoğu, Rusya ve Türk Cumhuriyetlerinin ana merkezi olacağını anladıklarını söylüyor. Bütün bu bölgenin başı olarak açılan İstanbul ofisi 2008’deki kriz de dahil olmak üzere, ilk baştan beri Londra’dan çok daha iyi bir performans sergiliyor. Heyfegil aldıkları yıllık ortalama proje sayısını 22-23 olarak verirken, 2008 yılında 32 projeyle en yüksek rakama imza attıklarını söylüyor. 2012 için öngörülen rakam 26-27 proje ve toplam değer de 10 milyar dolar civarında.
Servotel İstanbul’da ilk markalı konut işini Kanyonun rezidans bölümüyle alıyor. Daha sonra İstinye Park evleri, Kempinski Astoria rezidans gibi projeler izliyor. Servotel İstanbul halen sadece Türkiye’de değil Kuzey Irak, Türk Cumhuriyetleri gibi yerlerde de faal. Hizmet verdikleri arasında otel işletme markaları Mandarin Ori- ental Group, Marriott International, Hilton Worldwi- de, Waldorf Astoria Hotels & Resorts, Kempinksi Hotels, Accor Hotels, Divan Hotels, Four Season Hotels & Resorts, Edition Hotels, Wyndham Hotels, Intercontinental Hotels Group, Starvvood Hotels & Resort, konutta Ormanada Zekeriyaköy projesi, Maçka Residence, Savoy Ulus, Trump Towers, Sapphire, İstinye Park evleri gibi önemli isim ve projeler göze çarpıyor.
Servotel’in kısa sürede önemli bir başarı yakalamasının sırrı, hizmetlerinin klasik bir danışmanlık anlayışıyla sınırlı kalmayıp Ayla Heyfegil’in ifadesiyle, “adeta taraflar arasında yani marka ve yatınmcı arasında bir tercüman, bir çözüm üreticisi” gibi çalışması. Heyfegil, “Otel markalama konusunda dünyada rakiplerimiz var ama bir bütün olarak hizmet veren, yatırımcının her şeyi buradan aldım diyebileceği bir yer yok” diyor ve sözlerini şöyle sürdürüyor: ‘Yatırımcı arazi alırken çalışmaya başlıyoruz. Hemen analize başlıyoruz, fizibilite çalışması yapıyoruz. Hem Türk hem yabancı bütün büyük mimari gruplarla çalışıyoruz. Mimara sadece otel demiyoruz, ‘Şu müşteri grubuna, şu restoranı olan, şu kadar kapasiteli, şöyle tasarlanmış bir otel istiyoruz’ diyoruz. Oteli markalayacaksak, üç dört markayı kafamızda belirleyip ona göre talepte bulunuyoruz. Yani markayı getirdiğinde sokağa atmak zorunda kalmıyor. Servotel bu işi yapabilir gözüyle bakıyor. Biz aslında iki tarafin tercümanıyız, marka ve yatırımcı arasında… İkisi de bize güveniyor. Markayla el sıkıştığımızda da yine yatırımcının yanında olarak o markadaki projenin bitmesini sağlıyoruz.”
Heyfegil çoğu zaman marka tarafından yanıt gelene kadar yatırımcı bekleyemeyeceği için markanın neyi, nasıl isteyeceğini kestirerek marka adına yatırımcıyı yönlendirdiklerini ve gerçekten de markanın taleplerinin kendi söyledikleri doğrultusunda olduğunu, böylece yatırımcıya vakit kaybettirmeden projenin ilerlemesini sağladıklarını, bunun yatırımcı kadar markanın da işine yaradığını kaydediyor. Şimdiye kadar Trump Towers’ı, Astoria projesini markalandıran Servotel sıfirdan marka da yaratıyor. Bunun en çarpıcı örneği de Levent Loft ve İstinye Park Evleri. Servotel’in projelerdeki başarısı aynı yatırımcılarla başka çalışmalarda da bir araya gelmesini sağlıyor. Nitekim Kanyonda beraber çalıştıkları Eczacıbaşı Yatırım Ortaklığıyla şimdi Zekeriyaköy Ormanada evlerinde de bir araya gelmiş bulunuyorlar. Yine Kanyon’da beraber oldukları İş GYO’nun halen hem yurtiçi hem de yurtdışmdaki işlerini yapıyorlar.
Servotel’le beraber çalışan Nurol GYO’nun Genel Müdürü Musa Aykaç, Türkiye’nin gayrimenkul geliştirme konusunda olukça hızlı ilerlediğini, bu nedenle her projede farklılaşmanın önemli bir uzmanlık konusu haline geldiğini, bu bağlamda Servotel ekibinin profesyonel iş anlayışının henüz projelerin fikir aşamasında devreye girdiğini söylüyor. Yine Servotel’le çalışan bir başka yatırımcı İş GYO’nun Pazarlama ve İletişim Müdürü Gülfem Sena Tandoğan da, Servotel’in gerçek anlamda bir iş ortağı olarak projelerin başından sonuna kadar kurum yapısını bilerek buna yönelik çözümler ürettiğini belirtiyor.
Ayla Heyfegil, SERVOTEL’İN asıl işinin otel yatırımları olduğunu, ilk başlarda yüzde 80 otel, yüzde 20 konut dağılımıyla çalıştıklarını ancak 2007’den itibaren bu dengenin değişmeye başladığını anlatıyor. Konut yatırımında geri dönüşün daha kolay olduğunu, projenin daha kağıt üzerindeyken satıldığını ve böylece hemen para girişi olduğunu belirtiyor. Oysa otelin geri dönüşü daha uzun; yatırım yapıp aşağı yukan 10 yıl beklemek gerekiyor. Bunun sonucunda projeler de bir ara konutun yüzde 70’e kadar çıktığını, otelin yüzde 30’da kaldığını ancak son bir buçuk iki yıldır dengenin tekrar 50/50 olduğunu açıklıyor. Heyfegil bu grafikte konutun azalmadığına, otelin yukan doğru çıkmaya başladığına dikkat çekiyor.
Servotel İstanbul’da faaliyete geçmesiyle eş zamanlı olarak Azerbeycan, Kazakistan ve Kuzey Irak’ta da danışmanlık hizmeti vermeye başlıyor. Genelde buralarda ya Türk orijinli müteahhitlik firmaları ya da yerel hükümet gruplarıyla beraber çalışıyorlar. Örneğin Kazakistan’da cumhurbaşkanının damadının bir şirketine danışmanlık hizmeti veriyorlar. Servotel halen Azerbeycan’da Fairmont otel, rezidans ve alışveriş merkezinin bir arada olduğu bir projeye hizmet veriyor. Firmanın İstanbul ofisinin yaptığı işlerin yüzde 35-40’ı yurtdışında; Kuzey Afrika bölgesinden sorumlu olsalar da, oradaki siyasi çalkantılar nedeniyle son dönemlerde faal değiller.
Servotel’in yakın zamanda basında en çok yankı bulan haberi ise Bodrum’a getirdiği Mandarin Oriental Grubu. Türk turizminde “her şey dahil” sisteminden zengin turiste doğru bir evrilme olmasıyla, lüks otel markalarının Türkiye’ye ilgisi de artıyor. Heyfegil halen 10 grubun Türkiye’yle ilgilendiğini, bunların bir kısmının pazarlığının devam ettiğini, tümü şimdi anlaşamazsa bile Türkiye’yi kafalarına yerleştirdiklerini ve mutlaka bir şekilde pazara gireceklerini kaydediyor. Heyfegil şu aşamada isim vermekten kaçınsa da Four Seasons’m çok yakında Bodrum’da girişimde bulunabileceğini, Accor grubunun Sofitel markasının, Hilton Waldorf Astoria’nın Türk pazarına baktığını söylüyor. Servotel olarak İstanbul dışında Bodrum, Çeşme gibi daha çok marka yaratabilecekleri yerlerde iş yaptıklarını belirten Heyfegil, Bodrum Kempinski’yi getirdiklerinde, markanın iki yıl çok zorlandığını, kışın boş kaldığım ancak yatırımcının kalıcılıkta ısrarcı olmasıyla bugün Bodrum Kempinksi’nin bütün dünyada bilindiğini anlatıyor. Halen günlük rezidans kirasının bin 900 euro’ya kadar çıkabildiği Kempinski’nin 2+1 odalı rezidanslan aileler tarafından tercih ediliyor. Heyfegil Antalya’da ise tur operatörü mantığı geçerli olduğu için burada var olmadıklarını belirtiyor. Antalya’da yanı başında 100 euro’ya tatil köyü varken, lüks bir markanın 250-300 euro’ya oda satmasının mümkün olamayacağını ifade ediyor. İstanbul, Ege ve Akdeniz dışında Anadolu’da da bir hareketlilik olduğunu, Konya’da Hilton Garden Inn’in açıldığını, şu anda Marriott’ın da ilgilendiğini belirtiyor. Divan grubunun da kendilerinin danışmanlık verdiği Kuzey Irak, Erbil otelinin ardından Diyarbakır’da otel açacağını ifade ediyor. Özellikle Arçelik markasının popülerliği nedeniyle Koç grubuna ait Divan otelinin Anadolu’da ciddi bir prestiji olduğunu da sözlerine ekliyor.
Heyfegil yeni gündeme gelen ve Rus, Ortadoğulu gibi zenginlerin emlak almasının önünü açan mütekabiliyet yasasını da önemsiyor. Heyfegil’e göre, bu yasa yalnızca lüks pazara değil aynı zamanda B sınıf pazarına da etki edecek, çünkü Azerbeycan’daki insan için burada ev almak Türklerin Miami, Londra gibi yerlerde ev almasına eşdeğer nitelikte. Ancak Heyfegil bu konuda iki handikapa dikkat çekiyor. Bunlardan birincisi, yasanın yalnızca konut edinme izni tanıması ama kredi almasının hâlâ yasak olması. Yasanın işlerlik kazanması için kredi izni de veren yan düzenlemelerle desteklenmesi gerekiyor. İkincisi ise, Heyfegil’in en büyük korkusu olarak tanımladığı, bazı insanların “Türkiye’de mal alıyorum” diye kandırılması ve bunun sonucunda kötü bir propagandayla bu alanda büyük bir hayal kırıklığı yaşanması. Heyfegil bu tip olayların yaşanmaması için markalı konut yapan büyük kuruluşların bölge ülkelerde ofis açarak, piyasaya hakim olmaları ve böylece düzgün insanların alışveriş yapmalarının önemini vurguluyor. Otel ve konut dışında ofis ve AVM yatırımları da Türk gayrimenkul sektörünü ciddi anlamda besleyen unsurlar. GYODER’in raporuna göre, 2002 – 2011 yılları arasında İstanbul’da ofis stokunda metrekare bazında düzenli bir artış olduğu görülüyor. 2002 yılında rakam 1 milyon 442 bin metrekareyken 2011’de 3 milyon 414 bin metrekareye ulaşmış; ancak yine de İstanbul’undünyanın belli başlı iş merkezleri olan Frankfurt (4,5milyon metrekare), Londra (8,5 milyon metrekare) veDubai’nin (5,2 milyon metrekare) gerisinde kaldığı ve hâlâ bu anlamda ciddi bir potansiyel olduğu görülüyor.
Heyfegil, ofis yatırımlarının her zaman konuttan daha süratli geri dönüş sağladığını, konutta geri dönüşün 15-16 ve hatta bazı bölgelerde arazi çok değerli olduğu için 20 yıla kadar çıkabildiğini ifade ediyor.
Servotel olarak “life style” yani dört duvar bina olmanın ötesinde değer katılan ofis projeleri üzerinde çalıştıklarını belirtirken, buralarda iş yapacak olan insanların ihtiyaçlarına göre yan unsurlarla desteklenmiş örneğin asansörde telefonun çektiği, kablolama sistemi tam olan, resepsiyon sistemi uygun şekilde düzenlenmiş ofis projelerine önem verdiklerini belirtiyor. Heyfegil, eskiden belli bir bölge sırf iş yerine ayrılmışken bugün aynı bölgede hem konut hem ofis binalarının bir arada bulunduğunu, hatta gittikçe hem konut hem ofis dairelerinin aynı binada yer aldığı projelerin görüldüğünü söylüyor. Halen Çağlayan’da Adliye’nin karşısında, Nurol grubuyla ofis projesi üzerinde çalıştıklarını belirten Heyfegil, ofis için Kağıthane, Bomonti, Sütlüce, Cendere, Ayazma, Seyrantepe ve Maslak bölgelerinin revaçta olduğunu, merkez dışında da Bahçeşehir ve Beylikdüzü’nün yükseldiğini kaydediyor.
Peki, tüm ayaklarında büyük bir hareketlilik gözlenen gayrimenkul sektöründe balon söz konusu olabilir mi? Heyfegil, şimdi değil ama üç, dört yıl içinde tam bir balon olmasa da bir arz talep dengesizliği oluşabileceğini düşünüyor. Bunun nedeni ise, bir yandan yeni konut inşaatları sürerken bir yandan da kentsel dönüşüm kapsamında eski binaları yenileme projelerinin de gündemde olması. Buna göre, örneğin Sütlüce’de oturan birisi yeni bir ev almak istiyorsa, kentsel dönüşüm başladığı için evinin nasıl olsa yenileneceğini düşünerek yeni eve çıkmayıp, beklemeyi tercih edecek. Bu da bir yandan süren yeni inşaatlarla birleşince az çok bir dengesizlik oluşabilecek.
Kısacası, gayrimenkul sektöründe ufak çaplı inişler yaşanma ihtimali var. Nitekim İş GYO’nun saptamasına göre, 2011 yılında yüzde 16 artış gösteren konut satışlarında, 2012 yılında kişi başı gelir ve hane halkı gelirinde sınırlı artış beklendiğinden, sınırlı bir büyüme olabilir. Ancak genel olarak konut/otel/ticari gayrimenkul inşaatları yatınmcıların yüzünü güldürmeye devam edecek. Bunların arasında özel olarak öne çıkacak bir alan var mı? Heyfegil, artık yatırımcının riski azaltmak için hiç bir ata tek başına oynamadığını, bu nedenle karma kullanımlı projelerin ön plana çıkacağını belirtiyor. Böylece, yatırımcı örneğin konutu satacaksa, ofisi ve oteli elinde tutuyor ve hepsini elden çıkarmamış oluyor. Hatta tek bir bina yapacak olsa bile, binanın içine hem konut hem ofis gibi iki, üç fonksiyonu katmaya çalışıyor. Eskiden 40 konut 40 ofis yaparken şimdi bunlan kombinliyor.
Bu tablo, büyük projelere imza atan, hem ülke içindeki talep hem de şu an biraz eksik gibi görülse de ileride iyice oturmasıyla yabancı alıcıları da çekecek olan mütekabiliyet yasasının etkisiyle güçlü yapısını koruyacak olan gayrimenkul pazarının nitelikli oyunculara ihtiyaç duyduğunu açıkça ortaya koyuyor. Sadece Türkiye’de değil yakın bölgede de etkin olan Servotel’in sahip olduğu prestije gölge düşürmediği sürece son derece aktif olan gayrimenkul pazannda lüks kesimin gözdesi olmayı sürdüreceği rahatlıkla söylenebilir.
Fortune
