Maçlar seyircisiz oynanıyor, camiler ibadete kapalı, okullar ise uzaktan eğitimde. Ancak 11 Mayıs itibariyle AVM’ler açılacak. Bu ısrarın altında ise sayısız AVM yapılmasına neden olan çarpık finansman modeli yatıyor
Covid-19 salgınına karşı alınan tedbirler kademeleri olarak gevşetilmeye başlandı. Maçlar seyircisiz oynanmaya, okullar ve camiler kapalı kalmaya devam ederken Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan 11 Mayıs itibariyle alışveriş merkezlerinin (AVM) açılacağını duyurdu. Normal zamanlarda her gün binlerce insanın girip çıktığı, kıyafet denediği AVM’lerin açılıyor olması bilim insanlarının da tepkisini çekti. Ancak AVM ısrarı salgın dinlemedi. Çünkü bu ısrarın arkasında hükümetin inşaat şirketleriyle kurduğu izaha muhtaç ilişki yatıyor.
Dükkân kiralarıyla kredi taksitleri ödeniyor
AVM sahiplerinin hemen hepsi inşaat şirketleri. Denebilir ki, belli bir büyüklüğe ulaşan tüm müteahhitler AVM işine de girişiyor. AVM yatırımı yapmayı düşünen bir müteahhit önce bankaya gidiyor ve projesini sunuyor. Bankadan aldığı krediyle AVM inşaatına başlıyor. Kredinin geri ödemeleri ise genellikle inşaat bittikten sonra başlıyor. Taksitler başladığında ise müteahhit dükkanlardan elde ettiği kira gelirleriyle kredi borcunu ödüyor. Hatta bir çok ortaklık modelinde kredinin vadesi boyunca AVM’yi bizzat kredi veren banka işletiyor. Böylece müteahhidin cebinden tek kuruş para çıkmıyor ancak müteahhit vade dolduğu zaman kentin önemli bir merkezinde lüks bir AVM’nin sahibi olmuş oluyor. Müteahhidin karı bunla da sınırlı kalmıyor. AVM’ye sahip olmasıyla beraber kredibilitesi de artıyor. Böylece yeni krediler kullanarak buna benzer yatırımlara girişebiliyor. Bu süre içinde çok düşük risklerle yüzlerce milyonluk yatırımlar yapılabiliyor ve servet edinilebiliyor.
En büyük risk dükkanların kapanması
AVM işindeki en büyük mikro risk dükkanların boş kalması. Bu durumda kira geliri elde edemeyen müteahhit banka borcunu da ödeyemiyor. Bu riski azaltmak için de AVM’lerin aynı zamanda kentin sosyalleşme alanı haline getirilmesi gerekiyor ki bu iş de hükümete ve belediyelere düşüyor. Bunun için de AVM’lerin sosyal hayatın vazgeçilmezi haline getirilmesi gerekiyor. Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Birliği’nin 2014 tarihli ‘Alışveriş Merkezleri Tüketici Algı Araştırması’na göre en çok AVM’ye gidilen bölge sanıldığının aksine metropoller değil sosyal hayatın daha kısıtlı olduğu Orta Anadolu. Bu bölgede insanlar ayda ortalama 9,7 kez AVM’lerin yolunu tutuyor. Türkiye’de ise sayı 6,5. Aynı çalışmaya göre AVM’ye gidenlerin yüzde 90’ı “AVM’de neler yaptınız” sorusuna “dolaştım/vitrinlere baktım” cevabını verirken, yüzde 35’i “arkadaşlarımla bir araya geldim”, yüzde 14’ü “çocuğumu oyun alanına götürdüm” cevabını veriyor. Böylece AVM’ler yıllar içinde gündelik hayatın bir parçası haline getirildikçe müteahhitler için de cazip bir yatırım fırsatına dönüşüyor. Çünkü AVM açtıktan sonra dükkanlar bir biçimde boş kalmıyor.
Beklenmeyen şok koronavirüs salgını
Ancak AVM endüstrisi için Covid-19 beklenmeyen bir şok yarattı. Salgın yüzünden faaliyeti durdurulan AVM’lerin sahipleri dükkanlardan kira toplayamaz oldular. Bu durum ise AVM sahibi olan inşaat şirketlerinin bankaya olan borçlarını ödeyememesi anlamına geliyordu. Belli büyüklüğün üzerindeki hemen her inşaat şirketinin bir AVM yatırımı olduğu düşünülürse bu durum tüm sektörün sıkıntıya düşmesi demekti. Böylece lobi faaliyeti güçlü olan inşaatçılar salgına karşı hazırlanan “İstikrar Kalkanı” paketine konut kredilerinde peşinat oranını yüzde 10’a düşürdükleri gibi AVM’lerin de erkenden açılmasını sağlayabildiler. Aksi halde inşaatçılar için her şey demek olan kredibiliteleri zarar görecek, bankalar nezdinde borçlarını ödemekte zorlandıkları için kredi puanları düşecekti. Bu ise geçmiş borçlarını yapılandırmakta zorlanmaları böylece iflas etmeleri anlamına geliyordu. Geçmiş borçlar ise küçümsenebilecek boyutun çok ötesinde…
Takipteki borçların yüzde 16,3’ü inşaatçıların
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerine göre 2010 yılı mart ayında İnşaat sektörünün toplam 25,7 milyar lira nakdi kredi borcu bulunuyordu. Bu tutar bankaların tüm alacaklarının yüzde 6,1’ine karşılık geliyor. Bunun yanı sıra aynı dönemde sektörün 1,2 milyar lira da takibe düşmüş borcu bulunuyordu ki bu da tüm takipteki borçların yüzde 5,5’i ediyordu. Aradan geçen 10 yılın sonunda 2020 mart ayında inşaat sektörünün nakdi kredi borcu 235 milyar liraya yükseldi. Bankaların alacakları içinde inşaatın oranı ise yüzde 6,1’den yüzde 8,1’e yükseldi. Ancak asıl artış takibe düşen borçlarda yaşandı. 10 yıl önce 1,2 milyar lira olan takibe düşen borç bugün 24,7 milyar liraya ulaşmış durumda. Sektör bankacılık sektörünün de kamburu haline gelmiş durumda. Çünkü bugün itibariyle takibe düşen borçların yüzde 16,3’ü inşaat sektörünün. AVM’lerin açılmak zorunda olmasındaki en önemli gerekçeyi ise bu borçluluk oluşturuyor.
