Arsa ve arazi yatırımı uzun vadeli ve sabır gerektiren bir iştir. Doğru bir şekilde yapılan arsa ve arazi yatırımı, uzun vadede çok ciddi getiriler sağlayabilir. Peki arsa yatırımının püf noktaları ve satışta dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
Arsa ve arazi yatırımının diğer yatırım enstrümanlarına göre avantajları;
Arsa ve arazi yatırımı uzun vadeli ve sabır gerektiren bir iştir. Doğru bir şekilde yapılan arsa ve arazi yatırımı, uzun vadede çok ciddi getiriler sağlayabilir. Ancak bu başlı başına ciddi bir iştir. Satın alma işlemlerinde hemen her konuda ince eleyip sık dokuyan ve pazarlığı seven bir milletiz ve eğer bu titizlik yatırım yaparken göz ardı edilirse ciddi maddi kayıplar yaşatabilir. Bu hususta sizleri basit ve kolay araştırmalar yapmaya davet ediyorum.
Yatırım yapılacak bütçeyi belirlemek
İlk olarak yatırım yapılacak bütçeyi belirlemek gerekir. Bizim şahıslara tavsiye ettiğimiz önce oturmak için bir ev sahibi olmaları, ticaret yapılıyorsa şayet, yatırım yapılacak bütçenin ticari maddiyatı olumsuz etkilemiycek rakamlar olması ve uzun vadeli bir iş olduğu için ortalama olarak en az 5-10 yıllığına yatırım yapılan bütçenin gözden çıkarılmasıdır. Yatırım yapacak bir şirket ise yine aynı şekilde ticari maddiyatı olumsuz etkilemeyecek, eğer imalat yapan bir şirket ise imalathanesini uzun vadede geliştirebileceği, istanbu içi veya yakın illerde ki yeni imara açılan ucuz ve geniş sanayi imarlı arsalardır.
Yatırım yapılacak bölgenin keşfedilmesi
Arsa ve arazi yatırımında duygusal düşünmemek ve yatırım yapılan bölgelerin son 10 yıllık prim oranları, nüfus artış oranları, yeni imar planları ve gelişim hızı gibi faktörler öne çıkıyor. İstanbul bu konuda çok şanslı bir şehir. İstanbulun son 13 yılda ki gelişimi Türkiye hatta Avrupa’nın pek çok şehrinden çok daha hızlı gerçekleşti. Bu gelişimin ilerleyen yıllarda nasıl bir şekilde ilerleyeceğini ancak zaman gösterir fakat sizlere bu gelişimi doğrudan etkileyen faktörlerden yazımda bahsedeceğim.
Bölgede cazip bir fırsat keşfetmek
Arsa ve arazi yatırımı için saha araştırması yaptığınız vakit yatırım yapacağınız bölgede en az birkaç emlakçının kapısını çalmanız gerekiyor. Yatırım yaparken emlakçılar size son yıllarda beklenen primi yapamamış, gelecektede gelişimi ve prim potansiyelini minimum oranda taşıyan arsa ve arazileri geleceğin Paris’i diye pazarlamak isteyecektir. Bu hususta heveslerinizi dizginlemenin sizi doğru yatırıma ulaştıracağından hiç şüphem yok. Yani hevesli ve heyecanlı bir alıcı olmamanız gerekiyor. Doğru fiyatlara ulaşmak için bölgede fırsat olarak nitelendirdiğiniz arsa ve arazilerin yakın zamanda alınan ve satılan emsal fiyatlarını araştırmak, internet ve gazeteler aracılığı ile satıcılara ulaşmak ve yine bu şekilde fiyat araştırması yapmak, bölge ve yatırımla ilgili hiç bilgisi olmayan bir insana dahi bazı ipuçları verecektir.
Satış işlemlerinde dikkat edilmesi gereken hususlar
Yatırımcının en başta arsa-arazinin sit alanında olup olmadığını taşınmazın hazineye mi yoksa satıcıların söylediği gibi şahıslaramı ait olduğunu, dereye cephe ve etrafında ki parsellerde iski’nin kısmi istimlak hakkı(su havzaları) olduğunu, tarla ve arsa statüleri arasında ki farkı öğrenmesi gerek. birinin tarım alanı diğerinin inşaat yapmaya müsait alan olduğunu ve ikisi arasında ki farkı öğrenmesi gerekiyor.
Tapunun hisselimi yoksa müstakil mi olması da çok önemli bir detay. Daha sonra arsa statüsündeki taşınmazların brüt arsa ve net arsa arasında ki farkı, brüt arsa ise 18. madde uygulamasından sonra kalan m2’yi, parselin imar plan detayları, yani kaç kat yapı izni olduğu, taban oturumu genişliği ve imar planında hangi amaç için yapı izni verildiğini(konut-ticaret-sanayi-turizm gibi), satıcılardan ada ve parsel numaralarını öğrenip belediyenin ilgili imar müdürlüklerine gidip sorması, en azından telefonla bile bilgi alması gerekiyor ki İstanbul’da ki tüm belediyeler şu anda telefonla bile bu hizmeti vermektedir. satıcılardan bir tapu fotokopisi isteyip bütün bu bilgilerin araştırmasını sağlıklı bir biçimde kısa sürede yapılabilir. Bazı durumlarda satıcıların yanlış-eksik bilgiler verdiğini göz önünde bulundurursak bu konularda belediye imar müdürlüklerinin vereceği bilgiler dışında kimseye itibar etmemek gerekir.
Tüm bunların dışında yatırım alanının yerleşim alanlarına yakınlık ve uzaklığı, doğalgaz, elektrik ve su kullanılabilir durumda olması, resmi kadastral yolu mevcut olup olmaması gibi faktrler ilgili yatırım enstürmanının kısa vadede alış ve satış fiyatlarını doğrudan etkilemektedir. Bu hususlar dışında yatırım uzmanlarının yatırımcılara en temel önerisini hatırlıyorum;metrekare fiyatı ucuz ve geniş araziler.
Arsa ve araziler yatırımında alırken kazanma kısa vadeli getiri sağlayabilir. Uzun vadede bu getiriyi direkt olarak etkileyen faktörler ise;
1-Ekonomik istikrar
Şehirde ki ve ülkedeki, hatta bazı durumlarda global ekonomi yatırımınızın gelişimini doğrudan etkileyecektir. Dolar, Euro, Borsa, Altın değerlerinin hızlı hareketleri piyasalarda olumsuz bir belirsizlik durumu meydana getirir. Arsa ve arazi yatırımı temel olarak doğrudan piyasada ki diğer tüm sektörlerle bağlantılıdır. İnşaat, gıda, tekstil, ve imalat gibi sektörler ve bu sektörlerde ki nakit akışı bu yatırım enstrümanına doğrudan etkilidir. Hatta ülke ekonomisini bu faktörlerin en başında değerlendirmek daha doğru olur. Bu anlamda son 13 yılda Türkiye, dünyanın ve avrupanın en kazançlı birkaç şehrinden biri demek çok doğru olur. Türkiye’de son 13 yılda konut arz ve satış rakamları bu kuramın en temel sağlamasıdır.
2-Siyasi istikrar
Siyasi belirsizliğin tüm iç piyasaları doğrudan etkilediğini göz önünde bulundurursak siyasi istikrar tüm yatırım enstürmanlarını doğrudan etkiler demek doğru olur. Ekonomik istikrar için siyasi istikrar çok gerekli. 1996 ve 2001 yıllarından bu yana son yıllarda Türkiye’nin dünyada ki krizlerden optimum noktada etkilenmesi tüm yatırım enstrümanlarına çok olumlu bir şekilde doğrudan yansımıştır.
3-Nüfus artışı
Artan ülke nüfusuyla birlikte ülkede uzun vadede konut ihtiyacının artması ve yeni yerleşim alanlarının doğması kaçınılmazdır. Yine İstanbul’dan örnek verecek olursak ülkenin son 15 yılda ki nüfus artışı, bir önce ki 15 yıla göre çok daha fazladır ve bu nüfus artışı katlanarak devam etmektedir.
4-Göç durumu
Gerek yurt içi gerek yurtdışından Türkiye’nin büyük şehirlerinin nüfusuna doğrudan etki eden göç durumu, son yıllarda konut ve yatırım fiyatlarını ciddi bir şekilde etkilemiştir. Bu faktör de konut ve yatırım piyasalarında ciddi bir hareketlilik oluşturmuştur.
5-Şehrin son yıllarda ki büyüme oranları ve gelişme aksları
Tebernüş Kireççi ağabeyimin kitaplarında okuduğum üzere, sektörle ilgili bilgi sahibi olmayan yatırımcılara internetten istanbulun son 50-60 yılda ki gelişme oranlarını resimleri ile birlikte incelemelerini tavsiye ediyorum. İstanbul’a bu anlamda Anadolu yakasına baktığımız zaman Sultanbeyli, Kurtköy bölgeleri hariç Gebze ile hemen hemen artık birleştiğini görüyoruz. Anadolu yakası kuzey ve batı kesimlerinde ise ağırlıklı olarak orman arazileri mevcut. Avrupa yakasında ise kuzeyde Kemerburgaz bölgesinde arsa ve arazilerde son yıllarda çok ciddi bir artış görüldü. Bu artışın ne şekilde devam edeceğini zaman gösterir. Arnavutköy bölgesinde ise “3. Havaalanı Projesi” bölgede arsa ve arazi fiyatlarını pek görülmemiş bir şekilde yükseltti. Bu bölgelerde “tarla”’dan ziyade imara açık arsalara yatırım yapılması yatırım riskinizi azaltacaktır. Avrupa’da şehirlerin her zaman batıya doğru geliştiğini yine Tebernüş ağabeyimin bir kitabında okumuştum. İstanbul’un biraz daha batısına baktığımız zaman Çatalca ve Silivri yatırımcılara göz kırpıyor. Çatalca’nın kuzeyi ağırlıklı olarak orman ve hazine arazileri ile kaplı olduğu için bu bölgelere ilerleyen dönemlerde toplu konut ve sanayi projelerinin geleceğini söylemek gerçeği pek yansıtmaz. Ben Çatalca bölgesini önümüzde ki 10 yılda Avrupa yakasının Geleceğin Riva’sı olarak görüyorum. Silivri’de ise geniş ve verimli tarım arazileri mevcut. Burda riski minimize etmek için su havzalarından kaçmak ve tek tapulu yerlere yönelmek gerekiyor.
6-Konut arzının ve talebinin artması
Şüphesiz ki İstanbul’da son yıllarda konut arz ve talebinde çok ciddi hareketlenme var. Deliklikaya’da 2015 yılı başında toki ve emlak konutun 1. 472 konut projesine yaklaşık 30. 000 başvuru olduğu bu konu için çok ciddi bir örnek. Nüfus artışı ve buna etken olarak konut talebinin artışı, yeni arazilerin imara açılması, yeni yerleşim alanlarının doğmasına doğrudan bir etki ediyor.
7-Yeni yerleşim, toplu taşıma veya ticari faaliyet amaçlı yeni projeler
Bir üst satırda yeni yerleşim alanlarından bahsettim, bu satırda birazda toplu taşıma projeleri, sanayi projeleri ve toplu konutprojelerinden bahsedelim. İstanbul’da projeden bol hiçbirşey yok. Heryerde yeni bir proje var. Şehrin herhangi bir bölgesine yatırım yapmaya karar verip birkaç emlakçının kapısını çaldığınız zaman o bölgenin geleceğin “Paris” ‘i, ”London” ‘ı, “New York” ‘u olacağını duyacağınıza emin olun. Projelerin çokluğundan ziyade gerçekçi olması hatta bundanda ziyade daha çok hayata geçmiş projelerin fiyatlarda çok daha etkili olacağını unutmayınız.
8-Yeni imar planlarında nüfus yoğunluğunun düşük tutulması
İstanbulun eski yerleşim yerlerine baktığınız zaman örnek olarak 100 metre kare bir arsanın taban oturumuda 100 metre kare oluyordu. Yeni imar planlarında örnek olarak 1000 metre kare bir arsanın inşaat yapı izni istisnalar hariç 350-400 metreyi geçmiyor. Yine aynı şekilde şehrin kuzey ve batısında ortalama kat izni 2-3’ü istisnalar hariç geçmiyor. Doğanın korunması ne imara planlarda nüfus yoğunluğunun daha düşük tutulması, şehrin tavana doğru değil tabana doğru büyümesini sağlayacağını düşünüyorum. Buda şehrin merkezi yerleşim alanlarının yolların ve park alanlarında olacağını düşünürsek daha sağlıklı büyüme göstereceğini düşünüyorum. Buna örnek için Bahçeşehir çok güzel bir tespit olur.
9-Mutlaka doğru bir yatırım uzmanına danışın
Bilmediğiniz bir adım atmak için fikir almak ve araştırmak sizin için her zaman daha iyi olacaktır. Ben bir iş yapmadan önce yapacağım işi 40 kişiye sorar fakat sonunda kendi bildiğimi yaparım. İstişare size her zaman fayda sağlayacaktır. Emlakçıların size tüm söylediklerini bir kenara bırakın, araştırmanızı resmi kurum ve mercilerde kendiniz yapın.
Son zamanlarda Televizyon ve gazelerde imarlı-ifrazlı diye satılan arazilerin hazine arazileri olduğu ortaya çıktı. Bazı uyanık fikirli pazarlamacılar, sahte muhtar zilliyetleri ile hazine arazisini çevirip kendi arsası gibi kullanmakta, satmakta ve inşaat yapmakta. İlgili belediye ekipleri hazine-tarım arazilerine yapılan bu inşaatların yıkım ekipleri ile karşı karşıya kalınca ellerinde de o arazinin kendilerine ait olduğunu belgeleyen herhangi bir resmi evrak olmadığını anlayınca durumun ciddiyeti anlaşıldı ve bilanço ağır. Tahmini 3. 000 civarı resmi olmayan satış ve 500Milyon TL civarı haksız kazanç.
Üst satırlarda da belirttiğim gibi bu başlı başına ciddi bir iştir ve bu işte duygusallığa yer yok. Bir o kadar basit ve bir o kadar zor. Yatırım işinizi eşin dostun akrabanın tavsiyesinden ziyade reel piyasaya dayalı yapmak uzun vadede sizi çok daha kazançlı kılabilir.
Cem DEMİRAYAK/emlakkulisi
