Yönetici, kat maliklerinin, çoğunluğu tarafından atanır. Apartmanın bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır
Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim plnında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir rapor ile denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektuplü bir kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer husuları birden başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Yöneticinin görevleri ve sorumlulukları
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aşağıdaki işleri yapar;
– Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
– Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,
– Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
– Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plnında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,
– Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
– Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligat kabulü,
– Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması,
– Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması,
– Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni iptek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
– Toplanan paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada anagayrimenkulün yöneticisi sıfatıyla gösterilmek koşuluyla, kendi adına hesap açtı rılması,
– Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, Yöneticinin çalışma mevzuatı yönünden görev ve yetkileri
Yönetici adli ve idari mercilerde uyuşmazlık konusu ile ilgili olarak işvereni temsil eder.
– İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesh etmek,
– Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi bel-gesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak,
– Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak,
– Kapıcının iş Kanunu ve sözleşmesinden do¬ğan ücret ve tazminat haklarını zamamnda ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primleri¬ni zamanında yatırmak,
– Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak,
– Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak,
– Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,
– Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak.
Yöneticinin yolsuzluk yaptığına dair izlenim varsa…
Öncelikle denetçilerin raporunu okuyup bir değerlendirme yapılması gerekiyor. Bu raporda yolsuzluk yapıldığı iddia edilen konuya değinilmemiş ise yolsuzluğa ilişkin bilgi ve belgelerle birlikte cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunulabilir
Bütün apartmanlarda yönetici olması gerekli mi?
Apartmanın sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması gerekir. Apartmanda daire sayısı sekizden az ise yönetici atanma zorunluluğu yok. Ancak apartman sakinleri isterse sekizden az dairesi olan yerlerde de yönetici atanır.
Yönetici nasıl seçilir?
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Apartmanın bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar atanabilir.
Yönetici olmanın avantajları var mı?
Apartmanlarda yönetici olmanın bir çok sıkıntılı tarafları var. Ancak bu sıkıntılı taraflarının yanında yöneti¬ciye tanınan bazı haklar da var. Bu haklardan biri de apartman yada az ödemesidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40.maddesinde bu konuyu düzenleyen hüküm var. Buna göre Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Örneğin bir apartmanda aylık aidat miktarı 150 lira ise yöneticinin ne kadar aidat ödeyeceği kat malikleri kurulu kararı tarafından veya yönetim planında belirlenmemişse kat maliki yönetici 45 lira aidat öder.
Kat malikleri kurulu, kat maliki yöneticiden genel giderler için hiç aidat alınmayacağına da karar verebilir.
Mahkeme tarafından atanan yönetici değişitirilebilir mi?
SULH mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Apartmana yönetici bulunamaması durumunda ne yapılır?
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinledikten sonra, gayrimenkule bir yömetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Arif Temir / Güneş
