Krizin etkilerinin azalması ile İstanbul’daki ofislerde doluluk oranı yüzde 90’lara yükseldi. Anadolu yakasında ofislerin metrekare fiyatları 17.89’dan 21.64 dolara çıktı
Anadolu yakasında ofis talebi artıran unsurlardan biri de kiraların uygun olması. Avrupa yakasında metrekare fiyatı 30-35 dolar iken, Anadolu yakasında 15-20 dolara ofis bulunabiliyor.
Kriz sonrası dönem ofis piyasasını hareketlendirdi. Krizin ilk döneminde yüzde 60’lara düşen doluluk oranları yüzde 90 seviyesine yükseldi.
Ekonomideki toparlanma özellikle Anadolu yakasındaki ofis piyasasına doping yaptı. Ofiste Anadolu yakasını tercih edenlerin sayısı artarken, bu trend bölgedeki ofis fiyatlarını yukarı çekiyor. Avrupa yakasında ise ofis metrekare değerlerinde önemli bir değişim gözlenmiyor. Hareketlilik ekonomideki iyileşme sinyallleri ile birlikte özellikle ikinci çeyrekten itiberen kendini gösterdi. İkinci çeyrekte Anadolu yakasında 17.89 dolar olan A sınıfı metrekare fiyatları yılın son çeyreğinde yüzde 20’nin üzerinde artarak 21,64 dolara çıktı. Yükseliş özellikle A sınıfı ofislerin inşa edildiği Ümraniye ve Kavacık’ta beliğin halde. Anadolu yakasında A sınıfı kadar olmasa da B sınıfı ofislerde de artış var. B sınıfındaki artış yüzde 9.50 oranında gerçekleşti. İstanbul’un Avrupa yakasında ise A sınıfında ofis metrekare fiyatı yüzde 1.78 oranında düşüş görülürken, B sınıfında ise yüzde 1.68 oranında artış yasandı.
Ümraniye ve Kavacık fiyatları yukarı çekti
Colliers Türkiye, Ofis ve Perakendeden Sorumlu Danışmanı Gizem Burçetin, özellikle 2010’un ikinci yarısında çok fazla işlem görülmeye başlandığını, bununla birlikte fiyatların da artış trendine girdiğini kaydetti. Ümraniye, Kavacık, Levent gibi bölgelerde ardı ardına yerli ve uluslararası şirketlere kiralama yaptıklarını söyleyen Burçetin, “Çünkü hem onların mevcut ofisleri eskiyordu hem de kriz sonrası artık şirketler yeni bir büyüme trendine girdi. Önümüzdeki 3-4 yıllık dönemdeki ofis ihtiyaçlarım düşünerek birçoğu yeni ofis için çalışamaya başladı” dedi. Kriz dö neminde Ümraniye ve Kavacık’ta genel olarak fiyatların çok düşmediğini belirten Burçetin, son dönemde işlemlerin etkisiyle yükselişler gözlemlediklerini ifade etti.
Ucuz fiyat Anadolu’yu çekici yaptı
Anadolu yakasını çekici hale getiren unsurların başında nitelikli yeni ofis alanlarının yapılmasını ve buralarda fiyatların daha uygun olmasını gösteren Burçetin, “Avrupa yakasında metrekare fiyadarı 30-35 dolar iken, Anadolu yakasında 15-20 dolara ofis bulunabiliyor. Merkezi bölgelerde olup da büyüyen şirketler Ümraniye gibi hem fiyatların avantajlı olduğu, hem de ofislerin yeni olduğu bölgelere kayıyor. Böyle bir trend var” dedi. Burçetin, krizde birçok projenin yarım kaldığını veya yavaşladığını bu nedenle kriz sonrasında artan talebin, Ümraniye ve Kavacık bölgelerindeki birkaç sayılı proje ile karşılanmasının bölgedeki ofis fiyatlarını yukarı çektiğini kaydetti.
Ulaşım avantajı talebi teşvik etti
Ümraniye’nin E-5 ve TEM kesişim noktasında bulunmasının talepte etkili olduğunu aktaran Burçetin, “Kavacık,köprüye yakm olduğu için çok talep topluyor. Kozyatağı da normalde çok talep çekecek bir bölge olmasına rağmen bölgede fazla yeni proje yok. Bu sebeple bu bölgenin talebi kısıtlı. Burada yeni proje olmadığı için talip B sınıfı ofislere oldu” dedi.
Anadolu fiyatta Avrupa’yı yakalayamaz
Anadolu yakasındaki fiyatların Avrupa’yı yakalayacağını zanetmediğini de aktaran Gizem Burçetin “Çünkü Avrupa yakasında Büyükdere Caddesindeki merkezi iş aksı, aslında İstanbul’un prestij hattı. Prestij arayanlar tarafından tercih ediliyor. Fiyatları burada yükselten diğer unsur da arsa fiyatlarının yüksekliği” şeklinde konuştu.
Levent’te küçük ofislere ilgi artacak
Önümüzdeki yıllarda, Levent bölgesinde talep artısı olacağını ifade eden Gizem Burcetın, bu talebin daha cok 200-300 metrekarelik ufak ofislere yöneleceğine işaret ederek “2 bin metrekare ve üzeri büyük metrekare kullanıcıları ise Maslak, Kavacık, Ümraniye gibi daha farklı bölgelere yöneliyor. Levent daha cok bir prestij bölgesi.” diye konuştu.
Pazarlık marjı daraldı
Gizem Burcetin, kriz sonrası ortaya çıkan bir diğer değişikliğe dikkat çekerek şunları söyledi: “Kriz döneminde cok işlem olmadığı için pazarlık payı yüksek İken, su anda pazarlık marjının daraldığını, iyi projelerde hiçbir pazarlık marjı kalmadığını söyleyebilirim. Özellikle Levent; bölgesinde yüzde 5 civarında boşluklar var. Burada yeni yapılan proje de az olduğu ıcin pazarlık marjı cok yüksek değil. Yine aynı şekilde Ümraniye’de cok işlem gerçekleşiyor. Bu nedenle stoklar azalıyor. Ümraniye’de de o marj kapanmış durumda.”
Havaalanı ve Merter’e talep az
Havaalanı bölgesi, Güneşli ve Merter’e talebin daha az olduğunu belirten Gizem Burcetin,”Burada stok fazla. Boşluk oranlarının en yüksek olduğu bölge. A sınıfı ofislerde fiyatlar 8-10 dolar gibi cok uygun seviyelerde olmasına rağmen ulaşım probleminden dolayı talep görmüyor. Çünkü beyaz yakalı şirket çalışanlarının büyük bölümü, Asya yakasında oturuyor. Asya yakasında, Merter’e gelmek daha zor” açıklamasını yaptı.
Home ofislere ilgi artıyor
Son dönemlerde azalan kar marjlarından dolayı evde çalışma olanağı yaratan home ofislerin de tercih edilmeye başladığını aktaran Askın Çınar söyle konuştu: “Home ofislerin giderleri daha düşük olduğu için bunlar çoğalmaya başladı. Gelişen internet altyapısı da buna olanak sağlıyor. Ancak plazalardaki büyüme ve gelişme home ofislerden daha fazla.”
Reha Medin: Kirada euroya dönüş başladı
İslerin düsüsü, şirketlerin küçülmesi gibi negatif etkilerden dolayı bir dönem şirketlerin A sınıfından B’ye geçtiğini aktaran Reha Medin Genel Müdürü Tamer Cicekci, “Hareketlilik bu yılın ikinci yarısında başladı. Özellikle son çeyrekte Anadolu yakasında Kozyatagı, Avrupa yakasında Maslak’ta pek bos yer kalmadığı gibi inşasına yeni başlanan Beykoz-Kavacık gibi lokasyonlarda, birçok yerin tutulduğunu, pek bos yer kalmadığını görüyoruz” dedi. Talepten dolayı o eski fiyatlara yavaş yavaş geri dönüssinyallerl aldıklarını dile getiren Cicekci, “Hatta makro göstergeler, 2011 yılından itibaren adım adım fiyat artışları olduğunu gösteriyor. Toplamda yüzde 5-6 oranında yükseliş oldu. Önümüzdeki dönemlerde is dünyasını hareketlenmesi ile bos yerlerin daha hızlı dolması ile fiyat artışları eğilimini 2011 yılının basından itibaren daha net göreceğiz” diye konuştu. Kriz döneminde kiralar Euro’yla ödenirken dolara geçildiğini, dolardan ise TL’ye dönüldüğünü ifade eden Cicekci, muhtemelen alıcıların pazarda daha cok yer alması ile bu değişimin de tekrar eski yönde olacağını söyledi.
Retürk: Düşük faiz, satılık ticarilere de iyi geldi
Piyasada hareketlilik yaşandığına dikkat çeken Retürk Genel Müdürü Askın Çınar, böylece, 1.5 yıldır kiralanamayan cok katlı bir binayı 20 gün içinde kiralamayı başardıklarını söyledi, istanbul’a cok fazla yatırımcı geldiğini, dünyanın en cok şirket kurulan şehirlerinden biri konumunda olduğunu dile getiren Çınar, “Krizin ilk dönemlerinde doluluk oranları yüzde 60’lara düştü, simdi yüzde 90’lara gelmiş durumda” dedi. Şehirde ticaretin her gecen gün katlanarak arttığına dikkat çeken Çınar “Faizlerin düşük olmasından dolayı da su anda satıslardaki gidişat hızlı. Böyle olduğu için satılık ticarilerde hareket cok fazla” açıklamasını yaptı. Onar, en fazla tercih edilenlerin basında ise Maslak, Kavacık, Bostancı gibi ana arterlere yakın olan yerlerin geldiğini söyledi.
KDM Danışmanlık: Metrekare fiyatları yükseldi
Yılın ikinci çeyreğinden sonra ofis pazarında ciddi hareketlik yaşandığını kaydeden KDM Kiralama Danışmanlık Genel Müdürü Murat izci, “Ofisler, çalışan sayısının artmasına paralel olarak çalışma alanlarını artırmaya çalışıyorlar. Su 3 aylık zamanda, ciddi ölçüde genişleme talebi geldi. İnanılmaz bir hareketlilik var. Eskiden metrekarede başlangıç fiyatları 10 dolar, bitiş rakamları ise 22 dolar iken su anda kaliteli ofislerde 15 dolar ile 30 dolar arasında değişiyor” değerlendirmesini yaptı.
Dünya
