Son yıllarda adı duyulmaya başlayan ‘Gayrimenkul değerleme’, tüketicilerin hayatlarındaki en önemli yatırım olarak gördükleri gayrimenkullerini daha doğru seçmelerini sağlıyor…
Gayrimenkul değerlemede bir çok kritere bakılarak tespit işlemleri gerçekleştirilirken, Türk tüketicilerin bu konuda farklı talepleri de olabiliyor. Gayrimenkul değerleme başvuranlardan, ‘komşularım nasıl olacak’ sorusu dahi geldiğini söyleyen Som Değerleme Genel Müdürü Nazan Özbaydar, “İyi veya kötü komşuların değere olumlu veya olumsuz etkisinin ölçülebilmesi, kişilere özel bir konu olması nedeniyle mümkün değil. Komşu faktörü değeri direki olarak etkileyen faktörler arasına girmiyor. Ancak kişilerin satın alma veya elden çıkarma kararlarında çok önemli bir etken. Komşusundan memnun olmayan kişi değerinin altına bile evini satabiliyor. Tam tersi şekilde, komşuluk için değerinden fazlaya satın alanlar da çıkabiliyor” dedi.
Kriterler 3 gruba ayrılıyor
Gayrimenkul değerleme esnasında bir çok kriter göz önünde bulunduruluyor. Gayrimenkullerin değerini etkileyen kriterler, gayrimenkulun bulunduğu bölgedeki alıcıların tercihlerine göre çeşitlilik göstermekle birlikte yasal unsurlar, lokasyon unsurları, fiziksel unsurlar olmak üzere üç ana grupta toplanıyor. Yasal unsurlar, imar durumu, kat irtifakının olması veya olmaması, yapının yasal olması veya olmaması, projesine uygun olması veya olmaması, iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) olması veya olmaması, kat mülkiyetinin olması/olmaması, kamulaştırma şerhi olması, tedbir, haciz olması, kira şerhleri, hisseli olması, aidat ve genel giderler, vergi borcu olması vb. olarak sıralanıyor. Ulaşım kolaylığı veya güçlüğü, toplu ulaşım alternatifleri, şehir merkezine mesafe, köşe parsel olması, gürültü kaynaklarına yakınlığı, sanayi alanlarına yakınlığı, çevresindeki yapı kalitesi, çevresindeki halkın ait olduğu gelir grubunun niteliği, alışveriş merkezlerine yakın olması, eğitim, sağlık, kültür gibi tesislere yakın olması, bina yaşı, arsa büyüklüğü, arsa payı, manzarasının durumu, yönü, aydınlanma durumu, mahremiyet, iç mekan özellikleri, inşaat kalitesi, asansörü, ara kat, bodrum kat, çatı katı olması, bakımlılık durumu, nem durumu, banyo, balkon sayısı, otopark durumu fiziksel unsurları oluşturuyor.
İşyerine yakın ev
İnsanların ev alma alışkanlıklarına ilişkin değerlendirmelerde bulunan Som Değerleme Genel Müdürü Nazan Özbaydar, şunları söyledi: “Kişilerin özel sebeplerle çoğunluğun verdiği bedellerden daha yüksek bedellere katlandıkları da özellikle konut satın alırken sıklıkla görülüyor. Bebeğine bakan anneye yakın olan bir evi satın alırken, iş yerine çok yakın bir evi satın alıyor. Çocuğunun gittiği kreşe veya okula yakın bir evi satın alırken ya da çok yakın bir arkadaşın olduğu muhitte ev satın alırken, kişiler olduğundan biraz daha yüksek bedellere katlanmaktan kaçınmıyor. Bunun yanı sıra, birlikte yaşam kurallarını hiçe sayarak, başkalarının hak ve hürriyetlerine zarar veren, olur olmaz zamanlarda gürültü yapan, huzursuzluk yaratan, binanın genel giderlerine karışmayan, ortak çıkarlara gereksiz muhalefet eden, binanın genel yaşam kurallarına uymayan, binadaki diğer sakinlerin haklarını ihlal eden komşular ise bir an önce evin elden çıkarılabilmesi için daha düşük bedellere razı olunmasına sebep olabiliyor.”
82 değerleme şirketi faaliyet gösteriyor
Bireysel ya da kurumsal yatırımcılar, gayrimenkul yatırımı konusunda değerleme hizmeti almak için değerleme şirketlerine tapu belgesi ile başvurabiliyorlar. Uzmanlar, resmi kurum incelemelerini tamamladıktan sonra gayrimenkulu fiziksel olarak inceliyor. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yasal kısıtlama olup olmadığını, varsa bunların satışa engel olup olmadığım, gayrimenkulun gerekli izin ve ruhsatlara sahip olup olmadığını, gayrimenkulun bulunduğu yerin imar planlarındaki fonksiyonları, gayrimenkulun arsa payı, ortak alanları ve bunların hak sahipliği gibi pek çok farklı kriteri detaylı olarak inceleniyor. Bu incelemeler sonrasında da o gayrimenkule ilişkin bir değerleme raporu hazırlanıyor. Mülkün niteliğine, çalışma süresi ve projede çalışacak uzman sayısına göre hizmet bedelleri değişiklik gösteriyor. Daire değerleme raporu söz konusu ortalama 400 TL gibi bir ücret almıyor. Türkiye’de şu anda yaklaşık 1.600 lisanslı uzman bulunuyor. SPK tarafından yetkilendirilmiş 82 değerleme şirketi faaliyet gösteriyor.
Riskler minimuma indirilebilir
Tüketicilerin gayrimenkul yatırımı yaparken kendilerini güvenceye aldıklarım söyleyen Özbaydar şunları söyledi: “Gayrimenkul yatırımlarında sürecin çok iyi gözden geçirilmesi ve karar verilmesi gerekiyor. Bireysel yatırımcıların sadece güvenli olduğu kabulü ile yıllarca biriktirdiği parayı hiçbir inceleme yapmadan sezgisel olarak gayrimenkule yatırmaları maddi ve manevi kayıplar yaratabiliyor. Yıllarca yapmış olduğu birikimi bir anda yanabilir. Bunun için önce iyi düşünüp karar verilemli. Bu riskler araştırmalar yapılarak minimuma indirilebilir. Gayrimenkul yatırımında, en büyük riskler konum tespitinin doğru yapılmamasından, imar durumu ve tapu kayıtlarının incelenmemesinden kaynaklanıyor” dedi.
Güncel imar durumuna bakılmalı
İmarla ilgili incelemelerde de iki önemli nokta olduğunu dile getiren Nazan Özbaydar, “Güncel imar durumunun tespiti ve imar arşiv dosyasının incelenmesi dikkat edilmesi gereken konular. Güncel imar durumu, parsel üzerinde herhangi bir yapı mevcut değilse veya parsel üzerindeki yapı yıkıldığında yerine kaç katlı, ne amaçlı, ne büyüklükte bir yapı yapılabileceğini gösterir. Üzerinde bir apartman bulunan parselin imar plam koşullarının değişmiş olma ihtimali söz konusu olabilir. Projesine uygun olmayan imalatlar nedeni ile, bina için yapı tatil tutanağı düzenlenmiş olması, inşaat aşamasında yasal sürelere uyulmadığı için ruhsatsız sayılması gibi birçok risk, gayrimenkule takdir edilen değeri ve “satılabilir” kararını etkiler” dedi.
HÜRRİYET
