İnşaat mühendisleri serbest meslek faaliyetleri yanında inşaat sektöründe konut yap-satçılığı işiyle de uğraşmaktadırlar. Bu nedenle bu yazımızın konusu inşaat müteahhitliği yapan inşaat mühendislerine yapmış oldukları belli ölçüdeki konutlardan dolayı vergi kanunlarının vermiş olduğu bir imkan konusunda meslek mensuplarını aydınlatmak olacaktır. K.D.V.K’nun genel esaslarına göre ticari anlamda yapılan konut teslimleri vergiye tabidir. Kişilerin özel mülkü mahiyetindeki konutların ticari mahiyet taşımayan arızi teslimlerine ise net alanına bakılmaksızın k.d.v uygulanmayacaktır.
Öte yandan, sosyal devlet olmanın gereği olarak KDVK’nun bazı hükümleri il e bir takım konut teslimleri vergiden istisna edilirken belli ölçüye kadar olanlar da düşük (indirimli) oranda vergilemeye tabi tutulmaktadır. KDVK’ nun 29./2 maddesi uyarınca , Bakanlar Kurulu tarafından indirimli oranda vergilenmesi öngörülen işlemlere ilişkin olarak satın alınan mal ve hizmetlerle ilgili olup, bir takvim yılı boyunca indirilmesi mümkün olmayan vergilerin iade edilebilmesi imkanı getirilmiştir. Ancak İade edilecek tutar için bir alt limit getirilmesi konusunda Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir. Bu yetkiler kullanılarak yayımlanan 74,76,85 ve 99 seri no.lu KDV Genel Tebliğleri ile 15 ve 27 sayılı KDV sirkülerlerinde belirlenen esaslara göre indirimli orana tabi işlemler nedeniyle indirilemeyen KDV’ nin iadesi yöntemi düzenlenmiştir.
A-Hangi Tür Konut Teslimlerine KDV İadesi Yapılmaktadır:
Aşağıda sayılan kurum ve kuruluşlara yapılan konut teslimleri düşük oranda k.d.v’ye tabi tutulmuş olup mükellefler yüklenmiş oldukları k.d.v’ leri belli esaslar dahilinde iade olarak alabilmektedirler.
Buna göre ;
-Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı,
-Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,
– Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri % 1 oranında KDV’ye tabi tutulmuştur.
Bunlar dışında kalan,net alanı 150 m2’yi aşan konut teslimleri ve inşaat taahhüt işleri ile İş yeri (dükkan vb.) teslimleri ise % 18 (genel oran) KDV’ye tabi olacaktır.
B-KDV İadesinin Genel Şartları Nelerdir:
KDV iadesinden yararlanacak mükellefin; gerçek usulde vergilendirilen mükellef olması , k.d.v’ye tabi mal teslimleri ve hizmet ifalarının k.d.v’den istisna olmaması, indirimli orana tabi işlem için yüklenilen kdv indirim yolu ile telafi edilememiş olması, indirimli orana tabi işlem için yüklenilen ve indirim yolu ile telafi edilemeyen k.d.v’ nin ilgili yıl için belirlenen limiti aşması, indirimli orana tabi işlemlerden kaynaklanan k.d.v iade talebinin en son ertesi yılın kasım dönemi k.d.v beyannamesiyle yapılması ,indirimli orana tabi işlem tam veya kısmi istisna kapsamında gerçekleşmemiş olması genel şartlarını taşıması gerekmektedir.
C-İade Edilecek KDV’nin Hesaplanması:
Mükelleflerin iadeye hak kazandıkları KDV tutarlarının hesaplanması için öncelikle iade talebine konu olan indirimli orana tabi işlemlerin bünyesine giren KDV’ nin hesaplanması; daha sonra da, bu tutarlar ile satış faturalarındaki hesaplanan KDV’ nin karşılaştırılarak indirilemeyen KDV’ nin bulunması ve indirilemeyen söz konusu tutarın takip eden vergilendirme dönemlerinde indirim konusu yapılıp yapılmadığının tespiti gerekmektedir. İade talebinde bulunabilmek için konutun fiilen ve hukuken alıcıya teslim edilip faturasının düzenlenmesi zorunluluğu bulunmaktadır.
Buna göre Yüklenilen KDV’nin hesabına aşağıdaki vergiler dahil edilecektir.
• Mal ve hizmet alımlarında ödenen KDV
• Genel İmal giderlerine ait KDV
• Genel İdare giderlerine ait KDV
• Amortisman tabi iktisadi kıymetlere ait KDV
Konut satışları nedeniyle yüklenilen KDV hesabı oldukça teknik bir konu olup bunun muhasebeci/mali müşavirler tarafından yapılarak iade edilecek k.d.v nin doğru bir şekilde hesaplanması önemlidir.
D-KDV İade /Mahsup Talebinde Mükelleflerin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
Satışı yapılan konutlar nedeniyle k.d.v iadesi talebinde bulunacak mükelleflerin satmış oldukları konutların faturalarını gerçek satış değeri üzerinden faturalandırmaları iadenin sağlıklı alınması açısından çok önemlidir. Ayrıca inşaata başlanmadan veya devam ederken tapuda yapılan satışların faturasının fiili teslim tarihinde veya en geç yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten sonra olmamasına özellikle dikkat edilmelidir. Bir diğer husus ise satılan konutların net alanının doğru hesaplanmasında 9 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’ne uygun m2 hesaplama yapmanın gerekliliğidir.Çünkü 150 m2 altındaki dairelerin k.d.v oranı %1 olup sadece bu özellikteki konutlar için k.d.v iadesi imkanı vardır. Mükelleflerin yaptıkları yapı projesinde belirtilen demir ,çimento,tuğla,malzeme ,işçilik vb giderlerinden fazla miktarda fatura ve gider belgesi kullanılmaması, mal ve hizmet faturalarının gerçek mal ve hizmet alınan kişilerden temin edilerek,ödemelerin bankacılık sisteminden yapılması önem arz etmektedir.
E- KDV İade/Mahsup Talebine Eklenecek Belgeler :
Mükelleflerin yıl içerisinde talep edecekleri KDV iadeleri mükelleflere nakden ödenmeyip aşağıda belirtilen vergi borçlarına mahsup edilebilmektedir. Mahsup talebi bir dilekçe ile yapılacaktır. Dilekçeye aşağıdaki belgeler eklenecektir
-Alışlara il işkin fatura v.b belgeler ile aynı dönemde yapılan indirimli orana tabi satışlara ilişkin faturaların listesi.
-İade edilecek verginin hesaplanmasına ilişkin hazırlanacak tablo.
– Mahsup talep edilen vergilendirme dönemine ait indirilecek KDV listesi, indirimli orana tabi işlemlere ait satış faturaları listesi ve yüklenilen KDV tablosu.
Mükelleflerin konut satışından doğan iade alacağının yılı içinde mahsup edilemeyen kısmı ertesi yıl nakden veya mahsuben iade edilebilecektir. Burada iade hesabı, ilgili Tebliğler dikkate alınarak yapılacak olup dilekçeye aşağıdaki belgeler eklenecektir .İlgili yıldaki alış ve satış faturaları listesi
– Yıllık iade tutarının hesaplanmasına ilişkin tablo
– Yılı içinde mahsup edilen tutarları aylık olarak gösteren tablo
– İadenin talep edildiği yılın ilk döneminden iadenin talep edildiği döneme kadar aylar itibariyle devreden KDV tutarlarını gösteren tablo eklenecektir.
Vergilendirme dönemleri itibariyle 4.000 TL’ yi aşmayan iade/mahsup talepleri inceleme raporu ve teminat aranılmaksızın yerine getirilecek, talep belgelerin tamamlandığı tarih itibariyle geçerlik kazanacaktır. 4.000 TL ve üstündeki mahsup talepleri vergi inceleme veya YMM tasdik raporu karşılığında yerine getirilecektir. Talep tutarı kadar teminat gösterilmesi halinde ilgili belgelerin tamamlanıp teminatın verildiği tarih itibariyle mahsup talebi geçerlik kazanacak, teminat vergi inceleme veya YMM tasdik raporu ile çözülebilecektir.
F-KDV İadesinin Mahsup Edilebileceği Borçlar:
Satışı yapılan konutlar nedeniyle k.dv iadesi talebinde bulunacak mükelleflerin yıl içerisinde talep ettikleri KDV iadelerinin aşağıdaki borçlara mahsup imkanı bulunmaktadır.
-Mükellefin kendisine ait ithalde alınanlar da dahil vergi borçlarına
-Mükellefin kendisine ait SSK prim borçlarına
-01.10.2006 tarihinden itibaren Elektrik ve Doğalgaz borçlarına mahsup talep edilebilecektir. Ancak vergi dairesine mükelleflerin vergi borcu bulunması durumunda nakden iade imkanı olmayıp öncelikle vergi borcunun mahsup edileceği tabidir.
Ercan ALPTÜRK
INTERAKTİF ANALİST YMM, Sworn-In Certified Public Accountant
(YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİR)
