Nejat Özonay, faizlerin giderek düştüğü günümüz ortamında konut ve kredi deklemini kurdu. Özonay: “Batı piyasaları benzeri Mortgage sisteminin oluşturulması için çalışmalar yapılmaya başlandığı günden itibaren sistemi tartışmaya başladık” diyor
MORTGAGE KREDİLERİ İLE BARIŞTIK MŞ
Batı piyasaları benzeri Mortgage sisteminin oluşturulması için çalışmalar yapılmaya başlandığı günden itibaren sistemi tartışmaya başladık. O dönemde piyasa faizlerinin de yüksek olmasının etkisiyle, sihirli değnek beklentisinde olan tüketicinin hayal kırıklığı daha da artmıştı. Tüketici kendine göre haklıydı. Eğer ödediği taksitler düşmediyse, eski sistem konut kredisinin nesi eksikti?
Mortgage Sistemi Anlatılamadı…
Çıkarılan kanun, konut kredi sistemini düzene sokacak ve sistemin sürekliliği için gerekli düzenlemelerin alt yapısını oluşturacak şekilde dizayn edildi. Yeni sistemin en önemli ayaklarından birisi, kredi veren kurumların yeni finansmanlar yaratmasına olanak vermek ve sistemin kaynaksız kalma riskini elimine etmekti. Tüketici gözünde ise kira öder gibi taksitlerle ev sahibi olmaktı. Yeni sistemin, vade uzaması, finansman yaratma kolaylığının yardım ettiği faiz düşüşü gibi nedenlerle daha ödenebilir krediler yaratacağı beklenebilirdi fakat, asıl dramatik faiz düşüşünün genel ekonomi ve piyasa faizlerinin düşüşüyle gerçekleşebileceği bir türlü vatandaşa anlatılamadı. Aslında yeni kanunla BSMV’nin kalkması, bankaların sorumluluğunun netleştirilmesi gibi ayrıntılar tüketici lehine yazılan değişikliklerdi.
Banka Kredisi Tüketiciyi Koruyor…
Banka kredisinin, konut alımı için yeterli birikime sahip olmayan tüketiciye finansman yaratması dışında da katkıları var. Kredi kullanırken şikayetçi olduğumuz, maliyet yarattığı için itiraz ettiğimiz banka prosedürlerinin faydasını göz ardı etmemek gerekir. Örneğin şart koşulan ekpertiz raporunun, konutun değerinin belirlenmesi dışında konutun herhangi bir aykırılığının bulunup bulunmadığını ortaya çıkarması açısından tüketiciyi koruyan çok önemli bir işlevi vardır. Ayrıca bir Bankanın konut kredisi vermesi çoğu zaman tüketiciye karşı sorumluluk almasına neden olur.
Faiz Oranları Düşüyor, Konut Piyasası Canlanıyor…
Faizlerin düşmesi ile konut piyasasının canlanması genelde birlikte yaşanır. Piyasaların iyi gittiği zamanlarda faiz oranlarının düşmesi doğaldır. Bu tür dönemlerde insanların konut yatırımına yönelmesi de doğaldır. Ekonomik dengelerin iyi gitmesiyle cesaretlenen tüketicinin düşük faiz ortamında işi daha da kolaylaşır. Finansmana ihtiyacı olan daha ödenebilir taksitlerle kredi bulabilirken, konut, birikimi olup getirisini beğenmeyenler için de yatırım seçeneklerinin başına oturur. Düşük faiz getirisi yerine kira geliri, konut değerinin artışıyla prim fırsatı… Yaşamak için bir eve sahip olma arzusuna sahip olanları da eklerseniz, uygun ortamlarda konut piyasasının canlanmaması imkansızdır…
Piyasa Faizleri İle Konut Kredisi Oranlarının Paralelliği…
Piyasa faizleri aşağı-yukarı değişim gösterirken kredi faizlerinin de benzer trend izlemesi kaçınılmazdır… Diğer yandan bire bir benzer trend izlemelerini beklemek de doğru olmayacaktır. Konut kredisi oranları, zaman geldi piyasa faizlerine göre çok hızlı düştü, zaman geldi daha hızlı yükseldi. Kredi varsa risk vardır, risk varsa fiyatın içindedir… Bu nedenledir ki piyasaların kendini iyi hissettiği zamanlarda konut kredi oranları piyasadan hızlı düştü. Örnek, 2005-2006 yılları… Zaman geldi piyasaya göre marjlı kaldı… Örnek 2008-2009 yılları… Günümüzde ise konut kredisi oranları hiç yaşanmayan seviyelere düştü. Rekabet,risk priminin oldukça yüksek seyrettiği günleri geride bıraktı ve faizler oldukça makul seviyelere indi.
Düşük Faiz Ortamında Değerinin Üstünde Fiyatlanan Konutlar…
İster yaşamak için alalım, ister yatırım için… Belirli bir vadede prim yapmasını arzularız. Günümüz piyasasında alırken kazanacağınızı unutmayın. Arzın fazla ya da talebin düşük olduğu bölgelerden, fiyatlarının olması gerekenin çok üstünde seyreden konut ve projelerden uzak durmanız yararınıza olacaktır.
Günümüzde, Mortgage kanunuyla işlev kazanacak sistemin hemen hiçbir parçası işlev kazanmamış durumda. Aslında bu nedenle de dünya Mortgage kriziyle kavrulurken Türkiye bu tür kriz yaşamadı, sadece dünya ekonomilerinin yaşadığı resesyon ve sermaye hareketlerinden etkilendiğini söyleyebiliriz. Sade vatandaşın Mortgage ile özdeşleştirdiği, kira öder gibi ev sahibi olmaktı. Bu hayalin gerçekleşmesi için faizin 0 (sıfır) olması gerektiğini düşünürsek ve hayali gerçeklere adapte edersek, günümüz faiz seviyelerine baktığımızda kredi maliyetlerinin yeterince düştüğünü söyleyebiliriz… Konut almak için uygun zaman olduğunu düşünüyorsanız, kredi almak için de uygun zaman diyebiliriz…
Nasıl, Mortgage Sismemiyle barıştık mı?
Miliyet/Nejat Özonay
