Bir konut satın alırken kendiniz de değerlendirme yapabilirsiniz. Uzmanlar, konutun gerçek değerini ortaya koyarken 32 ayrı kriteri birleştiriyor.
Büyük yatırım ifade eden gayrimenkul alımlarında değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 32 kriter şöyle:
- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.
- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.
- Sosyal tesisler: Spor alanları, toplantı salonları ve sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır.
- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırır.
- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve üçe, otoyollarına yakınlığı, metro bulunması veya ileride metro geçme ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir.
- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
- Doğa manzarası: Doğa manzarası, konutların fiyatını yükseltir.
- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu, fiyatı olumlu yönde etkiler.
- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü konutun değerini artırır.
- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir.
- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktörde oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alışveriş merkezleri olması bina değerini arttırır.
- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir, iyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemidir. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer, doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar gelir. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.
Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz.
- Katı: Konutun bulunduğu kat, fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
- Malzeme kalitesi: Kapıda, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. ithal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanmın yoğun olması fiyatı yükseltir.
- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya veril-diğindeki getirişinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
- Dış cephe: Akrilik boyalı BTB kaplı cam giydirme veya siding kaplı olması daire veya binanın değerini değiştirir.
- Gelir realizesi: Alacağınız konutun kira getirişi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız. 100,000 TL’ye aldığınız bir konutun kira getirişini 10 yıl yani 120 aya bölünüz 100,000:120 ay= 833 TL. Aylık ödeme olarak, bu iyi bir fiyattır. Eğer, kira bundan yukarıda olursa çok çok iyidir.
