1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni borçlar kanunu kiracı/evsahibi ilişkilerinde çok önemli değişikliklere sebep oldu. Ticari kontratlar için 2020 senesine ertelenen kanun, konut kiralamalarında yürürlüğe girdi.
Peki hayatımızda neler değişti? Madde Madde inceledik.
Madde 310: Kiralananın El Değişimi
• Yeni satın alan eski kontratın tarafı olur. Yeni kontrat yapmak gerekmez. Yeni alanın noterden yeni hesap numarasını ve mülkün yeni sahibi olduğunu bildirmesi yeterlidir.
• Tapuya konulan şerhlerde kiracıyı çıkartmak şerh konulan süre boyunca mümkün değildir.
• Satın alan eskiden olduğu gibi aldıktan sonra 1 ay içerisinde bildirimde bulunur ve 6 ay içerisinde tahliye isteyebilir. Kiracı 6 ayın sonunda tahliye etmezse, yeni mal sahibi 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. Dava açmazsa hakkını kaybeder. Dava açtığında aynı ilçede ikamet edebileceği nitelikte başka bir konutu olmama şartı aranır.
Madde 315: Kiracının tahliyesi
• Eskiden sadece kira ödemezseydi artık aidat ve kontratta yazılı yan giderler de tahliye sebebi
• Tüm bildirimler noterden, tüm alacaklarda icra davası ile başlayıp ödemezse tahliye davasına çevriliyor. Öderse tahliye davası açılamıyor. İcra talebinde 30 gün ek süre hakkı tanınmak zorunda kalınıyor.
Madde 319: Ayıpların Giderilmesi ve Mülkün Gösterilmesine Katlanılması
• Mülkün satışı/kiralanması hallerinde kiracı mülkü belirli gün ve saat dilimlerinde göstermek zorunda.
• Evdeki arızaların giderilmesi için mülkü açmak zorunda. (Ben yaptırım diyerek engelleme, geciktirme hakkı yok. Misal alt kata su sızıyor)
Madde 325: Sözleşme Bitiminden önce Tahliye
• Kiraya verenin hiçbir zaman, kira süresi içinde ya da sonunda, kiracıyı tahliye etmeyi isteme hakkı yoktur. (Tahliye taahhütnamesi yoksa)
• Kiracı, mecuru dilediği zaman tahliye edebilir
• Anlaşmazsızlık halinde bilirkişinin belirlediği süre kadar ek kira öder, kalan ayları ödemekle yükümlü değildir.(Muacceliyetin yasak olduğu bu kanunda yer bulmuştur)
Madde 335 Mecurun Teslimi
• Kiracı Teslim aldığı gibi teslim etmekle yükümlü
• Anlaşmazsızlık halinde Bilirkişi çağırılıp tespitde bulunulması gerekiyor. Bilirkişinin tespiti neticesinde kiracıdan eksikleri gidermesi istenebiliyor.
Madde 342: Depozit
• Max 3 kira karşılığı kadar olabilir
• Kiraya veren ile kiracının ortak VADELİ hesabına yatırılması gerekir
• Kontrat süresinin sonunda 3 ay içerisinde kiraya veren bankaya dilekçe vermezse, kiracı depoziti çekebilir. Bu durumda bir senelik kontratlarda kiraya verenin her sene sonunda bankaya dilekçe vermesi gerekir.
• Depozit alınma şekli kanun ile belirlendiği için ortak hesaba yatırılmadığı, direk mal sahibinin hesabına yatırıldığı veya elden verildiği taktirde, yatırılan para depozit sıfatında olmayacaktır. Bu durumda kiracı ertesi gün kiraya verenin hesabına yatırdığı parayı geri isteyebilecektir. Depozitin ortak hesaba yatırılması mal sahibi için elzemdir.
Madde 344: Kira Artışı
• Yargıtayın kabul ettiği kurumların (TUİK) açıkladığı ÜFE oranı kadar arttırılabilir.
• Kiraya veren her 5 senenin sonunda kira tespit davası açarak rayiç bedelin altında kaldıysa kirasını güncelleyebilir.
• Döviz ile kiraya verilmelerde yıllık kira artışı kanun ile yasaklanmıştır. 5.senenin sonu kuralı aynı ile geçerlidir.
Madde 346: Muacceliyet
• Kanunla önüne geçilmiştir. Erken tahliye halinde kira kontratının sonuna kadar olan kirayı talep etmek mümkün değildir.
• Kiralananın; bilirkişi tarafından tespit ettiği yeniden kiraya verilebilme süresince kira talep edilir.
Madde 347: Tahliye
• Kiraya verenin hiçbir zaman, kira süresi içinde ya da sonunda, kiracıyı tahliye etmeyi isteme hakkı yoktur. (Tahliye taahhütnamesi yoksa)
• Kiraya veren 10.yılın sonunda kiracıya çık diyebilir. Bu durumda kiracı 11.yılın sonunda evi tahliye etmek zorunda
• Kiracı aksi madde yoksa kontrat sonundan 15 gün önce bildirerek evi tahliye edebilir.
• Kiracı teslim aldığı gibi teslim etmek zorunda. Anlaşmazsızlık halinde eksiklerin tespiti için mahkemeden bilirkişi talep edilir. . Bilirkişi 2 gün sonrasına gelir. Bilirkişinin tespitinden sonra eksikleri mal sahibi yaparak derhal yeni kiracıya evi teslim edebilir. Mal sahibinin yaptığı masrafları, avukatlık ve bilirkişi masraflarını da dahil eski kiracı öder
Madde 349: Aile Konutu
• Kontrata imza atan kiracının eşi, noterden, kiracısı oldukları evin aile evi olduğunu bildirdiği taktirde, kontratın bir tarafı olur. Bu durumda tüm bildirimlerin hem kontrattaki kişiye hem de eşine yapılması gerekir
• Aile konutu bildirimi yapıldıktan sonra kontratta imzası olan kişiyi tahliye etmek, eşi de tahliye etmek anlamına gelmez. Eş için de ayrıca tahliye davası açmak gerekir.
• Aile konutu olarak bildirimi yapıldıktan sonra kiracıların boşanmaları halinde, kontratta imzası olmayan eşin kiracılık sıfatı devam eder.
Kaynak: Remax
