Güneş gazetesinde Çalışma ve Sosyal Güvenlik Uzmanı Arif Temir’in kaleme aldığı yazı dizisinin ikinci bölümünde apartmanlarda balkon kapatma, otoparkla ilgili yaşanan uyuşmazlıkları ve merkezi ısıtmadan ferdi sisteme nasıl geçileceğini yazdı… İşte o yazı…
Apartmanlarda balkon kapatma
Apartmanlarda balkonların değişik şekillerde kapatılması son yıllarda yaygınlaştı. Apartman sakinleri arasında tartışmalara ve başta belediye olmak üzere bazı kurumlara şikâyetlere konu olabilen bu uygulama ile ilgili olarak, Danıştay’a intikal eden çok sayıda ihtilaflı olay var. Balkon kapatmanın yasal olup olmadığı; balkonun gömme balkon olup olmadığına ve balkonu kapatma biçimine göre değişiyor.
Balkonun gömme balkon olmaması, taban alanının artmaması, taşıyıcı unsurların ve çekme mesafelerinin etkilenmemesi durumunda, balkonun camla kapatılmasında, yasaya aykırılık olmadığına karar veriliyor.
634. sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrasında, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulun ortak yerlerinde, inşaat onarım ve tesisleri, değişik renkte dış badana ve boya yaptıramayacağı, kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı, hükmüne yer verilmiştir. “Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi gereğince ortak yerlerden sayılmaktadır. Ancak, ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planında bu husus hükme bağlanmışsa uyulmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan yada birkaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez.
Otoparkla ilgili yaşanan uyuşmazlıklar
Büyük şehirlerde apartmanların park yerlerinin apartman sakinlerine yeterli olmamasından dolayı araçları park etmede sorunlar yaşanmaktadır, örneğin bir apartmanda 20 daire olmasına karşın apartmanda 15 araçlık otopark vardır. Bu gibi durumlarda erken gelen apartman sakinleri araçlarını otoparka bırakırken, diğer apartman sakinleri otoparka araçlarını bırakamamaktadır. Bazı apartmanlarda ise bir daire sakini birden çok aracını apartmanın otoparkına bırakırken, bir aracı olan apartman sakini aracını otoparka bırakamamakta. Bazı apartmanların zemin katlarında işyerleri bulunmaktadır. Bu işyerleri ise apartmandaki otoparkın bütününü kendi araçlannı bırakmak suretiyle doldurmaktadır. Bu sorunlann ortadan kaldırılması için apartman yönetim planına hükümler konulmalıdır.
Örnek: Apartman otoparkına her daire sakininin birden fazla arabasını bırakmayacağı şeklinde bir hüküm yönetim planına konulabilir.
Nitelikli çoğunlukla karar alınması gereken durumlar
Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde kahvehane açılabilir mi?
Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
Merkezi ısıtmadan ferdi sisteme nasıl geçilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle merkezi ve ferdi ısıtma sistemine aykın hükümler içeren yönetim planına aykırı kararlar alınabilecektir. Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinde yapılan değişiklik “Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykın hükümleri değiştirilmiş sayılır” hükmünü içermektedir. Bu hükme göre yönetim planını değiştirmek için yeterli sayıya ulaşamayan kat malikleri kurulu yönetim planında yer alan “ferdi ısıtma sistemine veya merkezi ısıtma sistemine geçilemez ” hükmüne aykın kararlar alabilecektir.
Arif Temir / GÜNEŞ
