Tamer Heper, Posta gazetesindeki köşesinde daire almak isteyen bir okurunun tapu sorusu ile bir başka okurunun dedesinden miras kalan dairenin hisse devri ile ilgili sorusunu cevaplandırıyor…
Tapular çeşit çeşit
Bir daire almak istiyorum. İlanları takip ediyorum; arsa tapusu, kat irtifak tapusu, kat mülkiyet tapusundan söz ediliyor. Hangisi doğru? iskanı alınmış bina dava avantajlıdır. Bu üç tapunun ileride problem yaratmayacak olanı hangisidir? • M.S.
Bu konuyu anlatmam için sayfalar dolusu yazmam lazım ama bakalım köşeme nasıl sığdıracağım? Önce arsa tapusu: Hukuki olarak arsa tapusu demek bildiğimiz arsalara ait tapu demek. Bazı hallerde daire satacağım diyenler vatandaşı kandırma amacına yönelik olarak üzerine inşaat yapılacak arsanın hisse tapusunu vatandaşa verirler. Bu tapu sonradan fazla işe yaramaz problem kaynağıdır.
Böyle bir tapu ile daire satın alınmaz. Ancak arsa tapusu sözü halk arasında başka anlama gelir, bunun ne anlama geldiğini aşağıda kat irtifak tapusu bölümünde bulacaksınız. Şimdi geliyorum ikinci tapu olan kat irtifak tapusuna. Kat mülkiyeti mavzuatı içinde, kat mülkiyetine geçiş döneminde kat irtifakı kurulur.
Bina yapılacakken tasdik edilen projenin tapuya ibrazı ile projede görülen her bağımsız bölüm için özel tapu hazırlanır. Buna kat irtifak tapusu denilir. Bir geçiş dönemidir. Bu tapularla daire alınıp satılabilir. Hukukidir, geçerlidir. Ancak bu tapuların “cinsi” hanesinde “arsa” yazar. İşte halk arasında kat irtifak tapusuna da arsa tapusu denilir. Yukanda açıkladığım tapu ile karıştırılır. Olması gereken işin doğrusu kat irtifak tapusudur. Son yıllarda tapularda üç kutucuk bulunmaktadır. Bunların üzerinde “kat mülkiyeti”, “kat irtifakı”, “devre mülk” yazar. Hangi kutucuk (x) işaretini taşıyorsa tapu cinsi odur. Bu kutucuğa dikkat ederek kat irtifakı tapusu olup olmadığı kontrol edilebilir. Kat irtifak tapusu ile alım satım yapılabilir. Üçüncü tapu kat mülkiyet tapusudur. Bir binanın inşaatı tamamlanır ve iskan izni alınırsa artık kat mülkiyetine geçilebilir. Elde kat mülkiyet tapusu varsa binanın iskanı da var demektir. Zaten amaç kat mülkiyetine geçmektir, nihai hedef kat mülkiyetidir. Tapusunda kat mülkiyeti kutucuğu işaretlidir.
Kat irtifak tapusu ile alıp satım yapılır dedim, ancak bilinsin ki kat irtifakı durumunda büyük ihtimalle iskan izni yoktur. Hatta binada projeye aykırılıklar bulunduğu şüphesi uyanmalıdır. Zira, projeye aykırılık var ki iskan izni alamamış, kat mülkiyetine geçememiş, denilir. Bu husus incelenmelidir.
Haklarınız var
Dedem 2009 yılında trafik kazasında öldü. Bir dairesi vardı, ikinci eşi ile yarı yarıya ortaktı. Şimdi öğreniyoruz ki kendi hissesini de ikinci eşine devretmiş. Dedemin ilk hanımından iki çocuğu var, bizler ilk eşinden olan torunlarıyız. İkinci eşinden çocuğu yok. Bu dairede hakkımız var mı? • E.K.
Anlattığınız olay sanki doğaldan sizin değil ama dedenizin ilk hanımından olan iki çocuğunun (sizin anne veya babanızın) birtakım haklan olduğu izlenimini veriyor. Hisse devri bağış şeklinde yapıldı ise iki çocuğunun mahfuz hisselerini talep hakkı var. Şayet satış gösterilip de bağış yapıldı ise bu halde de satışı iptal talep hakkı var. Ancak bağış yapılmış ve tenkis talebinde bulunulacak ise bu talep süreye tabidir. Süre şöyle: Mirasçıların saklı paylannın zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl ve ölümden itibaren on yıldır. Sizin içi dikkat edilecek tarih bir yıllık süredir. Buna dikkat edin. İkinci anlattığım iptal davası için bir yıllık süre söz konusu değildir.
Tamer Heper / POSTA
