KAT MÜLKİYETİ – KAT İRTİFAKI – YAPI RUHSATI – YAPI KULLANMA İZNİ
634 Sayılı Kat Mülkiyeti yasası (2.7.1965 tarih 12038 sayı R.G.)
Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kat irtifakı kurulabilir.
Madde 2 – Bu kanuna göre :
a- Kat mülkiyetine konu olan yapının bütününe (Ana gayrimenkul); Yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b- Ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); Kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (kullanma hakkı)
c- (2814 sayılı yasayla değişik bent) Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (Kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifakı sahibi)
d- Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı)
e- Kat mülkiyetine veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senede (Sözleşme) denir.
Kart irtifakı kurulması
A. Gerekli belgeler :
1.Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır)
2.Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (Blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfası imzalanmış olması gerekir.
5. Liste : Listenin her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
6. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları
7. Maliklerin 6×4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
Kat Mülkiyeti Kurulması
A. Gerekli belgeler :
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırlan dışında Bayındırlık ve İskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı)
5. Fotoğraf : Ana gayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13xl8 cm. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste : Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
9. Maliklerin 6×4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
10. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.
Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
Yapı Ruhsatı
3194 sayılı imar yasası
Madde 21 – Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. Maddede belirtilen istisna (Kamuya ait yapılar) dışında Belediye veya Valiliklerden (veya yeminli Serbest Mimarlık ve Mühendislik bürolarından) yapı ruhsatı alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre Belediyece hazırlanacak İmar Yönetmeliğinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya Valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.
Yapı Kullanma izni için istenilen belgeler
1. Emlak vergisine ait ilişik kesme belgesi
2. Vizesi yapılmış kanal ruhsatı
3. Temel, toprak ve ısı yalıtım vizeleri yapılmış yapı ruhsatı
4. Bina ön ve arka cephesinden 2 şer adet 13×18 cm renkli resim
5. Çevre düzenleme projesi
6. Asansörlü binalar için proje, ruhsat ve kullanım belgesi
7. Yapıların kontrol hizmeti için ödenen ücret makbuzu
8. İskan harcı tahsil fişi
9. SSK ilişik kesme belgesi
10. Tapu tescil belgesi
11. Emlak istimlak Daire Başkanlığından borcu olmadığına dair yazı
12. Doğalgaz Tesisat projesine göre inşa edildiğini gösterir belge
